พวกนายหน้าข้ามชาติชอบมาเป่าหูราชการไทยว่าต่างชาติให้เช่าที่ 90 หรือ 99 ปีบ้าง อันนี้เป็นการ “แหกตา” ชัดๆ ดร.โสภณ พรโชคชัยในฐานะที่ปรึกษากระทรวงการคลังหลายประเทศ และทำงานองค์การสหประชาชาติหลายแห่งด้านอสังหาริมทรัพย์ เอาหัวเป็นประกันได้ว่า การให้ต่างชาติเช่าที่ยาวๆ คิดผิดแน่นอน

            ในกรณีเช่าที่ 99 ปีนั้น เป็นแค่ในทฤษฎีเท่านั้น เช่น สิงคโปร์ก็บอกให้เช่าที่ 99 ปี แต่ให้เช่าแก่นักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ในเฉพาะแปลงที่กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี  มาเลเซียในฐานะอาณานิคมอังกฤษ ก็บอกให้เช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินชายแดน ห้ามขาด! เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดได้แต่ส่วนมากต้องมีราคาเกิน 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) โครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ก็ไม่มีแล้วในขณะนี้

            ในอินโดจีน ลาวและกัมพูชาก็เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีจริง แต่เลิกแล้ว ทุกวันนี้หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี แต่อย่างมากไม่เกิน 50 ปี ดร.โสภณสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ  เวียดนามก็ไม่มีการเช่า 99 ปี  มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปราะไปหมดเช่นในประเทศไทย ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

            ส่วนประเทศเกาะในอาเซียนปรากฏว่าที่อินโดนีเซีย ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 70 ปีตามกฎหมาย แต่ไม่มีใครเช่าเพราะมีความยุ่งยากมาก  แต่ต่างชาติก็สามารถเช่าห้องชุดได้ 30 ปี ต่อได้อีก 20 ปีเช่นกัน  ยิ่งถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ต่างชาติยิ่งไม่มีสิทธิ์ และในแต่ละกรณีต่างชาติมีสิทธิในการใช้ที่ดิน แต่ไม่ได้มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินใดๆ ส่วนที่ฟิลิปปินส์ สามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปีและต่อได้อีก 25 ปี

            ประเด็นที่พึงทราบก็คือว่าการต่ออายุนั้น ไม่ใช่ว่าทำสัญญา 2 ฉบับ ฉบับแรก 50 ปี อีกฉบับหนึ่ง 25 ปี การต่ออายุทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาแรก (ใกล้) หมด แล้วมาทบทวนค่าเช่ากันใหม่  ต่างจากการเช่าแบบไทยๆ ที่ฉ้อฉล เช่น แสร้งทำเป็นสัญญา 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ซึ่งผิดกฎหมาย หรือในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่ให้มีสัญญาเช่า 50 ปี + 49 ปี โดยทำในคราวเดียวกัน ซึ่งทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

            จะเห็นได้ว่าการให้เช่าที่ดิน 30 ปี หรือ 50 ปีตามกฎหมายไทยในขณะนี้ก็เพียงพอแล้ว และนักลงทุนต่างก็ยินดี ไม่ได้เรียกร้องให้เช่าระยะยาวแต่อย่างใด มีตัวอย่างให้เห็น เช่น:

            1. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท นี่ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี + 20 ปี ตั้งแต่ครั้งแรก ณ ปี 2521 ก็คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่กี่มากน้อย  แต่การทบทวนค่าเช่าใหม่หลังหมดสัญญาแรก ทำให้การรถไฟฯ ได้เงินเข้ามาอีกมหาศาล

            2. มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

            3. โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น  การลงทุนมูลค่านับหมื่นๆ ล้านก็สามารถคุ้มทุนได้ในระยะเวลาอันสั้น ไม่จำเป็นต้องให้เช่าในระยะยาวแต่อย่างใด

            4. โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน (ลุมพินี) / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด นี่ก็เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ว่า เพียงแค่ระยะเวลา 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว

            5. โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดินจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            6. ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

            ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท

            ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด  ในยามวิกฤติปี 2542-5 รัฐบาลไทยก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้

            ในฐานะที่ ดร.โสภณ เคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม กัมพูชา และอินโดนีเซีย รวมทั้งทำงานด้านที่ดิน-ที่อยู่อาศัยแก่หน่วยงานขององค์การสหประชาชาติหลายแห่ง ดร.โสภณ มั่นใจว่าการให้เช่าที่ดิน 90-99 ปีแก่ต่างชาติ ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ  จีน เวียดนามและอินโดนีเซียที่เติบโตอย่างขนานใหญ่ในเวลานี้ ไม่ได้เกิดจากการให้ต่างชาติมาเช่า/ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวเลว

            ย้ำว่า ดร.โสภณเอาหัวเป็นประกันได้เลยว่ามาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ 90-99 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้ ผิดจากนี้ให้ตัดคอได้เลย