|
AREA แถลง ฉบับที่ 9/2556: 15 มกราคม 2556
สิบสองปันนา: พัฒนาโครงการพื้นฐานและอสังหาเพื่อเป็นศูนย์ท่องเที่ยว
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
 
สิบสองปันนาในอนาคตจะเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญสำหรับชาวจีนทั่วประเทศ และชาวต่างประเทศ โดยเฉพาะที่อยู่ในภูมิภาคอาเซียน เพราะการพัฒนาสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานอย่างขนานใหญ่
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปร่วมศึกษาดูงานมณฑลยูนานกับคณะทำงานโครงสร้างพื้นฐานฯ สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ในระหว่างวันที่ 12-16 มกราคม 2556 จึงได้สรุปสาระสำคัญบางประการเกี่ยวกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ ณ เขตปกครองตนเองสิบสองปันนา (Xishuangbanna) มานำเสนอ
ภาพคณะทำงานโครงสร้างพื้นฐานฯ สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
หน้าอนุสาวรีย์โจวเอินไหลในเขตปกครองตนเองสิบสองปันนา
สิบสองปันนาเป็นเขตปกครองตนเองพิเศษมีเนื้อที่ประมาณ 19,582 ตารางกิโลเมตรหรือใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครถึง 12.5 เท่า มีอาณาเขตติดกับ แขวงหลวงน้ำทาและแขวงพงสาลีของประเทศลาวและ รัฐฉานของประเทศเมียนมาร์ มีแม่น้ำโขงไหลผ่านตอนกลาง และเคยเป็นส่วนหนึ่งของอาณาจักรน่านเจ้า แต่ต่อมาก็เป็นเมืองขึ้นของจีน พม่า และไทย ในปี พ.ศ.2543 มีประชากร 993,397 คนและเพิ่มเป็น 1,134,000 ในปี 2553 ในเขตปกครองตนเองนี้ยังมีเมืองย่อย 3 เมืองคือเมืองเชียงรุ่ง มีประชากร 44% คน เมืองฮาย ประขากร 34% คน และเมืองล่า ประชากร 22% คน
เขตปกครองตนเองสิบสองปันนานี้มีรายได้ประชาชาติประมาณ 80,450 ล้านบาทต่อปี แยกเป็นภาคการเกษตร 28% ภาคอุตสาหกรรม 30% และภาคบริการ 42% มีรายได้ประชาชาติต่อหัวประมาณ 74,525 บาท หรือประมาณหนึ่งในสี่ของไทย ทั้งนี้รายได้ประชาชาติของไทยเป็นเงินประมาณ 285,000 บาทต่อปี ส่วนของประเทศจีนโดยรวมเป็นเงิน 255,000 บาทต่อปี แสดงว่าในเขตปกครองตนเองนี้มีรายได้ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับทั่วประเทศจีน และในเขตปกครองตนเองนี้ยังมีอัตราการว่างงาน 3.4% มีรายได้จากการส่งออกถึง 27,752 ล้านบาท ขณะที่นำเข้าสินค้าเพียง 3,238 ล้านบาท
ทางการจีนวางแผนพัฒนาสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานอย่างขนานใหญ่เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว 15.5 ล้านคน ณ ปี พ.ศ.2558 โดยในการนี้คาดหวังจะเป็นนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ 500,000 คน ณ ปี 2554 ดึงดูดนักท่องเที่ยวแล้ว 10 ล้านคน โดยเป็นชาวต่างประเทศ 290,000 คน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 7,850 ล้านบาท ทางการจีนยังวาดหวังให้เขตปกครองตนเองนี้เป็นแหล่งพักผ่อน และจะก่อสร้างหรือบูรณะจุดท่องเที่ยวอีกนับสิบแห่งในเขตปกครองตนเองนี้
ขณะนี้มีการก่อสร้างถนนขนาดใหญ่ไปยังแหล่งท่องเที่ยวต่าง ๆ เลาะตามลำน้ำโขง รวมทั้งที่ผ่านมาได้ก่อสร้างทางหลวงขนาดใหญ่เชื่อมต่อกับนครคุนหมิง อันเป็นเมืองหลักของมณฑลยูนานที่เขตปกครองพิเศษนี้ตั้งอยู่ การก่อสร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะทางหลวงอย่างขนานใหญ่ จะช่วยให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น นอกจากนี้สนามบินยังมีการขยายและก่อสร้างใหม่ สนามบินนับเป็นการเชื่อมที่สำคัญระหว่างพื้นที่เขตปกครองตนเองที่ห่างไกล กับนักท่องเที่ยวจากทั่วประเทศจีนและทุกทุมโลก ยิ่งกว่านั้นรถไฟความเร็วสูงที่จะเชื่อมต่อทั้งจีน ลาว ไทยและมาเลเซีย ก็จะเป็นกุญแจสำคัญของการเพิ่มศักยภาพของเขตปกครองตนเองนี้กับมณฑลยูนานโดยรวม
ในด้านอสังหาริมทรัพย์ มีการก่อสร้างโรงแรมห้องพักใหม่ ๆ เป็นจำนวนมาก ในด้านที่อยู่อาศัย ห้องชุดพักอาศัยระดับราคาปานกลางในเขตปกครองตนเองสิบสองปันนามีราคาประมาณ 22,500 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ขึ้นมาจาก 15,000 บาทในระยะเวลา 3 ปี หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14.5% ต่อปี ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทสำหรับผู้มีรายได้สูง เพิ่มจาก 6 ล้านบาทในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา หรือเพิ่มขึ้น 13.6% ต่อปี ในความเป็นจริงราคาห้องชุดชะลอตัวลงหลังจากรัฐบาลพยายามจำกัดการซื้อห้องชุดเพราะเกรงจะเกิดฟองสบู่ จากการสังเกตการณ์เบื้องต้น น่าจะมีห้องชุดสร้างใหม่นับหมื่นหน่วยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเชื่อว่าผู้ซื้อจากภายนอกเขตปกครงอนี้ คงซื้อเพื่อการพักผ่อนและเก็งกำไร
อาคารชุดที่สูงไม่เกิน 7 ชั้นไม่ต้องมีลิฟท์ ดังนั้น ชั้นที่ถูกที่สุดก็คือชั้นที่ 7 เพราะต้องเดินขึ้นถึง 7 ชั้น ส่วนชั้น 1 บางครั้งอาจไม่เหมาะสมเพราะค่อนข้างมืดทึบหรือไม่มีแสงอาทิตย์มากนัก ส่วนชั้นที่ขายดีมักเป็นชั้นที่ 3-5 สำหรับค่าดูแลชุมชนค่อนข้างต่ำ คือประมาณ 5 บาทต่อตารางเมตร จึงคงทำให้การดูแลต่าง ๆ ไม่ทั่วถึงนัก มีข้อสังเกตว่ามีการติดเหล็กดัดในห้องชุดห้อง นัยว่าเกรงจะมีขโมยหรือโจรเข้าบ้าน ซึ่งอาจเป็นผลจากค่าดูแลชุมชนที่น้อยเกินไป ทำให้การว่าจ้างยามไม่ทั่วถึง
ยิ่งกว่านั้น เมื่อกลางปี พ.ศ.2553 วอลมาร์ต เจ้าแห่งวงการค้าปลีกใหญ่สุดของสหรัฐอเมริกา ก็ได้เปิดสาขาในสิบสองปันนา โดยมีเนื้อที่ถึงประมาณ 185 ไร่ มีพื้นที่ก่อสร้าง 160,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีก 100,000 ตารางเมตร ซึ่งยังประกอบไปด้วยที่จอดรถ 1,200 คัน โรงภาพยนตร์ ลานสเก็ตน้ำแข็ง และศูนย์การค้าอีกด้วย การก่อสร้างศูนย์การค้าต่าง ๆ คงมีเพิ่มขึ้นตามลำดับ
การพัฒนาสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานของเขตปกครองตนเองนี้ก็เพื่อการส่งเสริมการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ ที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ก็เติบโตอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้เพราะมีกำลังซื้อจากประชาชนในเขตพื้นที่อื่นทั่วประเทศ เพื่อเป็นห้องชุดพักผ่อนและเพื่อการเก็งกำไร
หมายเหตุ
เรียบเรียงจากการสำรวจและมีแหล่งข้อมูลดังนี้
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน |
