ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          คำเตือนจาก ดร.โสภณ AREA เก็งกำไรแบบถล่มทลายยังไม่เกิด แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็มีความเปราะบาง สามารถล้มครืนได้จากการที่ขาดมาตรการคุ้มครองผู้บริโภค และการขาดวินัยทางการเงินของผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน
          จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่า ณ สิ้นปี 2555 ในโครงการที่นำเสนอขายทั้งหมดประมาณ 1,400 โครงการมีหน่วยขายอยู่ทั้งหมด 437,043 หน่วย (รวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด) ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 308,109 หน่วย หรือ 70%
          แต่ปรากฏว่ามีสร้างเสร็จ 100% เพียง 35% นอกนั้นกำลังก่อสร้าง แสดงว่าหากเกิดอะไรขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดจะล้มครืนลงทันที ชาวบ้านที่ซื้อบ้านจะได้แต่สัญญาซื้อขายหรือเสาบ้านต่างหน้า แต่ยังโชคดีที่ตลาดตอนนี้ยังไม่ได้ย่ำแย่อะไร อย่างไรก็ตามทางราชการควรมีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคตามมาตรฐานนานาชาติ
          ในรายละเอียดพบว่า จากจำนวนบ้าน 437,043 หน่วยนี้ เสร็จ 100% แล้วมีเพียง 35% ที่จะเสร็จในปี 2556 มี 29% อีก 26% จะเสร็จในปี 2557 และอีก 10% จะเสร็จในปี 2558  ที่เปราะบางมากคือบ้านเดี่ยว ในจำนวน 97,921 หน่วยที่สำรวจนั้น แม้ส่วนใหญ่ขายไปแล้ว แต่มีเพียง 29% ที่แล้วเสร็จในปี 2555 หรือแล้วเสร็จก่อนหน้านี้ ส่วนที่อยู่อาศัยอื่น อันได้แก่บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด ก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2555 มีสัดส่วนเป็น 31% 32% 54% และ 38% ตามลำดับ
          หากพิจารณาในอีกนัยหนึ่ง ในจำนวน 437,043 หน่วยในโครงการทั้งหมดนี้ ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างมี 2% ที่ก่อสร้างได้ไม่เกิน 19% มี 8% ที่ก่อสร้างได้ 20-39% มี 13% ที่ก่อสร้างได้ 40-59% มี 13% ที่ก่อสร้างได้ 60-79% มี 13% ที่ก่อสร้างได้ 80-99% มี 16% และที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมดมี 35%  หากสมมติว่าขณะนี้ตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาทางการเงิน ที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างเสร็จน้อยกว่า 80% ซึ่งมีอยู่รวม 49% ของจำนวนทั้งหมด จะได้รับความเสียหายเพราะขาดเงินก่อสร้างต่อจนแล้วเสร็จ
          ยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังไม่มีผู้ซื้อที่เหลือเข้ามาขายในปี 2556 จำนวน 128,934 หน่วย ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2555 มีเพียง 15% แต่คาดว่าราวครึ่งหนึ่งหรือ 48% จะสร้างเสร็จในปี 2556 และจะมีที่สร้างเสร็จในปี 2557 และ 2558 อีก 23% และ 12% ตามลำดับ
          ทางแก้ก็คือการบังคับใช้มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน ในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็ยิ่งควรพร้อมใช้กันใช้มาตรการนี้ร่วมกันทั้งหมด ยิ่งหากทางราชการมุ่งหวังจะให้ต่างชาติมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ก็ควรมีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา เช่นในต่างประเทศที่เขามีใช้กันหมดแล้ว ทั้งนี้เพื่อความมั่นใจของนักลงทุนทั้งไทยและเทศ
          นอกจากนี้ทางราชการยังอาจพิจารณาให้ผู้ซื้อบ้านวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูงกว่าปัจจุบันนี้ เช่น 15-20% ของมูลค่าบ้าน และตรวจสอบราคาประเมินที่ใช้เพื่อการอำนวยสินเชื่อว่า เป็นราคาที่สูงเกินจริงหรือไม่ หาไม่ก็เท่ากับสถาบันการเงินมุ่งอำนวยสินเชื่อโดยสร้างความเสี่ยงต่อระบบสถาบันการเงินเอง
          ฟองสบู่ประเภทที่มีผู้ซื้อเก็งกำไรมากกว่าผู้ซื้อใช้สอยจริงยังไม่มาถึง แต่หากผู้ซื้อจริงเหล่านี้ผ่อนต่อไม่ไหว หรือผู้ประกอบการและสถาบันการเงินไม่มีวินัยทางการเงินที่โปร่งใสและตรวจสอบได้จริง ก็อาจทำให้ระบบตลาดที่อยู่อาศัยล้มครืนลงได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน