ข่าวใหญ่ที่สะเทือนวงการอสังหาฯ ช่วงนี้คงหนีไม่พ้นคดี Ashton Asoke ที่มีการสู้คดีกันอยู่หลายปี ตั้งแต่ปี 2559 จนกระทั่งปี 2561 ที่โครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่สามารถโอนได้ เนื่องจาก กทม. ยังไม่ออกใบอนุญาตรับรองอาคาร (อ.6) เนื่องจากเห็นว่ายังมีคดีฟ้องร้องอยู่ จนปัจจุบันนี้คอนโดสร้างเสร็จแล้ว โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 87% และมีผู้เข้าอยู่แล้ว แต่วันนี้ถูกศาลปกครองกลางพิพากษา เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งคำตัดสินของคดีนี้อาจส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯ อื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกันอีกนับสิบโครงการในกรุงเทพมหานคร

• รู้จัก Ashton Asoke

• ศักยภาพที่ดินแปลงนี้

• บทสรุป และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากคดีนี้

 

รู้จัก Ashton Asoke
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมตั้งอยู่บนถนนอโศกมนตรี
เนื้อที่โครงการ 2-3-47.6 ไร่
จำนวนยูนิต 783 unit
ความสูง 51 ชั้น
ราคาขายเริ่มต้น 6.9 ล้าน (เมื่อปี2557) เฉลี่ย 2.3แสนบาท/ตร.ม
มูลค่าโครงการประมาณ  6,300 ล้านบาท

 

ศักยภาพที่ดินแปลงนี้

ศักยภาพของที่ดินขึ้นอยูกับว่าสามารถนำไปพัฒนาโครงการในรูปแบบใดบ้าง ยิ่งที่ดินมีศักยภาพสูงราคาก็จะสูงตามมา ที่ดินเดิมประกอบด้วยที่ดิน 3 โฉนด มีทางเข้าออกเดิม 2 ทาง คือ ถนนอโศกมนตรี และซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 (กว้าง 3 เมตร) 

 

 

พื้นที่สีผังเมืองสีแดง ประเภท พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR    10  OSR 3% เหมาะนำไปพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็น Prime Area ใจกลางเมือง เดินทางสะดวก ยิ่งมีรถไฟฟ้าผ่านเส้นอโศกอีก ก็ยิ่งทำให้ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูงขึ้น 

 

 

แต่แล้ว เมื่อรถไฟฟ้าผ่าน ที่ดินบางส่วนในพื้นที่ก็ต้องถูกเวนคืน รวมถึงที่ดินแปลงนี้ด้วยที่บริเวณทางเข้า-ออกถนนอโศกถูกเวนคืน ทำให้กลายเป็นที่ติดตาบอด (ที่จริงก็ยังมีทางออกสุขุมวิท 19 แยก 2 ซึ่งกว้างเพียง 3 เมตร) ถ้าดูตามศักยภาพนี้จะทำได้เพียงอาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคารเท่านั้น อาจจะสร้างตึกได้สูงไม่กี่ชั้น ถึงแม้จะอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองสีแดง ที่มีศักยภาพสูงก็ตาม

อ่านเพิ่มเติม ทำไมในกรุงเทพ จึงไม่สามารถสร้างอาคารขนาดมากกว่า 2,000 ตร.ม. ได้หากถนนหน้าที่ดินต่ำกว่า 6 เมตร

 

 

เจ้าของที่ดินเดิมจึงฟ้องร้องทางรฟม. ขอทางจำเป็น ทางรฟม. ให้ทางจำเป็น กว้าง 6.4  เมตร ผ่านที่ดินที่ รฟม. เวนคืนไป ออกสู่ถนนอโศก แต่ความกว้างเท่านี้ทำได้เพียงคอนโด Low-rise อาคารสูงไม่เกิน 23 ม. (ประมาณ 8 ชั้น) เพราะจะสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะสร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 9,999 ตร.ม. และสูงได้น้อยกว่า 23 เมตร (อาคารสูง คือ อาคารที่สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป) ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

 

 

แต่ที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเล Prime มาก ๆ หากพัฒนาได้เพียงอาคาร 8 ชั้น (สูงไม่เกิน 23 เมตร) มูลค่าโครงการอสังหาฯ ก็จะต่ำกว่าคอนโด High-rise หลายเท่า หมายความว่าศักยภาพหายฮวบ มูลค่าโครงการที่สร้างได้ลดลงอย่างมาก และหากมองในมุมมองของการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า (Transit Oriented Development) ที่ส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ให้คนเดินทางสะดวก พื้นที่นี้ยิ่งควรจะมีผู้อยู่อาศัยอยู่มาก หากพัฒนาได้เพียงอาคารสูง 8 ชั้น ไม่เต็มศักยภาพสีผังเมือง FAR คงจะน่าเสียดายมาก 

แน่นอนว่าศักยภาพของที่ดินไม่จบลงแค่นี้ หากดูข้อกฎหมายแล้ว สีผังเมืองดี ทำเลดี เหมาะพัฒนาคอนโด  High-rise ให้มีจำนวนยูนิตมาก ติดเพียงข้อกฎหมายเรื่องทางเข้าออก-หน้ากว้างที่ดิน Developer ที่สนใจจะซื้อที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาก็ต้องมาแก้ปัญหาด้วยการซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อทำทางเข้าออก ซึ่งก็ต้องดูว่าจะคุ้มกับค่าพัฒนาหรือไม่ ซึ่งในกรณีนี้  Developer ใช้วิธีการทำสัญญาขอใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่าน

อนันดาฯ เข้ามาซื้อที่ดินแปลงนี้แล้วทำสัญญากับ รฟม. เพื่อใช้ที่ดินร่วมกับเป็นทางเข้าออกโครงการกว้าง 13 เมตร บริเวณข้างที่ดินสยามสมาคม โดยทางเข้าออกนี้ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของรฟม. ซึ่งตามระเบียบแล้ว รฟม. จะให้ทางเพียง 4 เมตร หากเกินกว่า 4 เมตรจะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้กับทางรฟม. ในกรณีนี้ อนันดาได้จ่ายค่าตอบแทนมูลค่า 97 ล้านบาท ด้วยการสร้างอาคารจอดรถ 7-8 ชั้น

 

 

เมื่อเปิดทางเข้าออกกว้าง 13 เมตรได้แล้ว หมายความว่าที่ดินตรงนี้จะสามารถพัฒนาอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 2 วรรค 2
“อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”

ก็คือหน้ากว้างที่ดินที่ติดถนนต้องกว้างตั้งแต่ 12 เมตรขึ้นไป ซึ่งกรณีนี้ได้ทำสัญญาขอใช้ทางกว้าง 13 เมตรแล้ว จึงยื่นขอก่อสร้างอาคาร ขอ EIA มาได้

 

 

เมื่อแก้ปัญหาเรื่องหน้ากว้างที่ดินได้แล้ว ก็ทำให้สามารถพัฒนาคอนโด High-Rise ได้ และยิ่งดูจากระยะ set back เพื่อคำนวณความสูงอาคาร โดยคำนวณความสูงตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 44

“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนน สาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด” ลองวัดดูด้วย Google จะได้ระยะประมาณ 90 – 95 เมตร เท่ากับว่าสามารถสร้างอาคารได้สูงราว 190 เมตร

ซึ่งโครงการนี้ได้พัฒนาคอนโดมิเนียมสูงประมาณ 190 เมตร (51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน) พื้นที่อาคารรวม 54,780.14 ตร.ม.

 

 

 

เทียบกับศักยภาพตามพื้นที่สีผังเมือง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (พ.ศ. 2556) เขตสีแดง ประเภท พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) 

FAR (Floor to Area Ratio)         10    

OSR (Open Space Raio)        3 %     

พื้นที่อาคารสูงสุดตาม FAR     4590.4 ตร.ม. x 10     = 45,904.00     ตร.ม

พื้นที่อาคารสูงสุดตาม FAR Bonus (+20%)              = 55,084.80     ตร.ม

ซึ่งโครงการน่าจะได้รับ FAR Bonus จากการจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปรอบสถานีรถไฟฟ้า หากพูดถึงศักยภาพที่ดิน เรียกได้ว่าที่ดินแปลงนี้พัฒนาได้เต็มศักยภาพของพื้นที่ ช่วยให้คนได้อยู่อาศัยใกล้กับระบบขนส่งมวลชนอย่างยิ่ง

อ่านเพิ่มเติม FAR Bonus เงื่อนไข 8 ข้อ เพิ่มพื้นที่อาคาร ตามกฎหมายผังเมืองใหม่

 

 

แต่แล้ววันนี้ศาลปกครองกลางวินิจฉัยว่า การอนุญาตให้โครงการ แอชตัน อโศก ใช้ประโยชน์ที่ดินการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ไม่ใช่การใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์การเวนคืนและไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจถือได้ว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการ แอชตัน อโศก ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการ แอชตัน อโศก จึงไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง

 

 

หมายความว่าที่ดินแปลงนี้ไม่มีหน้ากว้างติดถนนขั้นต่ำ 12 เมตรแล้ว ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารสูง 50 ชั้นอีกต่อไป ศักยภาพที่ดินที่มีทางเข้า-ออก ถนนสุขุมวิท 19 แยก 2 กว้างเพียง 3 เมตร นั้นพัฒนาอาคารได้เพียง 2,000 ตร.ม./อาคาร 

 

 

บทสรุป และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากคดีนี้

เคสนี้เรียกว่าเป็นเคสเขย่าวงการอสังหาฯ เลยทีเดียว เพราะยังมีนับสิบโครงการที่มีการขอใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับเป็นทางเข้าออก อีกทั้งคำตัดสินของศาลยังมีผลย้อนหลัง คือ ต่อให้สร้างคอนโดเสร็จแล้วมีคนเข้าอยู่แล้ว ก็ยังมีสิทธิ์ถูกสั่งให้รื้อถอนอยู่ดี หากเคส Ashton Asoke จบลงไม่ดีแล้ว ก็น่ากลัวว่าจะส่งผลต่อโครงการอื่น ๆ อีกตามมา 

แต่เรื่องก็ยังไม่จบเพียงเท่านี้ เนื่องจากนี้เป็นคำตัดสินจากศาลปกครองกลาง ทางบริษัทยังยื่นเรื่องอุทรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดให้พิจารณาต่อไป โดยบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ คาดว่า การพิจารณาของศาลปกครองสูงสุดจะใช้เวลาประมาณ 3-5 ปี ซึ่งคำตัดสินของศาลฯจะมี 2 แนวทาง คือ แนวทางแรกศาลปกครองสูงสุดยกฟ้องหรือแก้ไขให้ใช้ที่ดินได้ คดีที่ถึงที่สุด และแนวทางที่ 2 ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืน หรือแพ้คดี ก็ต้องดำเนินการตามคำสั่งศาลฯ

ดูตัวอย่างรายงานวิเคราะห์ศักยภาพ ได้ที่นี่ https://bit.ly/37lzaLL

 

ที่มา: 

https://www.isranews.org/

http://eia.onep.go.th/

ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY