ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในประเทศไทยดีไหม ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่ มาดูจากสถิติล่าสุดที่ต่างชาติซื้อห้องชุดลดลงเป็นอย่างมาก ปีไหนจะบูมใหม่กันแน่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่าในปี 2563 มีการซื้อขายห้องชุดจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจำนวน 28,947 หน่วย รวมมูลค่า 95,791 ล้านบาท ในราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.309 ล้านบาท  ในจำนวนนี้มีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดจำนวน 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.322 ล้านบาท การสำรวจข้างต้นนี้ AREA สำรวจโดยไปถึงที่ตั้งโครงการอาคารชุดทุกแห่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นัยสำคัญของการนี้ก็คือต่างชาติซื้อห้องชุดในสัดส่วน 3.5% ของหน่วยที่ขายไปทั้งหมด หรือหากคิดในแง่มูลค่า ต่างชาติก็ซื้อไปราว 3.5% เช่นกัน  กรณีนี้ชี้ว่าต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยมาก ทั้งนี้คงเป็นเพราะสถานการณ์โควิด และชาวต่างชาติที่มาซื้อจริงคงเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นหลัก

            เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 ก่อนที่จะมีการระบาดของโควิด-19 ปรากฏว่าชาวต่างชาติมาซื้อห้องชุดถึง 6,557 หน่วย จากที่ขายได้ทั้งหมด 54,303 หน่วย ซึ่งมากกว่าปี 2563 ถึงประมาณ 6.5 เท่า หรืออีกนัยหนึ่งปี 2562 ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 12% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดร.โสภณกล่าวว่าตัวเลขข้างต้นแสดงชัดว่าในปี 2563 ชาวต่างชาติชะลอการซื้อห้องชุดในกรุงเทพมหานครเป็นอย่างมาก  การนี้จึงกระทบต่อกระแสเงินสดของบริษัทพัฒนาที่ดินอย่างชัดเจน

            ส่วนในแง่มูลค่า  การขายห้องชุดจากบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหมดในปี 2562 มีมูลค่า 209,254 ล้านบาท ปรากฏว่าชาวต่างชาติซื้อห้องชุด 30,516 ล้านบาท หรือเท่ากับซื้อที่ 14.6% ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และมูลค่าห้องชุดที่ขายให้ชาวต่างชาติในปี 2562 มากกว่าปี 2563 ถึง 9 เท่า หรืออีกนัยหนึ่งมูลค่าห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อในปี 2563 เป็นเพียง 11% ของที่ชาวต่างชาติเคยซื้อในปี 2562  อย่างไรก็ตามราคาขายห้องชุดให้กับชาวต่างชาติในปี 2563 ณ ราคา 3.322 ล้านบาท มีราคาถูกกว่าที่ต่างชาติซื้อในปี 2562 ณ ราคา 4.654 ล้านบาท โดยเป็นเพียง 71% เท่านั้น

            เมื่อแยกแยะการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติตามทำเล จะพบว่า มีการซื้อขายมากสุดในทำเล I ใจกลางเมือง ถึง 1,164 ล้านบาท หรือราวหนึ่งในสาม (34.5%) ของทั้งหมดที่ต่างชาติซื้อ แสดงว่าต่างชาติคงไม่ได้มุ่งซื้อในทำเลอื่นๆ มากนัก ยกเว้นแถว ทำเล C บางซื่อ-ติวานนท์ 414 ล้านบาท (12.3%) ทำเล F รัชดา-ลาดพร้าว 338  ล้านบาท (10.0%)  หากจะให้ต่างชาติซื้อห้องชุด  จึงควรจำกัดเฉพาะในเขตใจกลางเมืองเป็นหลัก ไม่ใช่ให้ซื้อได้ทั่วไปหมด

            ดร.โสภณ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ระดับราคาห้องชุดที่ต่างชาติซื้อมากที่สุดในปี 2563 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็คือ ราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 30.2% รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท (25.6%) และระดับราคา 5-10 ล้านบาท (24.5%) แสดงว่าสินค้าห้องชุดที่ชาวต่างชาติซื้อนั้น ไม่ได้ซื้อต่างไปจากราคาที่คนไทยซื้อมากนัก ดังนั้นหากเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อห้องชุด ควรกำหนดให้ซื้อได้ในราคาที่สูงขึ้น เช่น ตั้งแต่ 10 ล้านบาทเป็นต้นไป หาไม่จะเป็นการมาแย่งตลาดของคนไทยเอง ทำให้ราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครสูงขึ้น ความสามารถในการซื้อของประชาชนก็ลดต่ำลง

            ต่อกรณีการให้ต่างชาติซื้อห้องชุดนั้น ดร.โสภณ ยังให้ข้อคิดว่าแม้ในปี 2562 ที่ไม่มีปัญหาโรคระบาดโควิด-19 ต่างชาติก็ซื้อห้องชุดในมือผู้ประกอบการ 30,516 ล้านบาท ในแง่หนึ่งมองได้ว่าสินค้าห้องชุดของผู้ประกอบการมีชาวต่างชาติเป็นลูกค้าราว 15% นอกนั้นเชื่อว่าเป็นนักลงทุน (เก็งกำไรระยะสั้นหรือยาว) อีกราว 20% ที่เป็นผู้ซื้อตัวจริงคือผู้อยู่อาศัยเองอาจมีราว 65% หรือสองในสามของทั้งหมด  การที่เศรษฐกิจตกต่ำลงเพราะโควิด-19 ทำให้ตลาดของผู้ประกอบการหดตัวลงไปประมาณหนึ่งในสาม  กระแสเงินสดคงเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการในขณะนี้

            อีกประการหนึ่งลำพังรายได้จากผู้ซื้อต่างชาติที่ 30,516 ล้านบาท ณ ปี 2562 ซึ่งเป็นการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน หากสมมติให้ซื้อจาก “บ้านมือสองอีกเท่าตัว” ก็คงเป็นเงินเพียง 61,032 ล้านบาท และต่อให้กระตุ้นให้ต่างชาติมาซื้อห้องชุดอีก 1 เท่าตัวเป็นเงิน 122,064 ล้านบาท ก็คงยังน้อยมากหรือน้อยเกินกว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจของชาติได้  ยิ่งเมื่อคำนึงถึงภาษีปกติที่จัดเก็บเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ 3% ก็จะได้ภาษีเพียง 3,662 ล้านบาท ซึ่งคงไม่มีนัยสำคัญต่อการคลังของประเทศแต่อย่างใด

            การกระตุ้นให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังอาจก่อปัญหาต่างๆ ในอนาคตอีกมาก รัฐบาลจึงควรพิจารณาให้ถ้วนถี่เช่น

            1. กำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศเกิน 1 ปีแล้ว เช่นอารยประเทศ เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            2. จัดเก็บภาษีซื้อโดยชาวต่างชาติเช่นอารยประเทศอีก 10-15% เป็นอย่างน้อย เพื่อให้มีรายได้เข้าประเทศ

            3. จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เฉพาะชาวต่างชาติ เช่นที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเองอีก 1.5% ต่อปีของมูลค่าตลาดที่ซื้อ เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น

            4. กำหนดให้ชาวต่างชาติขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไป 3 ปีแล้วเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

            5. ตั้งคณะทำงานมาตรวจสอบการซื้อโดยชาวต่างชาติเพื่อความมั่นคงของชาติ

            ถ้ารัฐบาลจัดการเรื่องต่างชาติซื้อห้องชุดหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นได้เช่นนานาชาติ ก็อาจทำให้การซื้อขายมีระเบียบและเป็นประโยชน์ต่อชาติมากขึ้น