ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าวว่า ร่างผังเมือง กทม.ใหม่ บูม 5 ทำเล ตัดถนน 140 สายนั้น มีสิ่งที่พึงสังวร เพราะทำเลเสนอที่ว่าอาจไม่เป็นจริง ถนนที่ว่าจะตัดตั้งมากมายนั้น มีแค่ในแผนเฉย ๆ หรือไม่ เพราะยังไม่มีงบประมาณในการก่อสร้าง เป็นต้น
          ชาวกรุงเทพมหานครต้องสังวรเกี่ยวกับผังเมืองดังนี้:
          1. ที่ว่าจะสามารถสร้างศูนย์การค้า คอมมิวนิตี้มอลล์ ใหม่นั้น ไม่เป็นความจริง เพราะในพื้นที่ พ.1 จะสร้างอาคารพาณิชยกรรมเกิน 9,999 ตารางเมตร ต้องมีถนนกว้างถึง 16 เมตรตลอดสาย ส่วนในเขต พ.2 อาคารพาณิชยกรรมเกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องอยู่บนถนนกว้างถึง 30 เมตร ซึ่งเข้มงวดขึ้นจากผังเมืองปัจจุบันที่ให้สร้างได้บนถนนกว้างเพียง 10 เมตรเท่านั้น
          2. ที่ว่าจะสร้างกรุงเทพมหานครเป็นเมืองสีเขียว (Green City) ไม่มีความชัดเจนเช่นในสิงคโปร์ ที่กำหนดให้สร้างอาคารสูง ๆ แต่เว้นพื้นที่โดยรอบเป็นพื้นที่สีเขียว แต่กรณีกรุงเทพมหานคร มีการจำกัดความสูงมากมายหลายกรณี ทำให้อาคารสร้างสูงไม่ได้ ต้องสร้างในแนวราบ และแม้ในเขตรอบนอกจะให้สร้างได้น้อยเป็นพื้นที่สีเขียวมาก ๆ แต่ก็เป็นเพียงการโยนปัญหาไปสู่เมืองปริมณฑล คือในเขตปริมณฑสสร้างทาวน์เฮาส์หรือห้องชุด แต่สร้างไม่ได้ในเขตกรุงเทพมหานคร ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไร้ทิศผิดทาง ทำให้กรุงเทพมหานครดูเขียว แต่ไปสร้างปัญหาให้จังหวัดในปริมณฑลแทน
          3. การรับมือเรื่องน้ำท่วม ตามร่างผังเมืองใหม่ก็ไม่ได้กำหนดให้มีแผนการป้องกันน้ำท่วมอย่างเป็นรูปธรรมหรือมีประสิทธิภาพ หากจะมีประสิทธิภาพต้องมีการจัดทำถนนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีระบบการสูบน้ำออกจากเมือง มีระบบเปิดปิดน้ำ กันน้ำทะเลหนุน มีระบบคลองระบายน้ำใหม่ ซึ่งทั้งหมดนี้ไม่ได้มีในผังเมืองอย่างเป็นรูปธรรม
          4. การกำหนดให้บริเวณไหนสร้างบ้านได้ บริเวณไหนสร้างไม่ได้เพราะจะให้น้ำผ่านบริเวณนั้น เป็นการสร้างความไม่เท่าเทียม สร้างความลักลั่นให้กับเจ้าของที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร ในความเป็นจริง บริเวณที่คาดว่าจะไม่เกิดน้ำท่วมเพราะมีระบบป้องกันที่ดี ก็นับเป็นความโชคดีของประชาชนเจ้าของที่ดิน ส่วนบริเวณที่จะยอมให้น้ำท่วมหรือน้ำหลากผ่าน ควรจ่ายค่าชดเชย ไม่ใช่ถือเอาที่ดินของชาวบ้านไปตามอำเภอใจ
          5. การที่ กทม. ร่างผังเมืองนี้ออกมาแล้วบอกว่าได้เพิ่มการควบคุมกิจกรรมที่ขัดต่อสุขลักษณะ 5 กิจกรรม เช่น สนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน นั้น ในความเป็นจริงไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติอยู่แล้ว เพราะการจะขออนุญาตสร้างสนามแข่งม้าหรืออื่นใดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครนั้นคงไม่มีอยู่แล้ว
          6. ผังเมืองรวมซึ่งเป็นสิ่งที่กำหนดการใช้ที่ดินแบบ "รวมๆ" กลับไปลงรายละเอียดและแตกต่างไปจากข้อกฎหมายการควบคุมอาคารเสียอีก เช่น กฎหมายความคุมอาคาร กำหนดให้มี อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ แต่ในร่างผังเมืองใหม่กลับซอยจำแนกให้พิสดารขึ้นอีก ได้แก่ ไม่เกิน 1,000-2,000-10,000 ตารางเมตร และเกินกว่า 10,000 ตารางเมตร เป็นต้น
          7. การกำหนดระยะถอยร่นต่าง ๆ เช่น ถนนขนาดไม่น้อยกว่า 12 เมตร มีระยะถอยร่น 200 เมตร ถนน 16 เมตร ระยะถอยร่น 300 เมตร และถนน 30 เมตร ระยะถอยร่น 300 เมตร ถือเป็นการรอนสิทธิของประชาชนอย่างชัดเจน ประชาชนเป็นเจ้าของที่ดินแท้ ๆ กลับถูกรอนสิทธิ์การก่อสร้าง หากจะรอนสิทธิ์ใด ๆ ตามหลักการแล้วควรจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่ถือเอาตามอำนาจของทางราชการ เป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมกันระหว่างเจ้าของที่ดินที่เคยสร้างได้กับที่ยังไม่ได้ก่อสร้างอาคาร
          8. มีข้อกำหนดหยุมหยิมเกินกว่าความเป็น "ผังเมืองรวม" โดยน่าจะเป็น "ผังเมืองเฉพาะ" เฉพาะบริเวณมากกว่าเช่น มีการกำหนดให้ "เพิ่มข้อกำหนดให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ 50% ของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (0SR)" เป็นต้น
          9. การแจก "แจกโบนัส 20%" คือให้สร้างเพิ่มเติมกว่ากฎหมายปกติกำหนด ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าหรือบริเวณอื่นนั้น ใช้ได้เฉพาะสถานีรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่ที่กำลังก่อสร้างอยู่ ดังนั้นจึงไม่มีผลอะไรมากนัก และแม้ในด้านหนึ่งมีการแจกโบนัสให้ดูว่าผังเมืองนี้ดี แต่ในอีกแง่หนึ่งการก่อสร้างก็มีความหยุมหยิมเข้มงวดขึ้น ซึ่งเป็นด้านที่ทางราชการไม่ได้เปิดเผยให้ชัดเจน เพียงมองด้านเดียว เช่น
          10. บริเวณศูนย์เมืองย่อย (Subcentre) นั้น ก็เป็นแค่ "ความฝัน" เพราะไม่รู้ว่าเมื่อไหร่รถไฟฟ้าเส้นต่าง ๆ จะเป็นจริง เพราะถ้ารถไฟฟ้ายังไม่แล้วเสร็จ สิทธิต่าง ๆ ก็ยังไม่ได้ทั้งสิ้น เช่น ย่านมีนบุรีใกล้ตลาดมีนบุรี แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู-สีส้มมาบรรจบกัน ย่านพระรามที่ 2 ใกล้กับถนนวงแหวนรอบนอก ย่านร่มเกล้าในแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู และย่านถนนรามอินทราใกล้จุดตัดถนนรัชดา-รามอินทรา แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู รถไฟฟ้าหลายสายยังไม่มี "วี่แวว" ว่าจะเกิดในเวลาอันสั้น
          11. ที่จะส่งเสริมให้สร้างคอมมิวนิตี้มอลล์นั้นในย่านจุดตัดต่าง ๆ ในความเป็นจริงในทางการตลาดอาจจะสร้างไม่ได้ เพราะมีจำนวนเพียงพอแล้ว การวางผังเมืองในเชิงศูนย์เมืองย่อยจริง ๆ จึงไม่เกิด แต่เป็นการเขียนสีวาดผังเอาามสิ่งที่มีอยู่แล้วมากกว่าจะเป็นการสร้างศูนย์เมืองย่อยจริง ศูนย์เมืองย่อยที่แท้ ต้องเป็นศูนย์ที่พัฒนาขึ้นใหม่ เป็นเมืองชี้นำ เมืองบริวารที่แบ่งเบาภาระของเมือง ไม่ใช่ไป "ตู่" เอาตามการพัฒนาที่มีอยู่โดยภาคเอกชนนำไว้อยู่แล้ว
          12. ที่ว่าจะสร้างถนน 140 สายนั้น ล้วนเป็นเส้นที่วาดหรือวางแผนไว้เป็นหลัก หลายเส้นก็วาดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ.2549 แต่ยังไม่ได้ทำ บางเส้นที่ยังไม่ได้ทำก็มาวาดใหม่ เหมือนเดิมบ้าง เปลี่ยนไปบ้าง บางบริเวณที่ควรมีถนนก็ไม่ได้ทำ บางบริเวณที่ไม่จำเป็นต้องตัดถนนก็วาดไว้อย่างนั้น ที่สำคัญที่สุดก็คือ งบประมาณในการก่อสร้างตามที่วาดไว้ ไม่มี หรือต้องไปขอสภา กทม. เป็นครั้ง ๆ ไป ซึ่งแสดงถึงความไม่แน่นอน เป็นการวาดหวังไว้เป็นหลัก
          13. ในพื้นที่ ย.3 ซึ่งเป็นพื้นที่ ๆ อยู่อาศัยหลักหลายร้อยตารางกิโลเมตรของกรุงเทพมหานคร มีอะพาร์ตเมนต์ขนาดตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรเกิดขึ้นมากมายตามซอยต่าง ๆ อยู่แล้ว แต่ต่อไปตามผังเมือง กลับไม่สามารถสร้างได้ เพราะร่างผังเมืองใหม่กำหนดไว้ให้สร้างได้หากมีถนนผ่านหน้าที่ดินที่มีความกว้างถึง 30 เมตร แต่ในความเป็นจริง กทม. ก็ทราบดีว่าไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้ ก็เท่ากับเป็นการไม่ให้คนที่มีรายได้น้อยอยู่ในกรุงเทพมหานคร ต้องระเห็จไปอยู่ปทุมธานี นนทบุรี สมุทปราการ และนครปฐมใช่หรือไม่
          14. ในพื้นที่ ย.2 ซึ่งเป็นเขตชานเมือง กทม. กำหนดว่าห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ แต่บริเวณเหล่านี้ทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอยู่มากมาย เช่น บริเวณซาฟารีเวิร์ล เป็นต้น มีนับสิบ ๆ โครงการ แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ ไม่สามารถสร้างได้ กทม.อนุมัติให้สร้างเฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ใครจะอยู่ทาวน์เฮาส์ ต้องระเห็จออกไปอยู่นอกเมืองอีกเช่นกัน
          15. กทม. มักจะ "ขู่" ว่าหากไม่มีผังเมืองใช้ จะเกิดสูญญากาศ ทำให้ไม่มีขื่อแปการกำหนดการใช้ที่ดิน แต่ถ้าผังเมืองยังร่างกันแบบนี้ สร้างปัญหามากกว่าจะวางแผนแก้ปัญหาการใช้ที่ดินของกรุงเทพมหานคร กทม. ก็ควรประกาศใช้ผังเมืองฉบับเดิมไปก่อน อย่าปล่อยให้ผังเมืองฉบับที่คิดไม่รอบนี้ออกมาสร้างปัญหาให้ซับซ้อนเข้าไปอีก
          ด้วยการที่ผังเมืองของ กทม. เป็นการแก้ปัญหาเมืองแบบเอาปัญหาซุกไว้ใต้พรมหรือไม่ เพราะแทนที่จะจัดระเบียบการใช้ที่ดินที่ดี กลับปัดปัญหาออกไปนอกเมือง สร้างปัญหาให้กับจังหวัดปริมณฑล นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ประชากรของกรุงเทพมหานครลดลงในระยะหลายปีที่ผ่านมา เพราะคนกรุงเทพมหานครไม่สามารถอยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครได้ เพราะความพยายามทำเมืองให้หลวม กทม. ควรคิดใหม่ ทำเมืองให้หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded) แต่ปัจจุบัน กทม.กลับทำในทางตรงกันข้าม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน