ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          รถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินพุ่งขึ้นอย่างมาก สมควรสร้างรถไฟฟ้าในใจกลางเมืองให้มาก นำภาษีจากการเพิ่มขึ้นของราคามาพัฒนาสร้างรถไฟฟ้าได้ยิ่ง ๆ ขึ้น           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดทำกรณีศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเพราะรถไฟฟ้าโดยอาศัยกรณีศึกษาที่ดินติดถนนสุขุมวิท บริเวณท้องฟ้าจำลอง กับที่ดินติดถนนพระรามสี่ใกล้แยกกล้วยน้ำไท จะเห็นได้ชัดเจนว่า ราคาที่ดินแตกต่างกันเพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า

          ในกรณีนี้จะเห็นได้ว่า ราคาที่ดินแปลงกล้วยน้ำไท ที่ไม่มีรถไฟฟ้านั้น ราคาในปี พ.ศ.2537 (200,000 บาทต่อตารางวา) ใกล้เคียงกับราคาที่ดินบริเวณท้องฟ้าจำลอง (220,000 บาทต่อตารางวา) ต่อมาเมื่อราคาตกต่ำสุดขีดหลังภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ ในปี พ.ศ.2542 ราคาที่ดินกล้วยน้ำไทตกต่ำลงมาเหลือ 140,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ราคาที่ดินที่ท้องฟ้าจำลองตกต่ำลงมาเหลือ 180,000 บาท และนับแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ซึ่งเริ่มเปิดบริการรถไฟฟ้า (5 ธันวาคม 2542) ราคาที่ดินก็ค่อย ๆ เปลี่ยนแปลงในอัตราเร่งที่แตกต่างกัน
          ในเบื้องต้น การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในปี พ.ศ.2537-2555 หรือ 18 ปีที่ผ่านมา ที่ดินที่กล้วยน้ำไทเพิ่มขึ้น 33% ส่วนที่ดินที่ท้องฟ้าจำลองเพิ่มขึ้น 241% ทำให้อัตราเพิ่มของราคาที่ดินต่อปี (ตามหลักดอกเบี้ยทบต้น) เพิ่มขึ้น 1.58% และ 7.05% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามช่วงเวลา พ.ศ.2537-2555 มีความไม่เหมาะสมที่นำมาเปรียบเทียบ เพราะมีช่วงปี 2540-2542 ที่ราคาที่ดินตกต่ำสุดขีด
          ดังนั้นหากเทียบตั้งแต่ปี 2542-2555 ซึ่งเริ่มเปิดใช้รถไฟฟ้าแล้ว จะพบว่าราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงในอัตราเร่งที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง กล่าวคือ ในห้วงเวลาดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินกล้วยน้ำไท เพิ่มขึ้นจาก 140,000 บาท เป็น 265,000 บาท หรือ 89% (เพิ่มขึ้นเกือบ 1 เท่าตัว) อย่างไรก็ตามราคาที่ดินท้องฟ้าจำลองกลับเพิ่มขึ้นเป็น 417% หรือเพิ่มขึ้นถึง 3 เท่าตัว ยิ่งหากพิจารณาอัตราการเพิ่มต่อปีตามหลักดอกเบี้ยทบต้น จะพบว่า ราคาที่ดินกล้วยน้ำไทเพิ่มขึ้น 5.03% ต่อปี ในขณะที่ที่ดินท้องฟ้าจำลอง เพิ่มขึ้น 11.6% ต่อปีเลยทีเดียว
          โดยสรุปแล้ว อาจกล่าวได้ว่า
          1. ที่ดินใจกลางเมืองที่มีรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกว่าที่ดินใจกลางเมืองที่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ยิ่งกว่านั้นที่ดินที่อยู่ชานเมืองส่วนมากราคาเท่าเดิม หรือบางส่วนราคาตกต่ำลงเสียอีก
          2. รถไฟฟ้ามีประโยชน์อย่างยิ่งที่ทำให้ทรัพย์สินมีราคาเพิ่มพูน ดังนั้นการก่อสร้างรถไฟฟ้าจึงเป็นประโยชน์อย่างมาก
          ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงอาจพิจารณาจัดเก็บภาษีจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า เช่น ที่ดินท้องฟ้าจำลอง ณ ปี พ.ศ.2550 ราคาตารางวาละ 340,000 บาท แต่เมื่อถึงปี พ.ศ.2555 ราคาเพิ่มเป็น 750,000 บาท รัฐบาลพึงเก็บภาษีจากส่วนเกินของทุนเดิม คือ 410,000 บาท (750,000 – 340,000 บาท) โดยอาจจัดเก็บถึง 10-20% ของมูลค่าเพิ่ม เพื่อนำเงินมาพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติมให้กับกรุงเทพมหานครต่อไป