5/15 ถ.นนทรี ยานนาวา กทม.10120

1    มิถุนายน    2564

เรื่อง      ขอเสนอแนวทางการให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เรียน     พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี
            นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีกระทรวงพลังงาน

                     ตามที่นายกรัฐมนตรี ได้มอบหมายให้นายสุพัฒนพงษ์ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีกระทรวงพลังงาน ศึกษาเกี่ยวกับการอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย  ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และมีประสบการณ์อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศทั่วโลกโดยเคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการขององค์การสหประชาชาติหลายแห่ง และกระทรวงการคลังหลายประเทศ มีความเห็นขอนำเสนอ

ข้อมูลการซื้ออสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ
                     จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่าในปี 2563 มีการซื้อขายห้องชุดจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจำนวน 28,947 หน่วย รวมมูลค่า 95,791 ล้านบาท ในราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.309 ล้านบาท  ในจำนวนนี้มีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดจำนวน 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.322 ล้านบาท นัยสำคัญของการนี้ก็คือต่างชาติซื้อห้องชุดในสัดส่วน 3.5% ของหน่วยที่ขายไปทั้งหมด หรือหากคิดในแง่มูลค่า ต่างชาติก็ซื้อไปราว 3.5% เช่นกัน  กรณีนี้ชี้ว่าต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยมาก ทั้งนี้คงเป็นเพราะสถานการณ์โควิด และชาวต่างชาติที่มาซื้อจริงคงเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นหลัก

                     เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 ก่อนที่จะมีการระบาดของโควิด-19 ปรากฏว่าชาวต่างชาติมาซื้อห้องชุดถึง 6,557 หน่วย จากที่ขายได้ทั้งหมด 54,303 หน่วย ซึ่งมากกว่าปี 2563 ถึงประมาณ 6.5 เท่า หรืออีกนัยหนึ่งปี 2562 ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 12% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  ตัวเลขข้างต้นแสดงชัดว่าในปี 2563 ชาวต่างชาติชะลอการซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครเป็นอย่างมาก  การนี้จึงกระทบต่อกระแสเงินสดของบริษัทพัฒนาที่ดินอย่างชัดเจน

                     ส่วนในแง่มูลค่า  การขายห้องชุดจากบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหมดในปี 2562 มีมูลค่า 209,254 ล้านบาท ปรากฏว่าชาวต่างชาติซื้อห้องชุด 30,516 ล้านบาท หรือเท่ากับซื้อที่ 14.6% ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และมูลค่าห้องชุดที่ขายให้ชาวต่างชาติในปี 2562 มากกว่าปี 2563 ถึง 9 เท่า หรืออีกนัยหนึ่งมูลค่าห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อในปี 2563 เป็นเพียง 11% ของที่ชาวต่างชาติเคยซื้อในปี 2562  อย่างไรก็ตามราคาขายห้องชุดให้กับชาวต่างชาติในปี 2563 ณ ราคา 3.322 ล้านบาท มีราคาถูกกว่าที่ต่างชาติซื้อในปี 2562 ณ ราคา 4.654 ล้านบาท โดยเป็นเพียง 71% เท่านั้น



                     เมื่อแยกแยะการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติตามทำเล จะพบว่า มีการซื้อขายมากสุดในทำเล I ใจกลางเมือง ถึง 1,164 ล้านบาท หรือราวหนึ่งในสาม (34.5%) ของทั้งหมดที่ต่างชาติซื้อ แสดงว่าต่างชาติคงไม่ได้มุ่งซื้อในทำเลอื่นๆ มากนัก ยกเว้นแถว ทำเล C บางซื่อ-ติวานนท์ 414 ล้านบาท (12.3%) ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว 338  ล้านบาท (10.0%)  หากจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุด  จึงควรจำกัดเฉพาะในเขตใจกลางเมืองเป็นหลัก ไม่ใช่ให้ซื้อได้ทั่วไปหมด



                     ระดับราคาห้องชุดที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดในปี 2563 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็คือ ราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 30.2% รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท (25.6%) และระดับราคา 5-10 ล้านบาท (24.5%) แสดงว่าสินค้าห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อนั้น ไม่ได้ซื้อต่างไปจากราคาที่คนไทยซื้อมากนัก ดังนั้นหากเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุด ควรกำหนดให้ซื้อได้ในราคาที่สูงขึ้น เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านบาทเป็นต้นไป หาไม่จะเป็นการมาแย่งตลาดของคนไทยเอง ทำให้ราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครสูงขึ้น ความสามารถในการซื้อของประชาชนก็ลดต่ำลง

                     ต่อกรณีการให้ต่างชาติซื้อห้องชุดนั้น แม้ในปี 2562 ที่ไม่มีปัญหาโรคระบาดโควิด-19 ต่างชาติก็ซื้อห้องชุดในมือผู้ประกอบการ 30,516 ล้านบาท ในแง่หนึ่งมองได้ว่าสินค้าห้องชุดของผู้ประกอบการมีชาวต่างชาติเป็นลูกค้าราว 15% นอกนั้นเชื่อว่าเป็นนักลงทุน (เก็งกำไรระยะสั้นหรือยาว) อีกราว 20% ที่เป็นผู้ซื้อตัวจริงคือผู้อยู่อาศัยเองอาจมีราว 65% หรือสองในสามของทั้งหมด  การที่เศรษฐกิจตกต่ำลงเพราะโควิด-19 ทำให้ตลาดของผู้ประกอบการหดตัวลงไปประมาณหนึ่งในสาม  กระแสเงินสดคงเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการในขณะนี้

                     อีกประการหนึ่งลำพังรายได้จากผู้ซื้อต่างชาติที่ 30,516 ล้านบาท ณ ปี 2562 ซึ่งเป็นการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน หากสมมติให้ซื้อจาก “บ้านมือสองอีกเท่าตัว” ก็คงเป็นเงินเพียง 61,032 ล้านบาท และต่อให้กระตุ้นให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดอีก 1 เท่าตัวเป็นเงิน 122,064 ล้านบาท ก็คงยังน้อยมากหรือน้อยเกินกว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจของชาติได้  ยิ่งเมื่อคำนึงถึงภาษีปกติที่จัดเก็บเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ 3% ก็จะได้ภาษีเพียง 3,662 ล้านบาท ซึ่งคงไม่มีนัยสำคัญต่อการคลังของประเทศแต่อย่างใด

มาตรการที่ไทยเคยมีและไม่ได้ผล
                     ประเทศไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำเมื่อปี 2540 แต่สุดท้ายก็ยกเลิกไปเมื่อปี 2547 เพราะมีต่างชาติเข้ามาซื้อน้อยมาก ทั้งนี้เพราะในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาไม่ค่อยขึ้น ต่างชาติจึงไม่ซื้อ (ยกเว้นจะสามารถซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเท่านั้น)



                     จากข่าวในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2547 ปรากฏว่ามาตรการที่ให้ต่างชาตินำเงินมาลงทุนในไทย (40 ล้านบาท) แล้ให้ซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่นั้น ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (2542-2547) มีต่างชาติมาซื้อเพียง 3-4 รายเท่านั้น  พวกเขาคงไม่ต้องการนำเงินมา “จม” ในประเทศไทย  ส่วนที่ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% นั้น ก็ได้รับการยกเลิกไปเหลือ 49% เพราะมีเพียง 2 โครงการที่มีต่างชาติซื้อเกิน 49% ทั้งนี้เพราะในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจตกต่ำ ราคามักไม่ขึ้น ต่างชาติไม่สามารถทำกำไรได้ จึงไม่ซื้อ

