ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าวว่า คอนโดต่างจังหวัดล้น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาใกล้ฟองสบู่ ไม่เป็นความจริง อย่าได้หลงเชื่อข่าวที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้

สถานการณ์การขายห้องชุดในหัวเมืองหลักของประเทศไทย

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ชี้ว่า ณ สถานการณ์ล่าสุด พ.ศ.2556 นี้ ห้องชุดพักอาศัยในหัวเมืองหลักนั้นสถานการณ์ยังดีอยู่ ไม่เกิดภาวะล้นตลาดแต่อย่างใด ทั้งนี้คงเป็นข่าวเพื่อปรามการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรายใหม่ให้ชะงัก เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนพัฒนาที่ดินที่กำลัง "โกย" อยู่ในขณะนี้มากกว่า
          ในกรณีภูเก็ต ที่มีห้องชุดพักอาศัย 15,500 หน่วยที่มีมูลค่ารวม 34,600 ล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 23,700 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 1,630 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.3 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมาก
          ในกรณีเชียงใหม่ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 10,700 หน่วยที่มีมูลค่ารวม 23,400 ล้านบาทนั้น พบว่า 71% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 16,000 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 2,010 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 1.5 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมากเช่นกัน
          ในกรณีพัทยา ที่มีห้องชุดพักอาศัยถึง 122,600 หน่วยที่มีมูลค่ารวมถึง 321,000 ล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 235,000 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 5,850 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 5.2 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขาย
          ในกรณีขอนแก่น ที่มีห้องชุดพักอาศัย 5,500 หน่วยที่มีมูลค่ารวม 8,950 ล้านบาทนั้น พบว่ามีถึง 78% แล้วที่ขายไป แสดงว่าสถานการณ์ดีมาก มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 6,800 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 1,500 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 0.8 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีเป็นอย่างยิ่ง ขึ้นโครงการใหม่ก็ขายได้แน่นอน ถ้าเป็นโครงการที่ได้มาตรฐานในจังหวัดนี้
          ในกรณีหัวหิน-ชะอำ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 17,600 หน่วยที่มีมูลค่ารวม 58,700 ล้านบาทนั้น พบว่า 75% ขายไปแล้ว แสดงว่าไม่น่าห่วง มูลค่าที่ขายได้เป็นเงิน 45,000 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนประมาณ 4,500 หน่วย และที่สำคัญ ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.7 เดือนเท่านั้น แสดงว่าสถานการณ์ขายดีมาก
          อาจกล่าวได้ว่าสินค้าเหล่านี้ "ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า" จริง ๆ ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศดี ประชาชนในภาคส่วนต่าง ๆ ทั้งในท้องถิ่นและผู้ซื้อจากส่วนกลาง รวมทั้งชาวต่างประเทศบางส่วน จึงเข้าไปซื้อห้องชุดเหล่านี้ โดยสรุปแล้วการที่สินค้านี้ขายได้ดีดูได้จากปัจจัย
          1. สัดส่วนที่ขายได้แล้ว ซึ่งขายเหลือเพียง หนึ่งในสี่ แสดงว่าขายได้ดีมาก
          2. ระยะเวลาที่สินค้าห้องชุดจะหมดตลาด (เดือน) หากไม่มีการเกิดโครงการใหม่เลย ซึ่งกรณีนี้ถือว่าเป็นตัวเลขที่ต่ำมาก แสดงให้เห็นว่าขายได้ดีมาก
          ประเด็นห้องชุดในต่างจังหวัด ไม่ต้องเป็นห่วงเรื่องฟองสบู่ แต่ควรเป็นห่วงเรื่องการปล่อยกู้ (เกือบ) 100% หรือบางแห่งอาจเกิน 100% ซึ่งเป็นการก่อให้เกิดความเปราะบางให้กับสถาบันการเงิน รวมทั้งการรับเงินดาวน์โดยไม่มีหลักประกัน ไม่มีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ ปล่อยปละละเลยให้ผู้ประกอบการจะเลือกทำสัญญาเงินดาวน์กับผู้ซื้อหรือไม่ก็ได้ แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ
          การไม่มีการบังคับคุ้มครองเงินดาวน์ให้เสมอหน้ากันระหว่างผู้ประกอบการทุกรายนี้ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กสู้รายใหญ่ไม่ได้ และที่สำคัญ ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้รับความเสี่ยงอย่างมาก เพราะหากโครงการใดล้มเลิกไป ผู้เดือดร้อนก็คือผู้บริโภคนั่นเอง หากมีการบังคับใช้อย่างเสมอหน้าในหมู่ผู้ประกอบการทุกฝ่าย ก็จะทำให้ผู้ประกอบการทุกรายมี "ยี่ห้อ" ที่คุ้มครองผู้บริโภค ผู้บริโภคก็จะวางใจซื้อบ้าน ซึ่งส่งผลดีต่อการปล่อยปละละเลยให้เกิดความเสี่ยงอยู่เช่นนี้ รัฐบาลจึงควรให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเป็นภาคบังคับ ไม่ใช่แล้วแต่ความสมัครใจของผู้ประกอบการ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน