ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามผลการประชุมคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2556 ที่เห็นชอบกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครนั้น เหตุผลในการรับร่างผังเมืองดังกล่าวอ่อนมาก
          โฆษกรัฐบาลได้แถลงในวันที่ 30 เมษายน 2556 ว่า "คณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ตามที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ และให้ส่งสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาเป็นเรื่องด่วน โดยให้รับความเห็นของกระทรวงการคลัง และกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมไปประกอบการพิจารณาด้วย แล้วดำเนินการต่อไปได้ ทั้งนี้ ให้กระทรวงมหาดไทยรับความเห็นของคณะรัฐมนตรี กระทรวงคมนาคม กระทรวงอุตสาหกรรม และสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจแห่งชาติไปพิจารณาดำเนินการ และให้กระทรวงการคลังไปดำเนินการอุทธรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย ระเบียบ หลักเกณฑ์ และมติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง เมื่อร่างกฎหมายในเรื่องนี้มีผลใช้บังคับเป็นกฎหมายแล้ว"
          สำหรับเหตุผลของการอนุมัติในหลักการนั้นกล่าวว่า "เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาและดำรงรักษากรุงเทพมหานคร โดยมีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และสภาพแวดล้อมที่ดี มีมาตรฐาน และมีประสิทธิภาพ เพื่อให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่น่าอยู่ เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจวิทยากรการของประเทศ และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และศูนย์กลางการบริหารและการปกครองของประเทศ มีเอกลักษณ์ด้านศิลปวัฒนธรรมของชาติ ตลอดจนการเป็นเมืองต้นแบบในด้านการรักษาสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ รวมไปถึงลดการใช้พลังงานและลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก เพื่อบรรเทาผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ"
          อย่างไรก็ตามร่างผังเมืองดังกล่าว ไม่ได้มีการวางแผนให้ดำเนินการใด ๆ อย่างมีประสิทธิผลจริงดังอ้างข้างต้นเลย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้เหตุผลดังนี้:
          1. ในพื้นที่ธุรกิจใจกลางเมืองถูกจำกัดการก่อสร้างทั้งที่ควรให้พัฒนาในแนวสูง เพื่อใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและเก็บภาษีได้มาก เช่นพื้นที่ ย.9 ย.10 แถวสุขุมวิทสามารถสร้างได้เพียง 7-8 เท่าของขนาดที่ดิน และต้องมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมถึง 4.5-4% ตามลำดับ หากเจ้าของที่ดินมีที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 1 ไร่ ก็ต้องเว้นพื้นที่โดยรอบถึงราว 32% หรือหนึ่งในสาม กรุงเทพมหานครมักอ้างว่ามีไฟไหม้อาคารขนาดใหญ่บ่อยครั้ง ซึ่งไม่จริง ในช่วง พ.ศ.2550-5 อาคารเหล่านี้ เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 9% เหลือ 1% อาคารเหล่านี้มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่ดี กรุงเทพมหานครควรปรับปรุงประสิทธิภาพในการดับเพลิง แทนที่จะนำมาอ้างเพื่อกีดขวางการพัฒนา
          2. ร่างผังเมืองนี้ทำให้เมืองขยายออกไปในแนวราบ รุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรม สิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ซึ่งเป็นการผลักภาระและปัญหาไปสู่จังหวัดอื่น เช่น
          2.1 ในพื้นที่ ย.3 ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลายร้อยตารางกิโลเมตรและมีอะพาร์ตเมนต์ให้บริการผู้มีรายได้น้อยมากมาย กรุงเทพมหานครกลับห้ามสร้างอะพาร์ตเมนต์ขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตรหากถนนผ่านหน้าที่ดินมีความกว้างไม่ถึง 30 เมตร ทั้งที่รู้ว่าในความเป็นจริงไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้
          2.2 ในพื้นที่ ย.2 ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ ทั้งที่บริเวณเหล่านี้มีทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอยู่มากมาย  ดังนั้นต่อไปประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางต้องระเห็จออกไปอยู่นอกเมือง โดยตามรอยตะเข็บเขตสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี กลับมีโครงการใหญ่ๆ ประเภทอาคารชุดและทาวน์เฮาส์มากมาย เพราะไม่สามารถสร้างในเขตกรุงเทพมหานครได้
          3. ตามร่างผังเมืองใหม่ก็ไม่ได้กำหนดให้มีแผนการป้องกันน้ำท่วมอย่างเป็นรูปธรรมเพราะไม่ได้ทำถนนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ระบบเปิดปิดน้ำกันน้ำทะเลหนุน และระบบคลองระบายน้ำใหม่ๆ เป็นต้น ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครควรดำเนินการอย่างมีบูรณาการร่วมกับหน่วยงานอื่น
          4. ผังเมืองที่ออกมาไม่สอดคล้องกับความจริงในหลายประการ เช่น
          4.1 ถนนบางเส้นไม่จำเป็นต้องสร้าง เช่น ถนน ง.2 หนองจอก เพราะสภาพเป็นทุ่งนา แต่บางเส้นเล็กและคดเคี้ยวกลับไม่ตัดถนน เช่นทางเข้ามหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้า วิทยาเขตบางขุนเทียน
          4.2 กำหนดการใช้พื้นที่ไม่เป็นจริง เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-12 ถนนนวมินทร์กลับมีสภาพจริงเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือพื้นที่ อ.1-4 ถนนเทียนทะเลที่กำหนดให้เป็นเขตอุตสาหกรรมเฉพาะ 200 เมตรแรกที่ติดถนน (ฝั่งซ้าย) และ ตลอดแนวคลองที่ขนานกับถนน (ฝั่งขวา) แต่ในความเป็นจริง พื้นที่โดยรอบก็มีโรงงานมากมาย ผังเมืองจึงวางอย่างละเอียดรอบคอบกว่านี้
          4.3 ในข้อ 36 ของร่างผังเมืองฉบับนี้กำหนดว่าที่ดินที่ติดถนนน้อยกว่า 12 เมตร หรือที่ดินลึกจากถนนเกิน 200 เมตรไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ ทำให้ที่ดินเหล่านี้ต้องปล่อยรกร้างหรือทำประโยชน์ได้จำกัด  และสำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนที่มีความกว้าง 12, 16 หรือ 30 เมตร ต้องกว้างตามนั้นโดยตลอดเส้น หากส่วนใดของถนนเส้นนี้มีผู้บุกรุกหรือสร้างล้ำเกิน แม้ทะเบียนถนนจะระบุชัดว่ากว้างตามกำหนด ก็ถือว่าไม่ได้ กรณีทำให้เจ้าของที่ดินที่สุจริตหมดโอกาสพัฒนาที่ดิน
          5. แผนก่อสร้างและปรับปรุงถนน 140 สายตามร่างผังเมืองรวมนั้น หลายสายก็วาดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ.2549 แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง บางสายก็วาดต่างไปจากเดิม ที่สำคัญก็คือ งบประมาณก่อสร้างถนนตามที่วาดไว้ยังไม่มีการจัดหาไว้ ซึ่งแสดงถึงความไม่แน่นอน
          6. ผังเมืองกรุงเทพมหานครขาดการพัฒนาสวนสาธารณะ ซึ่งขณะนี้มีพื้นที่เพียง 4.65 ตารางเมตรต่อคน ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมหานครทั่วโลก ที่สำคัญพื้นที่สวนสวนสาธารณะ 26 ตารางกิโลเมตรยังรวมสวนในหมู่บ้านเอกชน เกาะกลางถนน บึงน้ำ พื้นที่ว่างของกองทัพ ฯลฯ เข้าไปด้วย นอกจากนี้สวนสาธารณะส่วนมากจะสร้างในเขตรอบนอกซึ่งมีความจำเป็นน้อย  ไม่มีการวางแผนสร้างสวนสาธารณะใจกลางเมือง ดังนั้นการกล่าวอ้างว่าผังเมืองจะทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองสีเขียว (Green City) จึงไม่จริง
          7. ร่างผังเมืองนี้พยายามเสนอข้อดีบางประการ ซึ่งไม่เป็นจริง เช่น
          7.1 จะเพิ่มการควบคุมกิจกรรมที่ขัดต่อสุขลักษณะ 5 กิจกรรม เช่น สนามแข่งม้า สนามแข่งรถ และสนามยิงปืนนั้น ในความเป็นจริงไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติอยู่แล้ว เพราะแทบไม่มีการขออนุญาต
          7.2 การแจก "แจกโบนัส 5-20%" คือให้สร้างเพิ่มเติมกว่ากฎหมายปกติกำหนด ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้านั้น ก็ใช้ได้เฉพาะสถานีที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่ที่กำลังก่อสร้างอยู่ ดังนั้นจึงไม่มีผลอะไร
          7.3 การพัฒนาศูนย์เมืองย่อย เช่น ในย่านมีนบุรีที่แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู-สีส้มมาบรรจบกัน ย่านพระรามที่ 2 ใกล้กับถนนกาญจนาภิเษก และย่านรามอินทราใกล้จุดตัดถนนรัชดา-รามอินทรา เป็นต้น หากร่างผังเมืองนี้ได้ประกาศใช้ในปีนี้และหมดอายุในปี 2560 ก็ยังไม่แน่ว่ารถไฟฟ้าทั้งสองสายจะได้สร้างเสร็จ

          ดร.โสภณ กล่าวว่า ร่างผังเมืองนี้ เป็นการแก้ปัญหาเมืองแบบซุกปัญหาไว้ใต้พรม เพราะแทนที่จะจัดระเบียบการใช้ที่ดินที่ดี กลับปัดปัญหาออกไปนอกเมือง นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ประชากรของกรุงเทพมหานครลดลงในระยะหลายปีที่ผ่านมา เพราะประชาชนไม่สามารถอยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครได้ เพราะความพยายามทำเมืองให้หลวม  กรุงเทพมหานครควรคิดใหม่ ทำเมืองให้หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded) แต่ปัจจุบันกลับทำในทางตรงกันข้าม
          ประเด็นหนึ่งที่กรุงเทพมหานครเองไม่สามารถจะแก้ปัญหาของเมืองและวางแผนการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพได้ เพราะขณะนี้ความเป็นเมืองของกรุงเทพมหานครได้ขยายออกนอกเขตบริหารของกรุงเทพมหานครแล้ว ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครยังขาดการประสานแผนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จึงทำให้ผังเมืองกับการขยายตัวของสถานศึกษา พื้นที่ปกครอง กิจการไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ถนน การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม หรือแม้แต่ราคาประเมินของทางราชการ ก็ไม่ได้ยึดโยงกับผังเมือง

          สิ่งที่ ดร.โสภณ เสนอก็คือ ให้กระทรวงมหาดไทยในฐานะหน่วยงานที่รับผิดชอบการวางผังเมือง ดำเนินการวางแผนภาคมหานคร ซึ่งรวมพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล  และให้หน่วยงานต่างๆ ร่วมกันวางผังนี้ให้เป็นแผนแม่บทในด้านการปกครอง สาธารณูปโภคและอื่นๆ ในระหว่างนี้ให้ประกาศใช้ผังเมืองฉบับเดิมไปก่อน และให้มีกรอบเวลาการทำผังภาคมหานครให้แล้วเสร็จใน 2 ปี  สำหรับสาระสำคัญดังนี้:
          1. ในพื้นที่เขตธุรกิจชั้นในของกรุงเทพมหานคร ควรอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่และสูงพิเศษ แต่ให้เว้นพื้นที่ว่างให้มากเพื่อให้เกิดพื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง แต่ทั้งนี้ไม่ใช่ให้สิทธิพิเศษ เพราะกรุงเทพมหานครควรจัดเก็บค่าธรรมเนียมพิเศษสำหรับการก่อสร้างอาคารได้สูงหรือใหญ่พิเศษ เพื่อนำเงินไปเข้ากองทุนพัฒนาระบบคมนาคม เช่น รถไฟฟ้ามวลเบา ผ่านเข้าสู่ถนนสายต่างๆ เพื่อการระบายการจราจร
          2. ประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น ประสาน
          2.1 กับกิจการไฟฟ้า ประปา ทางหลวง รถไฟฟ้า ช่วยกันร่างผังเมืองนี้เป็นแผนแม่บทของหน่วยงานของตน ส่วนในพื้นที่อนุรักษ์ชนบทจะห้ามก่อสร้างถนนหรือขยายไฟฟ้า ประปาไปบริเวณดังกล่าว
          2.2 กับการเคหะแห่งชาติและหน่วยงานอื่นโดยควรใช้วิธีจัดรูปหรือเวนคืนที่ดินชานเมือง เช่น เขตหนองจอก ราว 10,000 – 20,000 ไร่ สร้างเมืองใหม่แบบปิดล้อมแต่มีระบบขนส่งมวลชนเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรง แล้วจัดสรรที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์ธุรกิจ เป็นต้น
          2.3 กับกรมธนารักษ์เพื่อนำที่ดินใจกลางเมืองมาพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจ เพื่อให้ธุรกิจมีการรวมศูนย์ สาธารณูปโภคไม่ต้องขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต เป็นการเพิ่มศักยภาพให้กับธุรกิจด้วยกันเองในพื้นที่
          2.4 กับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เพื่อจัดสร้างนิคมให้โรงงานได้ใช้ในราคาถูกเพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรม และเพื่อห้ามการก่อสร้างโรงงานตามท้องนาหรือย่านชานเมืองเช่นที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน