ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          กลัวกันนักเรื่องฟองสบู่ แต่ไม่พยายามแก้ไขให้ถูกจุดเพราะไม่ได้คิดถึงประชาชนผู้บริโภคกันเลย
          ตามที่มีข่าวว่า ดร.ทนง พิทยะ อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ประเมินว่ายังไม่เห็นสัญญาณการเกิดฟองสบู่ในตลาดหุ้นไทย ทั้งที่ดัชนีหุ้นไทยจะปรับขึ้นทำสถิติสูงสุดในรอบ 19 ปี แต่กลับมองเห็นฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะเห็นทุนต่างชาติ เช่น จีน ยุโรปและสิงคโปร์ เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น เนื่องจากมองว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังถูก โดยราคาถูกกว่าอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ 10 เท่านั้น  ผมขอเห็นต่าง
          ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคัก แต่จำนวนคนซื้อเก็งกำไรยังน้อยกว่าซื้ออยู่เอง ดังนั้นจึงยังไม่น่าเป็นห่วง ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งในตลาดต่างจังหวัดที่เพิ่งเกิดหลังกรุงเทพมหานคร ยิ่งมีโอกาสเกิดฟองสบู่น้อยกว่ากรุงเทพมหานคร ยิ่งในกรณีฟองสบู่แตก ตลาดตกรูดยังไม่เกิดขึ้น และยิ่งเมื่อจะมีการเติบโตจาก AEC ภาวะถดถอยยิ่งยังห่างออกไปอีก
          การที่มีต่างชาติมาลงทุนในประเทศไทยเป็นสิ่งที่ดี แสดงว่าประเทศไทยมีศักยภาพสูง และการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลังเปิด AEC จะยิ่งมีมากขึ้น เพราะประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร เมืองตากอากาศ และเมืองหลักในภูมิภาคกำลังจะรับประโยชน์จากโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงและอื่น ๆ
          ที่ผ่านมาในกรุงจาการ์ตามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ขายอยู่เพียงไม่เกิน 300 โครงการ ในกรุงมะนิลามีไม่เกิน 200 โครงการ ในนครโฮชิมินห์มีไม่เกิน 150 โครงการ ในกรุงพนมเปญมีไม่ถึง 100 โครงการที่กำลังขายอยู่ แต่ในกรุงเทพมหานครกลับมีถึง 1,400 โครงการ แสดงว่าตลาดของไทยคึกคักกว่าประเทศเพื่อนบ้านนัก ในอนาคตแรงส่งของ AEC จะยิ่งทำให้ไทยเติบโตมากยิ่งขึ้น
          ผมเคยไปสำรวจความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักธุรกิจลาวจากหอการค้าลาว ณ กรุงเวียงจันทน์ ก็ยังมีความต้องการซื้อทั้งบริเวณหนองคาย อุดรธานี ตลอดจนกรุงเทพมหานครและพัทยา นักลงทุนจากเนปาล เมียนมาร์ บังคลาเทศ ก็ยังสนใจมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่นับรวมประเทศใหญ่เช่น อินเดียว จีน และอื่น ๆ
          ดร.ทนง เสนอทางออกว่า ธนาคารพาณิชย์ควรเพิ่มการสำรองสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จาก 8.5% เป็น 15-20% ซึ่งเป็นมาตรการที่ประเทศจีนเคยทำสำเร็จมาแล้ว ข้อนี้ผมก็เห็นต่าง การที่จีนประสบความสำเร็จในการควบคุมฟองสบู่ก็เพราะจีนประกาศให้ประชาชน 1 คนซื้อบ้านด้วยการผ่อนชำระกับธนาคารได้เพียงหลังเดียว ณ อัตราเงินกู้ที่ 80% หลังต่อมาต้องซื้อเงินสดเท่านั้น แต่เมื่อยังไม่ได้ผล ก็จำกัดให้ครอบครัวหนึ่ง ซื้อได้แค่หลังเดียวเท่านั้น เพราะบางคนให้ภริยาหรือลูกซื้อเก็งกำไรแทน
          ยิ่งกว่านั้นมาตรการป้องกันการเก็งกำไรอีกอย่างหนึ่งที่ฮ่องกงประสบความสำเร็จมาแล้วก็คือ การให้ผู้ที่ซื้อบ้านแล้วโอนขายต่อในเวลาไม่เกิน 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนสูงถึง 15% ของราคาขาย และหากใครซื้อและขายต่อภายใน 1 ปี ก็ต้องเสียค่าธรรมเนียม 10% ส่วนที่ขายในเวลาไม่เกิน 2 ปีก็จะเสียค่าธรรมเนียม 5% ทั้งนี้มุ่งหวังสกัดการเก็งกำไร ซึ่งปรากฏว่าได้ผลเป็นอย่างยิ่ง
          ส่วนมาตรการป้องกันการเก็งกำไรของสิงคโปร์โดยเฉพาะต่อการซื้อของชาวต่างชาติก็คือ การกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ส่วนคนสิงคโปร์ที่ซื้อเก็งกำไร เพราะซื้อเป็นหลังที่สองเป็นต้นไปก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 5% จากปกติที่ไม่ต้องเสีย ในกรณีของประเทศไทยหากใช้มาตรการนี้กับชาวต่างชาติ ก็อาจมีนักกฎหมายประเภท “ศรีธนญชัย” พากันตั้งบริษัท Nominee ขึ้นมาบังหน้าและมีเจ้าหน้าที่ของรัฐบางคนทำ “หูไปนา ตาไปไร่” สนับสนุนต่อไป
          สิ่งที่ผมเรียกร้องเสมอมา แต่แทบทุกฝ่ายก็ทำเป็น “หูทวนลม” ก็คือ การที่ผู้บริโภคต้องลงนามในสัญญาซื้อขายที่ไม่เป็นธรรม และการการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ซึ่งตามหลักการของพระราชบัญญัติฉบับนี้ เงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านจะได้รับการคุ้มครอง จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อบ้านไม่ได้ และหากมีปัญหาผู้ซื้อบ้านจะได้รับการชดใช้คืนก่อน
          อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ออกมาแบบ “กำมะลอ” คือให้อาสาสมัครใช้ คือจะใช้ก็ต่อเมื่อทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อเห็นชอบร่วมกัน จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ใช้ เพื่อลดต้นทุน ส่วนผู้ประกอบการรายย่อยก็เลยไม่ใช้ด้วย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่
          ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงไม่ได้รับการคุ้มครอง หากมีการใช้พระราชบัญญัตินี้ ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กต่างก็จะมี “แบรนด์” ที่เท่าเทียมกันเพราะคุ้มครองผู้บริโภคเหมือนกัน แต่ในขณะนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบที่ความเป็นบริษัทใหญ่ ดูน่าเชื่อถือกว่า แต่ก็ไม่ได้มีหลักประกันใด ๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านแต่อย่างใด
          ทางราชการควรแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้เป็นภาคบังคับแก่ทุกฝ่าย เช่น พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ใช่ปล่อยให้ดำเนินการตามอำเภอใจ และในขณะที่เราอาจตั้งความหวังใด ๆ กับทางราชการไม่ได้ ในฝ่ายของสมาคมผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเอง โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ ในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้กำไรปีหนึ่งมหาศาล ควรเป็นฝ่ายแสดงสปิริตนำการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญามาใช้ โดยอาจออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้บริโภคไปเลย เพราะปีหนึ่งๆ ก็ได้กำไรมหาศาลอยู่แล้ว
          รัฐบาลและทุกฝ่ายควรดูแลประโยชน์ของผู้บริโภค ซึ่งไม่ใช่การบีฑาผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงิน แต่เพื่อให้เป็นมงคลกับตัวเอง  ถ้าผู้บริโภคมั่นใจในการคุ้มครอง ก็จะแห่กันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นอีก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยิ่งเติบโต

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน