นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกคาดหวังการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่สองอย่างคือ ประการแรกซื้อได้ถูกและขายได้กำไรงาม และประการที่สองคือการสร้างรายได้ในแต่ละปีจากจากทรัพย์สินนั้นๆ  ถ้าท่านเป็นนักลงทุนข้ามชาติ ท่านจะลงทุนซื้อบ้านที่ไหนดี ระหว่างจีน ไทย หรือสหรัฐอเมริกา

            ในกรณีประเทศจีน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีเงื่อนไขว่า <1>

            1. ถ้าเราเป็นคนต่างชาติที่ไปทำงานอยู่ในจีนเกินกว่า 1 ปีในฐานะนักศึกษาหรือนักธุรกิจก็สามารถซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยได้แทนที่จะเช่าบ้านในราคาแพง อย่างไรก็ตามในแต่ละมณฑลและจังหวัดก็อาจมีข้อกำหนดที่แตกต่างไปบ้าง เช่น ในกรุงปักกิ่ง เราต้องเสียภาษีให้กับท้องถิ่นอย่างน้อย 5 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ (ไม่ใช่แค่ปีเดียวสำหรับในท้องที่อื่น)

            2. เมื่อเราซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว เราก็ต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะใช้เพื่อการประกอบการค้าไม่ได้  แต่บริษัทก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ เพียงแต่ต้องขออนุญาตต่างหาก

            3. เราสามารถซื้อบ้านได้เพียง 1 หน่วยเท่านั้น จะซื้อมากมายหลายหน่วยเพื่อการปล่อยเช่าทำกำไร ก็ไม่ได้

            4. ในการซื้อ เราต้องจ่ายภาษีการได้มาซึ่งโฉนด 3-5% ของราคาขาย  สำหรับค่าธรรมเนียมโอนเป็น 0.5% ภาษีท้องถิ่นอีก 7% ค่าธรรมเนียมอื่น 0.2%-0.4% และค่ารับรองเอกสาร (ค่าทนาย) อีก 0.01%-0.3% รวมทั้งหมดเป็นเงินประมาณ 11.6% ของราคาขาย

            5. ในกรณีการกู้เงินจากสถาบันการเงินท้องถิ่น ก็มีสถาบันการเงินเพียงไม่กี่แห่งที่ให้กู้ และเขาจะพิจารณาจากรายได้หลัก ไม่รวมรายได้เสริม หรือรายได้อื่นที่ได้รับในต่างประเทศ

            6. อันที่จริงการซื้อขายในจีนหมายถึงการเช่า 70 ปีเป็นสำคัญ ถ้าทรัพย์สินเหลืออายุน้อยกว่า 40 ปี ราคาก็จะตกมาก

            7. ยิ่งกว่านั้นคนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1.2% ของราคาประเมินราชการ <2> ซึ่งอาจไม่แตกต่างจากราคาตลาดมากนัก

            จากข้างต้นนี้จะเห็นได้ว่าคนต่างชาติสามารถซื้อบ้านในไทยได้ง่ายกว่า และมีเงื่อนไขที่ดีกว่าในจีนมากนัก  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) สำรวจพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 15% ในปี 2562 แต่มาในปี 2563 เหลือเพียง 3.5% เท่านั้น เพราะสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนเข้ามาซื้อไม่ได้ มีเพียงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นหลักเท่านั้น

            ในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ 49% แต่ถ้าในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ซื้อได้ถึง 100% ซื้อที่ดินขนาด 1 ไร่ปลูกบ้านก็ได้  การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้อแบบได้กรรมสิทธิ์สัมบูรณ์ ไม่ใช่แค่เช่า 70 ปีเช่นในประเทศจีน  แต่ถ้าอยากเช่าที่ดินก็เช่าได้ 30-50 ปี  ถ้าในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก เช่าได้ถึง 99 ปี (50 ปี + 49 ปี) ต่างชาติจะซื้อกี่หลัง กี่หน่วยก็ได้ ซื้อเก็งกำไรก็ได้ ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็ถูก เพียง 3-4% เท่านั้น ไม่ใช่ 11.6% ดังในประเทศจีน  แถมไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านราคา 50 ล้านบาทแรกอีกต่างหาก และถึงจะเสียภาษีก็เสียต่ำมาก ไม่ใช่ 1.2% ต่อปีของราคาประเมิน

            ที่นี้มาดูในประเทศสหรัฐอเมริกาปรากฏว่าในปี 2563 <3>

            1. มีต่างชาติซื้อบ้านรวม 154,000 หน่วย แม้จะลดลงกว่าปีก่อน แต่ก็ยังมีมูลค่าสูงถึง 74,000 ล้านเหรียญสหรัฐหรือ 2.22 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 14.4 ล้านบาท แพงกว่าราคาบ้านเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครที่ 4 ล้านบาทอยู่ 3 เท่าตัวเศษๆ 

            2. ต่างชาติไปซื้อเงินสดถึง 39% และ 50% ของผู้ซื้อๆ ไว้อยู่อาศัยเองในรูปแบบบ้านเดี่ยวถึง 74%  

            3. ประเทศที่ซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกามากที่สุด 5 อันดับแรกได้แก่ จีน แคนาดา เม็กซิโก อินเดีย และโคลัมเบีย

            4. มลรัฐยอดฮิตของผู้ซื้อต่างชาติ ได้แก่ ฟลอริด้า (22%) แคลิฟอร์เนีย (15%) เท็กซัส (9%) นิวยอร์ก (5%) และนิวเจอร์ซี่ (4%)

            หลายท่านเข้าใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกากำลังแย่เพราะโควิด-19 ระบาดหนัก มีคลิปและการโฆษณาชวนเชื่อออกมาบอกว่าสหรัฐอาจจะล้มละลายเพราะโควิด-19 ด้วยซ้ำไป  แต่ในความเป็นจริง ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐตอนนี้กำลังคึกคักสุดขีด ใครก็ตามที่ประกาศขายบ้าน จะมีคนซื้อภายในเวลาแค่ 21 วันเท่านั้น  ในช่วงสิ้นสุดไตรมาสที่ 1 ของปี 2563 การขายอาจตกต่ำไปพักหนึ่งเพราะหลายคนไม่กล้าออกจากบ้านไปหาซื้อบ้าน  แต่รัฐบาลมีนโยบายทำงานที่บ้าน ทุกคนก็ยังมีงานทำตลอด ไม่ตกงาน รายได้ก็ไม่ลดน้อยลงมากนัก ประกอบกับปัจจัยสำคัญคือดอกเบี้ยถูกมากเป็นพิเศษ จึงทำให้มีการซื้อบ้านกันมโหฬาร และราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10% ในรอบ 1 ปี ในขณะที่บ้านในกรุงเทพมหานครในมือผู้ประกอบการราคาเสนอขายกลับลดลง 7% ในรอบปีที่ผ่านมา

            ถ้าเราไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ราคาเฉลี่ยที่ 14.4 ล้านบาทข้างต้น ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1.5% โดยประมาณหรือปีละ 216,000 บาท และเสียค่าส่วนกลาง-บริหารทรัพย์สินอีก 1.5% เช่นกัน  นอกจากนี้สมมติในอีก 30 ปีข้างหน้าจะยกให้ลูก ราคาบ้านตอนนั้นอาจเพิ่มมา 6 เท่าตัวหรือเป็นเงิน 86.4 ล้านบาท เราก็ยังต้องเสียภาษีมรดกอีกต่างหาก  แต่สำหรับในประเทศไทยแล้ว ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้ ก็เท่ากับเรายกทรัพย์สมบัติให้พวกเขาฟรีๆ  อย่างไรก็ตามเมืองไทยมีความเสี่ยงหลายประการ ชาวโลกเลยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกามากกว่าจะมาซื้อในไทย

            ถ้าจะให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในไทย นอกจากเราต้องสร้างความสงบสุขบนพื้นฐานความเป็นประชาธิปไตยจริงๆ แล้ว เรายังต้อง:

            1. กำหนดให้มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมาตรฐานสากล ไม่ใช่ยกเว้นเพื่อเอื้อประโยชน์แก่เจ้าสัวเช่นทุกวันนี้

            2. ควรกำหนดราคาขั้นต่ำเพื่อไม่ให้ต่างชาติมาซื้อบ้านแข่งกับคนไทย เช่น อย่างน้อยต้อง 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นต้น หรืออาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง จะได้ไม่กระเทือนความสามารถในการซื้อของประชาชนคนไทยเอง

            3. จัดเก็บภาษีการซื้อบ้านอย่างน้อย 10% ในสิงคโปร์ต่างชาติซื้อต้องเสีย 20-25% ส่วนที่ฮ่องกง กำหนดไว้ที่ 30%

            4. ระงับการมาเก็งกำไรด้วยการกำหนดว่าภายในระยะเวลา 3 ปีแรก ห้ามขายต่อเช่นที่ไต้หวันถือปฏิบัติ หรืออาจกำหนดให้เฉพาะชาวต่างชาติที่มาอยู่ในไทยเกิน 1 ปีจึงจะมาซื้อบ้านได้และให้ซื้อได้เพียง 1 หน่วยเท่านั้นเช่นที่จีนถือปฏิบัติเพื่อสกัดการเก็งกำไร เป็นต้น

            ถ้าเราให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระเบียบและคำนึงถึงผลประโยชน์ชาติ-ประชาชน ก็อาจช่วยฟื้นเศรษฐกิจได้

 

อ้างอิง

<1> Buying Property in China as a Foreigner. https://bit.ly/2O1Pmfj

<2>Tax on property income in China. https://bit.ly/3svMrup

<3> International Transactions in U.S. Residential Real Estate. https://bit.ly/3sxZ48f