ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผมมานั่งไล่ดู พบว่าเคยไปศึกษาดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองใดมาบ้าง นับไปนับมาได้ 111 แห่งพอดี วันนี้เลยเขียนมาเล่าประสบการณ์ให้ฟังกันบ้าง
          เมืองจะเจริญหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาษีที่เก็บได้ ถ้าเก็บได้น้อย บริการสาธารณะก็น้อย ต่างคนต่างต้องอยู่กันอย่างปากกัดตีนถีบ ที่นครคูริชิบา บราซิล คนจนอยู่ตามไหล่เขา มีสภาพเป็นชุมชนแออัด ที่ฮ่องกงเมื่อ 60 ปีก่อนก็มีสภาพอนาถไม่ต่างกัน แต่ไม่มีสภาพเป็นชุมชนแออัดมานานแล้ว ที่กรุงโซล ผู้คนก็อยู่กันบนควน บนภูเหมือนกัน แต่ไม่มีสภาพเป็นชุมชนแออัด
          ไม่ว่าคนจนหรือคนรวยก็ต้องเสียภาษี บางคนบอกว่า อย่าไปเก็บกับคนจนเลย เลยมีข้อยกเว้น ส่วนคนรวยก็ซิกแซกหลีกเลี่ยง เราเลยเก็บภาษีไม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ความจริงทุกคนก็เสียภาษีอยู่แล้วอย่างเท่าเทียมกัน แต่เป็นภาษีทางอ้อม อันได้แก่ภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือแม้แต่ภาษีทางตรงอย่างจักรยานยนต์สักคันหนึ่ง ดังนั้นชาวบ้านที่มีห้องชุดถูก ๆ ราคา 300,000 บาท ก็ควรเสียภาษี เช่น 1% เช่นเดียวกับคนรวยที่มีบ้านหลังละ 100 ล้าน เพื่อนำเงินมาพัฒนาเมือง
          ผมไปสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงกาฐมาณฑุ หรือแทบทุกเมืองในประเทศอินเดีย สภาพหนึ่งที่น่าอุจจาดก็คือ คลองมีสภาพเน่าเสีย ขยะเต็มไปหมด ในขณะที่เมืองใหญ่น้อยในสหรัฐอเมริกา มีระบบบำบัดน้ำเสียรวมของทั้งเมืองนำไปบำบัดอย่างดี เพราะเขาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1-3% นั่นเอง

          นครต่าง ๆ ในยุโรปดูน่าอยู่ มีธรรมชาติที่สวยงามอยู่เคียงข้างเมือง ซึ่งมีสภาพไม่แตกต่างจากในออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ เมืองโรโตรัวในนิวซีแลนด์ กับเมืองซูริกในสวิสเซอร์แลนด์ ต่างมีทะเลสาบงดงาม ผู้คนสร้างบ้านหรูริมทะเลสาบไว้ตากอากาศ แต่มีความแตกต่างกันโดยพื้นฐานประการหนึ่งก็คือ ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ ต่างมีประชากรน้อย จึงรักษาธรรมชาติไว้ได้โดยไม่ต้องพึ่งพลังงานนิวเคลียร์ ในขณะที่ในยุโรป หากไม่มีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์นับร้อย เมืองต่าง ๆ ก็คงไม่สามารถรักษาสภาพธรรมชาติไว้ได้
          ถ้าคนไทยกลัวนิวเคลียร์ ก็ไม่ควรเดินทางไปท่องเที่ยวที่กรุงปารีส หรือเมืองสวยงามทั้งหลายในยุโรป รวมทั้งกรุงโซล หรือนครสวยงามต่าง ๆ ในญี่ปุ่นโดยเด็ดขาด เพราะแต่ละประเทศต่างมีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์มากมาย วันดีคืนร้ายอาจเกิดระเบิดขึ้นได้ (หากกลัวจัด . . . แต่ในความเป็นจริงมีโอกาสตายด้วยเหตุนี้น้อยกว่าอุบัติเหตุรถยนต์จนเทียบไม่ได้) เช่น ฝรั่งเศส มีโรงไฟฟ้าที่เดินเครื่องอยู่ถึง 58 โรง  สวิสเซอร์แลนด์ ก็มี 5 โรง  เกาหลี ก็มี 23 โรง สำหรับญี่ปุ่นปิดโรงงานไป 50 โรงหลังเหตุการณ์สึนามิ แต่ยังมีแผนที่จะสร้างใหม่อีก 7 โรง
          สำหรับ “คนขี้กลัว” ก็ไม่ควรอยู่ในไทยอีกต่อไป! เพราะในอนาคต เพื่อนบ้านของไทยจะมีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์กันแล้ว เช่น เวียดนามวางแผนไว้รวม 4 โรง โรงใกล้สุดห่างจากไทยเพียง 500 กิโลเมตร มาเลเซียอาจมี 2 โรง  เมียนมาร์ก็กำลังวางแผนอยู่ ที่สำคัญ อินเดีย ก็มีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์เปิดใช้อยู่ใกล้ ๆ ไทย ถ้าหากระเบิดอย่างกรณีเชอร์โนบิล ไทยก็คงได้รับผลกระทบแน่นอน
          ยุคแห่งความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ ทำให้อสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) ขึ้นมากมาย เช่น ในยุคทศวรรษ 1970 (2513-2522) นครเซาเปาโล บราซิล และนครโจฮันเนสเบอร์ก ในอาฟริกาใต้ เฟื่องฟูมาก แต่ในยุคทศวรรษ 1990 (2333-2542) เศรษฐกิจย่ำแย่ อสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานที่สร้างไว้ใจกลางเมือง ก็ร้าง สภาพที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองก็เสื่อมโทรม จนต้องออกไปสร้าง “เมืองใหม่” อย่างไรก็ตามหลังผ่านพ้นความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ หรือแม้แต่หลังสงครามกลางเมือง เช่น กรุงพนมเปญ กรุงโคลอมโบ (ศรีลังกา) หรือนครโฮชิมินห์ซิตี้ เมืองก็พัฒนาและขยายตัวต่อไป
          แต่การสร้างเมืองอย่างขนานใหญ่ในเชิงการปฏิวัติ คงต้องยกให้จีนด้วยระบบรถไฟฟ้าราคาถูก ระบบทางด่วนที่ยกให้วิ่งฟรีเพื่อลดต้นทุนการขนส่ง เช่น นครเซี่ยงไฮ้ หรือแม้แต่ระบบทางด่วนและรถไฟฟ้าหัวกระสุนระหว่างเมืองภูมิภาค ทำให้นครต่าง ๆ กระทั่งนครคุนหมิง พัฒนาไม่หยุด 
          การพัฒนาของจีนนับว่าเข้าข่าย “ฉีกตำรา” เป็นอย่างยิ่ง นักลงทุนฮ่องกงมักลงทุนใน “ทำเลทอง” ที่ไม่มีวันเปลี่ยนแปลงในฮ่องกง แต่จีนสามารถสร้าง “ทำเลทอง” ใหม่ได้ตลอด รวมทั้งพื้นที่ผู่ตง ของนครเซี่ยงไฮ้ และตอนนี้นครโฮชิมินห์ก็กำลังเลียนแบบในพื้นที่ถูเทียม ซึ่งทั้งสองพื้นที่มีลักษณะคล้ายบางกระเจ้าของบ้านเรา ซึ่งหากนำมาพัฒนาเมือง “สีลม 2” ก็อาจดึงดูดนักลงทุนได้ทั่วโลก
          ดูไบก็เป็นนครที่เสกสรรค์ขึ้นมาใหม่ คล้ายกับสิงคโปร์ด้วยเงินทุนมหาศาล แต่ก็กำลังย่ำแย่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเหลือเพียงราวครึ่งหนึ่งเท่านั้น แต่ด้วยความสามารถในการบริหารเมือง บริหารประเทศที่เทียบชั้นไม่ได้กับสิงคโปร์ โอกาสที่จะเลียนแบบสิงคโปร์จึงเป็นได้ยาก นอกจากนั้นมาเลเซียก็ยังคิดท้าทายสิงคโปร์โดยรัฐจาโฮ มีการก่อสร้างอนุภาคอิสกันดา ประกอบด้วยท่าเรือน้ำลึก สถานตากอากาศ บ้านจัดสรร และสำนักงานเต็มไปหมด แต่ก็คงแข่งขันไม่ไหว อนุภาคนี้จึงมีลักษณะช่วยกันเสริมส่งกับสิงคโปร์มากกว่า ซึ่งก็เข้าทำนองว่าหากไม่สามารถเอาชนะคู่แข่งได้ ก็แปรสภาพคู่แข่งเป็นพันธมิตรจะดีกว่านั่นเอง
          ความเติบใหญ่ของสิงคโปร์ยังสร้าง “สิทธิสภาพนอกอาณาเขต” โดยมีเกาะบาตัมของมาเลเซียที่กลายสภาพเป็นแบบ “กึ่งเมืองขึ้น” (ทางเศรษฐกิจของสิงคโปร์) อย่างไรก็ตามด้วยความกร่างในการขยายพื้นที่ของสิงคโปร์ ทำให้ทั้งมาเลเซียและอินโดนีเซียบอยคอตไม่ยอมขายทรายให้สิงคโปร์นำไปถมทะเล สิงคโปร์จำต้องไปซื้อทรายไกลถึงกัมพูชาหรือเมียนมาร์
          การผังเมือง จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาเมืองโดยการวางแผนอย่างขนานใหญ่เช่นจีน หรือการพัฒนาอย่างค่อยเป็นค่อยไปเช่นนครต่าง ๆ ในญี่ปุ่นด้วยการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หรือบางครั้งก็มีสิ่งอื่นมาช่วยจัดระเบียบเมืองให้ เช่นแผ่นดินไหว ในกรณีนครโกเบ หรือนครซานฟรานซิสโก เป็นต้น  แต่ก็นับว่าโชคดีสำหรับประเทศไทยที่ไม่มีภัยเช่นนี้
          มหานครอกแตกที่มีการวางแผนที่ดี จะมีสะพานมากมาย เช่น ปารีส มีสะพานข้ามแม่น้ำทุกระยะครึ่งกิโลเมตร กรุงโซลก็มีทุกระยะ 1 กิโลเมตร ส่วน กทม. มีทุกระยะ 2 กิโลเมตร พื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำ ก็มักเป็นถนน เป็นสวนสาธารณะ เช่นที่พบเห็นนครเซนต์ปีเตอร์สเบอร์ก บรูไน และอื่น ๆ จะให้ชาวบ้านบุกรุกริมคลองตามอำเภอใจไม่ได้
          ร้องเรียนรู้จากแบบอย่างและบทเรียนจากเมืองทั่วโลก มารับใช้การพัฒนากรุงเทพมหานคร

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน