การหวังให้ต่างชาติมาซื้อหรือเช่าที่ในประเทศไทย ไม่สามารถที่จะช่วยแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจหรือกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ แถมยังจะสร้างปัญหาให้กับประเทศไทยอีกด้วย ดร.โสภณ ขอเอาหัวเป็นประกัน

            สืบเนื่องจากมีข่าวว่า “กรมที่ดินหนุนขยายเพดาน ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย” (https://cutt.ly/tQoK4cV) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และเคยเป็นที่ปรึกษาในโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ขององค์การสหประชาชาติหลายแห่ง รวมทั้งกระทรวงการคลังหลายประเทศ ขอค้านแนวคิด “ขายชาติ” นี้ โดยมีรายละเอียด ดังนี้:

            1. นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน. . .มองว่า สามารถช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ได้  ดร.โสภณขอถามนายนิสิตว่าท่านมีงานวิจัยสนับสนุนความเห็นนี้ของท่านหรือไม่  ถ้าไม่มีแล้วหากมาตรการเหล่านี้เป็นผลร้ายต่อชาติ ท่านจะรับผิดชอบอย่างไร

            2. ที่อธิบดีว่าต้องเป็น “คอนโดมิเนียมจะต้องเป็นโครงการใหม่มีขนาดพื้นที่ภายในโครงการไม่น้อยกว่า 5 ไร่. . .ทั้งนี้เมื่อต้องการขายให้กับกลุ่มต่างชาติดังนั้นสินค้าต้องมีคุณภาพที่ดี รวมทั้งระดับราคาที่ต้องกำหนดให้สอดคล้อง” นี่แสดงให้เห็นชัดว่า

            2.1 อธิบดีกรมที่ดินอาจไม่ทราบว่าตามการสำรวจล่าสุด ณ กลางปี 2564 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ห้องชุดใหม่ที่กำลังขายในมือของผู้ประกอบการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีเพียง 86,733 หน่วยเท่านั้น ในต่างจังหวัดก็คงมีน้อยกว่านี้มาก จำนวนนี้เป็นห้องชุดราคาแพงเป็นส่วนน้อยมาก ขึ้นช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไม่ได้นัก

            2.2 รัฐบาลไทยควรกำหนดในทำนองเดียวกับออสเตรเลียที่ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้เฉพาะบ้านใหม่และจะขายต่อเป็นมือสองได้แต่เฉพาะคนออสเตรเลีย ไม่ใช่ปล่อยให้ซื้อขายต่อกันอิสระ เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาขยับเพิ่มขึ้นจนคนไทยเองซื้อไม่ไหว

            2.3 ที่กรมที่ดินเสนอไว้ที่ 5 ไร่นั้น อธิบดีคงหวังว่าจะได้ห้องชุดราคาแพงขายแก่คนต่างชาติ แต่ในความเป็นจริงโครงการที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทยคือโครงการ 98 Wireless ที่ขายห้องชุดในราคา 550,000 – 700,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น ตั้งอยู่บนที่ดินเพียง 2 ไร่เศษเท่านั้น  การกำหนดไว้ถึง 5 ไร่ จึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            3. ที่ว่า “ขณะร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ แก้ไขอัตราการถือกรรมสิทธิ์ โดยจะขยายเพดานให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองได้มากขึ้น อาจถึง 70-80% โดยเพิ่มเงื่อนไขสำหรับต่างชาติที่ถือครองเกิน 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด” ข้อที่เห็นแย้งก็คือ

            3.1 มีห้องชุดเพียงส่วนน้อยนิดที่มีต่างชาติครอบครองถึง 70-80% ดังนั้นการกำหนดเช่นนี้จึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ที่ผ่านมาประเทศไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% มาแล้วตั้งแต่ปี 2542 (หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540) แต่ต้องยกเลิกไปในปี 2547 เพราะไม่มีประสิทธิผลจริง (https://cutt.ly/jQoLdIG) ต่างชาติไม่ได้มาซื้อดังหวัง

            3.2 ที่กำหนดให้ต่างชาติที่ถือครองเกิน 49% ไม่มีสิทธิออกสียงในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุดนั้น แสดงว่าท่านอธิบดีอาจไม่ทราบความจริงว่า ในฐานะอดีตที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยขอเรียนว่า มติในที่ประชุมนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ถือตามจำนวนเจ้าของร่วมที่มาประชุม ไม่ใช่ตามจำนวนห้องชุด ทุกวันนี้ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง เขาใช้ภาษาอังกฤษกันเพราะผู้ประชุมส่วนใหญ่เป็นชาวต่างประเทศด้วยซ้ำไป

            4. ท่านว่า “สำหรับร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวสำหรับอยู่อาศัยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ”  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่ามีบ้านเดี่ยวในมือของผู้ประกอบการ ณ กลางปี 2564 เพียง 5,738 หน่วยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งคงไม่พอที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้

            5. ท่านยังว่า “ร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ได้ขยายให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 50 ปี +40 ปี” ข้อนี้ ควรพิจารณาให้ดี การเช่า 30 ปีก็คุ้มค่าแล้ว เช่น

            5.1 ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท นี่ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี + 20 ปี ตั้งแต่ครั้งแรก ณ ปี 2521 ก็คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่กี่มากน้อย  แต่การทบทวนค่าเช่าใหม่หลังหมดสัญญาแรก ทำให้การรถไฟฯ ได้เงินเข้ามาอีกมหาศาล

            5.2 มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

            5.3 โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น  การลงทุนมูลค่านับหมื่นๆ ล้านก็สามารถคุ้มทุนได้ในระยะเวลาอันสั้น ไม่จำเป็นต้องให้เช่าในระยะยาวแต่อย่างใด

            5.4 โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน (ลุมพินี) / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด นี่ก็เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ว่า เพียงแค่ระยะเวลา 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว

            5.5 โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดินจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            5.6 ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

            ยิ่งกว่านี้การให้ต่างชาติเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาจก่อให้เกิดการฟอกเงิน หรือแก้งยาเสพติดข้ามชาติ หรืออาจกลายเป็นเสมือนอาณานิคมของต่างชาติก็เป็นไปได้ ไม่สามารถจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังเป็นการทำลายประเทศชาติเสียอีก

ดร.โสภณท้าอธิบดีกรมที่ดิน-รองนายกฯ สุพัฒนพงษ์ เรื่องต่างชาติซื้อที่ดินไทย Live สดโปรดรับชม : https://fb.watch/71SuW8cKqI/