กรณีศึกษาในต่างประเทศ
                     สำหรับในต่างประเทศ การให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เขามีมาตรการอะไรบ้าง: <1>
                     1. จีน เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ แต่แท้จริงแล้วให้เช่าที่ดินแค่ 70 ปียิ่งในกรณีที่ดินเปล่า โอกาสเช่ายุ่งยากกว่าไทยมากนัก  ในกรณีซื้อห้องชุดในจีน อาจถือว่าซื้อขายขาด แต่แท้จริงแล้วขึ้นอยู่กับว่าที่ดินแปลงห้องชุดนั้น ยังมีสัญญาเช่ากับรัฐบาลเหลืออีกกี่ปี อาจเพียงแค่ 40-50 ปี ไม่ใช่ 70 ปี ยิ่งถ้าห้องชุดนั้นเหลือเวลาสั้นๆ โอกาสที่จะขายต่อยิ่งแทบเป็นไปไม่ได้  ที่สำคัญที่สุดก็คือ จีนอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือห้องชุดได้เพียงหลังเดียว ไม่ใช่มาซื้อเปรอะเก็งกำไรกันใหญ่ และผู้ซื้อต้องเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในจีนเกิน 1 ปีเท่านั้น ไม่ได้ปล่อยให้ “ฝูงแร้ง” มาเก็งกำไรแต่อย่างใด

                     2. ไต้หวัน ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้เช่นกัน แต่เขามีนโยบาย 3-4-5 คือ ต่างชาติซื้อห้องชุดแล้ว ต้องไม่ขายต่อภายในระยะเวลา 3 ปี (เพื่อป้องปรามการเก็งกำไร แต่ไทยไม่มีข้อนี้) ส่วน 4 ก็คือชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในจีนได้ต่อเนื่องไม่เกิน 4 เดือนต่อปี ไม่ใช่ให้อยู่จน “รากงอก” แบบไทยๆ  และ 5 ก็คือ ให้ต่างชาติกู้เงินธนาคารท้องถิ่นซื้อบ้านได้ แต่ต้องไม่เกิน 50% เป็นต้น

                     3. สิงคโปร์ ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ (ที่ดินคงแทบเป็นไปไม่ได้) โดยไม่จำกัดราคาเพราะราคาเฉลี่ยห้องชุดเอกชนสูงถึง 41.7 ล้านบาท แต่ผู้ซื้อต้องเสียภาษีประมาณ 20-25% ของราคาขายแก่รัฐบาลทันทีที่ซื้อ และต่างชาติซื้อห้องชุดได้เฉพาะห้องชุดภาคเอกชน ที่มีอยู่เพียง 20% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) สงวนไว้สำหรับชาวสิงคโปร์เท่านั้น

                     4. ฮ่องกง ก็คล้ายสิงคโปร์ แต่โหดกว่าตรงที่กำหนดให้ภาษีซื้อที่ต้องเสียให้กับรัฐบาลสูงถึง 30% แต่สำหรับประเทศไทยกำหนดไว้เพียง 2-3% เท่านั้น  การให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยจึงถือเป็นการ “ขายชาติ” ชัดๆ

                     5. มาเลเซีย กำหนดราคาขั้นต่ำให้ซื้อไว้ที่ประมาณ 1-2 ล้านริงกิต หรือ 7.5-15 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ และกำหนดพื้นที่ให้ซื้อด้วย ไม่ใช่ซื้อ “เปรอะไปหมด”

                     6. ออสเตรเลีย กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองไม่ให้ซื้อ ดังนั้นหลังจากต่างชาติซื้อแล้ว จะขายต่อ ต้องขายแก่คนท้องถิ่นเท่านั้น  ที่เขาไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพราะจะทำให้บ้านมือสองแพงขึ้น อาจทำให้คนท้องถิ่นเดือดร้อนไม่สามารถซื้อบ้านได้

                     7. สหรัฐอเมริกา ให้ซื้อบ้านได้อย่างเสรี แต่ทีเด็ดก็คือต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1.5% ของราคาขายของแต่ละปี และเสียค่าส่วนกลางอีก 1.5% เช่นกัน นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีมรดกอีก แต่ไทยไม่มีการเก็บแบบนี้ นี่ก็เข้าข่าย “ขายชาติ” เหมือนกัน

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวไม่จำเป็น
                     ธุรกิจต่างๆ สามารถที่จะประสบความสำเร็จได้โดยไม่จำเป็นต้องเช่าที่ดินระยะยาว ที่ดินเป็นเพียงปัจจัยการผลิตมูลค่าต่ำเมื่อเทียบกับอาคารและเครื่องจักร ที่ผ่านมาการเช่าที่ดิน 30-50 ปีก็คุ้มค่าแล้ว
                     1. ที่ผ่านมาในการลงทุนสาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นโฮปเวลล์ ทางด่วนขั้นที่ 2 (กูมาไกกูมิ) หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็ล้วนใช้เงื่อนไข 30 ปีทั้งสิ้น  ต่างชาติก็ยินดีมาลงทุน
                     2. ในการลงทุนภาคอุตสาหกรรม ต่างชาติก็สามารถซื้อดินในนิคมอุตสาหกรรมไทยได้อยู่แล้ว และมีกำไรได้ในเวลาไม่กี่ปี  โครงการใดที่รอกำไรถึง 30 ปีก็คงไม่รอดอยู่แล้ว  ปกติแล้วในการลงทุน ต้นทุนหลักคงเป็นเครื่องจักร และบุคลากร ที่ดินคงมีสัดส่วนเพียง 10-15% ของการลงทุนแบบนี้
                     3. แม้การลงทุนของไทยเอง เช่น เซ็นทรัลลาดพร้าว เช่าที่การรถไฟแห่งประเทศไทย 30 ปีก็กำไรมหาศาลแล้ว การต่อสัญญาครั้งใหม่ ก็ทำให้การรถไฟฯ สามารถมีรายได้อีกกว่าสองหมื่นกว่าล้านบาท หากใช้เฃ่าระยะยาว 90-99 ปีก ย่อมขาดรายได้นี้  แม้แต่กรณีโรงแรมดุสิตธานีก็เช่นกัน เมื่อหมดสัญญาเช่า ก็ต้องคิดค่าเช่าที่ดินไม่ ไม่ใช่ให้คิดในราคาต่ำ ๆ ต่างจากราคาตลาดในช่วงการทำสัญญาครั้งแรก

มาตรการที่ควรมีก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัมทรัพย์
                     การกระตุ้นให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังอาจก่อปัญหาต่างๆ ในอนาคตอีกมาก รัฐบาลจึงควรพิจารณาให้ถ้วนถี่ โดยผมขอเสนอมาตรการต่อไปนี้:

                     1. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในประเทศเกิน 1 ปีแล้ว เช่นอารยประเทศ สามารถซื้อบ้านได้ ไม่ใช่ใครๆ ก็เข้ามาซื้อบ้านได้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

                     2. จัดเก็บภาษีซื้อโดยชาวต่างชาติเช่นอารยประเทศอีก 10-15% เป็นอย่างน้อย เพื่อให้มีรายได้เข้าประเทศ ทั้งนี้สิงคโปร์กำหนดการจัดเก็บภาษี 20-25% ส่วนฮ่องกงกำหนดไว้สูงถึง 30%

                     3. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เฉพาะชาวต่างชาติ เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเองอีก 1.5% ต่อปีของมูลค่าตลาดที่ซื้อ เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น  กรณีนี้แม้ประเทศไทยจะมีข้อยกเว้นการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่สำหรับคนต่างชาติ ควรจะเสียภาษีนี้ เช่นที่ชาวต่างชาติเสียภาษีนี้ในประเทศของตน

                     4. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะ บ้านและห้องชุด สามารถขายต่อได้ ก็ต่อเมื่อผ่านไป 3 ปีแล้วเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

                     5. ตั้งคณะทำงานมาตรวจสอบการซื้อโดยชาวต่างชาติเพื่อความมั่นคงของชาติ จะได้ป้องกันปัญหาการใช้  Nominee อย่างที่เป็นอย่างแต่ควรมีแผนการดำเนินงานในระยะยาว เพื่อให้เกิดความต่อเนื่อง

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

                                                       ด้วยความเคารพ
                                                   (ดร.โสภณ พรโชคชัย)

อ้างอิง
<1> ก่อนขายแผ่นดินไทยให้ต่างชาติ ฟังทางนี้ก่อน https://bit.ly/3eUc3ga

เเถลงข่าวจดหมายถึงนายกเรื่อง การให้ต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีมาตรการรองรับ
https://fb.watch/5RqmYv1Hbu/