ทิศทางการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นอย่างไร เคยพุ่งกระฉูด เคยมีราคาตก แล้วอนาคตราคาที่ดินจะตกต่ำลงอีกหรือไม่ ราคาที่ดินเทียบกับค่าก่อสร้าง ใครขึ้นเร็วกว่ากัน

            ผลการสำรวจวิจัยอย่างต่อเนื่องเผยผลสำรวจล่าสุด ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ที่เก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2528 จนถึงปี 2564 ไขปริศนาสำคัญของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่เกิดขึ้นในรอบ 36 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนนักลงทุนและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์

            ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 ในระยะเวลา 36 ปีที่ผ่านมา หรือเพิ่มขึ้น 72.6 เท่าตัว เป็นปรากฏการณ์ที่อาจกล่าวได้ว่าในชาติหนึ่งจะได้เห็นสักรอบหนึ่งก็ว่าได้ หรือเท่ากับในห้วงเวลาดังกล่าว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 12.64% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรืออัตราดอกเบี้ยพันธบัตร

            อย่างไรก็ตามเคยมีสถิติว่าราคาหุ้นที่เพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 13 ปีคือ 2548-2562 นั้น ราคาหุ้นเพิ่มขึ้นถึง 7.04 - 27.5 เท่า <1> หรืออาจกล่าวได้ว่าราคาหุ้นมีผลตอบแทนปีละ16.2% - 29.0%  แต่ราคาที่ดินในห้วงเวลาเดียวกัน เพิ่มขึ้นเพียง 1.98 เท่า (จาก 32.8 เป็น 65.1) หรือเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวในห้วงเวลาเดียวกัน เท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% หรือพอๆ กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น แสดงว่าราคาหุ้นคุณภาพมีผลตอบแทนที่สูงกว่ามาก  แต่ก็คงเป็นหุ้นส่วนน้อยเท่านั้น

            ราคาที่ดินในช่วงแรกของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คือช่วงปี 2528 – 2539 หรือเพียงระยะเวลา 11 ปี ราคาที่ดินพุ่งขึ้นสูงถึง 33.2 เท่า ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาหุ้นที่อ้างถึงข้างต้น ที่เพิ่มสูงสุดเพียง 27.5 เท่า  อย่างไรก็ตามห้วงเวลาดังกล่าวนี้เป็นห้วงเวลาที่ไทยเปลี่ยนจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรมอย่างสมบูรณ์แบบ มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากประเทศญี่ปุ่นมากมาย

            ที่เป็นเช่นนี้เกิดขึ้นจากข้อตกลงพลาซา (อังกฤษ: Plaza Accord) <2> ที่บังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2528 ผลคือ “ญี่ปุ่นและเยอรมนีสามารถซื้อหาสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว แต่ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน. . .เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียนโดยเฉพาะไทย

            การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอื่น ๆ ในอาเซียนเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกาและยุโรปแทนการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด

            เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2542 จากที่เคยขึ้นสูงสุดในปี 2539 ที่ 33.2 เหลือเพียง 25.9 ในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงปีละ -7.9% ในระยะเวลา 3 ปีดังกล่าว โดยในปี 2540 ราคาทีดินลดลง -12.6% ปี 2541 ลดลงอีก -10.8% ส่วนในปี 2542 ราคาไม่ลด-คงที่ ในห้วงเวลานี้เป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยมีประสบการณ์ที่ราคาที่ดินก็ลดลงได้ หลังจากที่เชื่อมานานนับสิบๆ ปีว่าราคาที่ดินจะไม่มีทางลด

            หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังไม่เคยลดลงอีกเลย เพียงแต่ว่าในบางปี ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ เนื่องจากเศรษฐกิจดี เช่นในห้วงปี 2547-2549 (ซึ่งต่อมามีรัฐประหารในวันที่ 19 กันยายน 2549) หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ขึ้นๆ ลงๆ ไม่มากนัก ยกเว้นหลังรัฐประหารปี 2557 ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง  3.0% ในปีถัดมา (พ.ศ.2558) เท่านั้น

            ราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561-2562 ณ อัตรา 7.9% และ 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่ เนื่องจากมีการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในปี 2562 ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ทั้งที่ราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ลดลง -1.5% ตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย และยังพบภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุดอีกด้วย

            ในช่วงโควิด พ.ศ.2563-2564 ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น โดยในปี 2563 เพิ่มขึ้นเพียง 6.5% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราเพิ่มขึ้นที่ลดลงเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2562 ทั้งนี้ในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการยอมลดลงไปประมาณ 7% เพื่อเป็นการระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้  ส่วนในปี 2564 (คาดการณ์ถึงสิ้นปี) ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นเพียง 4.6% เท่านั้น ทั้งนี้เพราะโควิดในสถานการณ์ปัจจุบันก็ยังไม่ได้ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวในช่วงนี้ ราคาที่ดินจึงยังเพิ่มขึ้นน้อย

            เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างในห้วงเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ผลสำรวจพบว่าราคาที่ดินในห้วงปี 2543-2563 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 2.5 เท่า  ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่ เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% แสดงว่าเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.72 เท่าเท่านั้น  จึงอาจอนุมานได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร  สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็คือ อุปทานที่ดินมีจำกัด จึงทำให้การเพิ่มขึ้นของราคาสูงขึ้นมาก  ในขณะเดียวกันในยามเศรษฐกิจตกต่ำ แม้ค่าก่อสร้างจะยังเพิ่มขึ้น แต่ก็อาจไม่ได้มีการก่อสร้างอะไรมากนัก

            อย่างไรก็ตามหากนำผลการสำรวจในช่วงปี 2539-2543 มาเทียบด้วย กลับพบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 215% ในขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 202% ทั้งนี้เป็นเพราะว่าในห้วงหนึ่งในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงอย่างหนัก เพราะพิษวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้กลายเป็นว่าค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าที่ดิน  แต่ปรากฏการณ์นั้นก็เป็นเพียงสิ่งชั่วคราวในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น  ในอนาคตอาจมีความผันผวนเกี่ยวกับราคาที่ดินขึ้นอีกก็ได้  แต่ในระยะปัจจุบันนี้ราคาที่ดินเติบโตไวกว่า

            จะสังเกตได้ว่า ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาค่าก่อสร้างซึ่งค่อนข้างจะคงที่หรือหดตัวลงเล็กน้อย ที่ราคาค่าก่อสร้างหดตัวลงบ้างก็เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี ความต้องการเหล็กและปูนซีเมนต์มีจำกัด  ราคาเหล็กไม่ขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมไม่ขึ้นตามไปด้วย  ประกอบกับเศรษฐกิจไทยเองกลับตกต่ำกว่าเศรษฐกิจโลกเสียอีก จึงทำให้ราคาค่าก่อสร้างลดลงหรือคงที่ในขณะที่ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งก็เพราะการพัฒนารถไฟฟ้า ทำให้เกิดศักยภาพใหม่ๆ ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นสูงกว่า  อย่างไรก็ตามในปี 2564 กลับปรากฏว่าราคาค่าก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กในห้วงไตรมาสที่ 1/2564 เพิ่มขึ้น 16% ทำให้ราคาค่าก่อสร้างในห้วงต่อไปจะขึ้นราคา

            ในอนาคตตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป คาดว่าราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด แม้ว่า ณ เวลานั้นการก่อสร้างรถไฟฟ้าจะเริ่มแล้วเสร็จแล้วก็ตาม เพราะเศรษฐกิจไทยก็ยังชะลอตัว การลงทุนจากต่างประเทศยังมีน้อย และไหลไปลงทุนยังประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะกัมพูชา เวียดนามและอินโดนีเซีย โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดการณ์ว่าราคาที่ดินอาจจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเพียง 3-5% ในปี 2565-2566 เท่านั้น เพราะเป็นที่คาดหมายว่าเศรษฐกิจไทยในช่วงหลังโควิดก็ยังอาจฟื้นตัวช้ากว่าประเทศอื่นในอาเซียน

อ้างอิง

<1> เปิดโผ 20 หุ้นราคาพุ่งสูงสุดรอบ 13 ปี – efinanceThai. https://bit.ly/3wyVEUR

<2> Plaza Accord. https://en.wikipedia.org/wiki/Plaza_Accord
<3> ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ไตรมาส 1/2564 มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย. https://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php