ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้ ไม่มีฟองสบู่ แต่กลับเสี่ยงที่จะพังทลาย เพราะการแช่งขันกันอย่างรุนแรงในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่ประเมินมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่มาขอกู้สูงกว่ากว่าหรือเท่ากับหลักทรัพย์ค้ำประกัน และการขาดมาตรการคุ้มครองตลาดให้มีการเติบโตอย่างยั่งยืน
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้ ไม่มีฟองสบู่ ไม่ต้องห่วงเพราะสินค้าที่ผลิตออกมาโดยเฉพาะห้องชุดแม้มีจำนวนมาก ก็เพราะสินค้าอื่นในปี 2555 เกิดน้อยตามความกลัวในปัญหาน้ำท่วม แต่ในปี 2556 ความกังวลคงคลายลง นอกจากนี้ห้องชุดที่นำเสนอขายยังขายดี มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ และส่วนใหญ่ของผู้เข้าอยู่ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เอง ราคาก็ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ยังสามารถปล่อยเช่าได้ เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยยังเสี่ยงที่จะพังทลาย สร้างความเสียหายให้กับประเทศชาติ เพราะแข่งขันกันอย่างรุนแรงในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่ประเมินมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่มาขอกู้สูงกว่าความเป็นจริง จึงให้กู้ไปสูงกว่าหรือเท่ากับหลักทรัพย์ค้ำประกัน และเมื่อเกิดภาวะสะดุดทางเศรษฐกิจ ก็จะทำให้หยุดผ่อนชำระ หรือกลายเป็นหนี้เสีย สะเทือนสถานะของสถาบันการเงิน
          อาจกล่าวได้ว่า ความเสี่ยงของการอำนวยสินเชื่ออย่างประมาทสุ่มเสี่ยงเพียงเพื่อให้ได้มาซึ่งจำนวนการปล่อยกู้มาก ๆ นี้อาจสูงกว่าความเสี่ยงในการซื้อ “รถคันแรก” เพราะรถมีมูลค่าต่ำกว่าบ้าน ที่สำคัญจากบทเรียนวิกฤติในปี พ.ศ. 2540 มีคนจำนวนมากเลือกทิ้งการผ่อนชำระบ้าน แต่เก็บรถไว้เพื่อการประกอบอาชีพ เช่น เปิดท้ายขายของ 
          ความเสี่ยงนี้ยังเกี่ยวเนื่องกับวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งเริ่มประเมินค่าทรัพย์สินเอง ด้วยอ้างว่าเพื่อความถูกต้อง และรวดเร็ว โดยไม่คำนึงถึงปัญหาประโยชน์ทับซ้อน คือความขัดแย้งด้านมาตรฐานจรรยาบรรณ เพราะการปล่อยกู้เอง และประเมินค่าทรัพย์สินเองของสถาบันการเงิน
          ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงออก AREA แถลงฉบับนี้เตือนให้รัฐบาลพึงออกมาตรการบางประการเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยสมควรยึดถือประชาชนผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้านเป็นศูนย์กลาง ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ตลาดเติบโตอย่างยั่งยืน
          ทั้งนี้รัฐบาลควรบังคับใช้พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านอย่างทั่วหน้า แทนที่จะให้เป็นแบบอาสาสมัครเช่นในปัจจุบัน การคุ้มครองเช่นนี้ อาจมีภาระการประกันความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็สมควรดำเนินการ เพราะที่ผ่านมา มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อบ้านแล้วไม่ได้ตามสัญญาและผู้ซื้อสูญเสียเงินไปจนสร้างความไม่มั่นใจแก่ผู้บริโภค บางท่านอาจเห็นว่าการบังคับใช้ พรบ.นี้จะทำให้ผู้ประกอบการที่ไม่แข็งแรง ไม่อาจประกอบการได้ ซึ่งอาจเป็นผลดีต่อทุกฝ่ายในการควบคุมความเสี่ยง
          ยิ่งกว่านั้น ยังควรเพิ่มการควบคุมวิชาชีพโดยการขึ้นทะเบียนนักวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สิน ตัวแทนนายหน้า ซึ่งเป็นผู้ให้บริการ ถือเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของประชาชน การมีบริการวิชาชีพที่ดีมีมาตรฐานย่อมช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นจนเป็นผลเสียต่อประชาชน
          ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือควรมีการดูแลให้เป็นไปตามสัญญาเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ระบบตลาดโดยเคร่งครัด เช่น หากผู้ประกอบการสร้างบ้านช้ากว่ากำหนด สมควรเสียค่าปรับ หรือในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านไม่อาจผ่อนต่อได้ เงินดาวน์ย่อมถูกยึด หรือหากบริการวิชาชีพ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหรือนายหน้ากระทำผิดจรรยาบรรณหรือดำเนินการผิดพลาดโดยประมาทหรือทุจริต ย่อมต้องเสียค่าปรับตามจำนวนเท่าของค่าจ้างหรือถูกพักใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เป็นต้น
          การสร้างความมั่นคงในระยะยาวจึงมีความจำเป็นโดยถือผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นศูนย์กลาง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน