ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผมเห็นข่าวเรื่องฟองสบู่อยู่เนือง ๆ ผมยืนยันมาโดยตลอดว่ายังไม่เฟ้อ แต่ทางราชการก็ควรทำอะไรบางอย่าง แล้วทำไมทางราชการไม่มีมาตรการอะไรเลย
          ที่ผมเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดใจกลางเมืองยังไปได้ เพราะเสนอขายเท่าไหร่ก็มีคนซื้อ ซื้อแล้วก็ยังมีคนเข้าอยู่ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้ คนเข้าอยู่ส่วนใหญ่ก็เป็นคนซื้ออยู่เอง ราคาขายต่อก็ยังขึ้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าก็ยังดี เป็นต้น บางท่านก็บอกว่าอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่กำลังบูม แสดงอาคารเฟ้อ ซึ่งผมในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมากที่สุดทั่วประเทศก็ยังยืนยันว่าไม่เป็นความจริง
          อย่างไรก็ตาม ก็มีข่าวอยู่เนือง ๆ ว่า มีโครงการหลายแห่งโกงลูกค้า ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เชิดเงินดาวน์ชาวบ้านหนีไป ดาวน์บ้านจนครบก็ไม่ได้บ้าน ผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามสัญญา สัญญาไม่เป็นธรรม จนบางครั้งต้องเดินขบวนฟ้องร้อง สคบ. และตำรวจเศรษฐกิจ การร้องเรียนที่ สคบ. เฉพาะในปีงบประมาณ 2555 ก็มีสูงถึง 1,952 กรณี
          กรณีเหล่านี้เกิดขึ้นเพราะไม่มีการใช้มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551  ตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน
          อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาแบบ “กำมะลอ” คือให้อาสาสมัครใช้ คือจะใช้ก็ต่อเมื่อทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน  จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช้ เพื่อลดต้นทุน ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยก็เลยไม่ใช้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่
          ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงไม่ได้รับการคุ้มครอง หากมีการใช้พระราชบัญญัตินี้ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กต่างก็จะมี “แบรนด์” ที่เท่าเทียมกันเพราะคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน แต่ในขณะนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบที่ความเป็นบริษัทใหญ่ ดูน่าเชื่อถือกว่า แต่ก็ไม่ได้มีหลักประกันใด ๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านแต่อย่างใด
          ทางราชการควรแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้เป็นภาคบังคับแก่ทุกฝ่าย เช่น พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการตามอำเภอใจ และในขณะที่เราอาจตั้งความหวังใด ๆ กับทางราชการไม่ได้ ในฝ่ายของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้กำไรปีหนึ่งมหาศาล ควรเป็นฝ่ายแสดงสปิริตนำการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญามาใช้ โดยอาจออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้บริโภคไปเลย เพราะปีหนึ่งๆ ก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว
          นอกจากนี้เพื่อป้องกันปัญหาฟองสบู่ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ทางราชการอาจต้องนึกถึงมาตรการพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชน เช่น ทางราชการประเทศอื่น เช่น
          1. กรณีประเทศจีน กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองของครอบครัว ไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ต้องใช้เงินส่วนตัวซื้อเท่านั้น
          2. กรณีฮ่องกง กำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านและขายต่อก่อนครบ 6 เดือนที่โอนมา ต้องเสียภาษี 15% แต่ถ้าก่อนครบ 12 เดือน ก็ต้องเสียภาษี 10% แต่ถ้าก่อนครบ 24 เดือน ก็เสียภาษี 5% ทั้งนี้เพื่อ “ดัดหลัง” นักเก็งกำไร
          3. กรณีสิงคโปร์ กำหนดให้ต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีค่าธรรมเนียมโอน 10% เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไรของชาวต่างประเทศ
          ปรากฏการณ์ในต่างประเทศข้างต้น ชี้ให้เห็นได้ว่าทางราชการประเทศอื่นต่างมุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของประชาชน และผลประโยชน์ของชาติ เป็นสำคัญ โดยไม่เห็นแก่ผู้ประกอบการ แต่ทางราชการไทยกลับมีมาตรการในทางตรงกันข้าม เช่น ในยามวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2551 ซึ่งมีความเสี่ยงสูงต่อสถานะทางการเงิน ทางราชการกลับพยายามกระตุ้นให้ประชาชนรีบซื้อบ้านด้วยมาตรการจูงใจด้านภาษีต่าง ๆ ซึ่งการนี้ถือเป็นการลดทอนความเสี่ยงของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน จะได้ปลอดภัยและระบายสินค้าขายได้เร็ว ๆ แต่เป็นการเพิ่มความเสี่ยงของประชาชน เป็นต้น
          ช่วยกันช่วยเหลือ อย่าช่วยเถือประเทศชาติและประชาชนกันเถอะ

หมายเหตุ: ข่าวที่เกี่ยวข้อง
สคบ. เตรียมคุมเข้มบ้านและคอนโด เผยชาวบ้านร้องเรียนอสังหาฯปี 2555 สูงเป็นอันดับ 2 http://thinkofliving.com/2012/11/30/สคบ-เตรียมคุมเข้มบ้านแล/
“ไทย-เทศ”โวยซื้อคอนโดพัทยาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ http://www.patrolnews.net/2010/02/ไทย-เทศโวยซื้อคอนโดพัท/

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน