ในประเทศเพื่อนบ้านสำคัญของเราคือมาเลเซีย อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ต่างมีการระบาดหนักของโควิด-19 สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พังทลายลงหรือไม่ สมควรตรวจสอบเพื่อเป็นบทเรียนสำหรับประเทศไทย

            เมื่อเร็วๆ นี้มีคลิปอันหนึ่งเป็นภาษายาวีที่คนไทยส่วนมากฟังไม่ค่อยออก แต่มีคำบรรยายทำนองว่าขนาดบุคลากรทางการแพทย์ยังถอดใจกับโควิด-19 โดยในคลิปช่วงแรกมีบุคคลกลุ่มใหญ่แต่งตัวคล้ายบุคลากรทางการแพทย์ใส่ชุดขาว มีถุงมือยางสวมใจและผ้าคลุมผมเดินแตกกระจายออกมาจากอาคารแล้ว แล้วต่อด้วยภาพอเนจอนาถในโรงพยาบาลที่เต็มไปด้วยคนไข้ เพื่อสื่อว่ามาเลเซียกำลังเพลี่ยงพล้ำหนัก 

            คลิปนี้เป็นของปลอม บุคคลเหล่านั้นคือคนงานในโรงงานทำถุงมือยางที่ใหญ่ที่สุดในมาเลเซีย ที่แตกฮือก็เพราะถูกตำรวจทลายโรงงานซึ่งเปิดเย้ยกฎหมายในขณะที่รัฐบาลสั่งล็อกดาวน์นั่นเอง จึงปรากฏกลุ่มชายฉกรรจ์เหล่านั้นเดินทางร่องสวนไป (ถ้าเป็นบุคลากรทางการแพทย์ก็คงตรงไปที่จอดรถของตนเองมากกว่า)  คลิปทำนองนี้ทำให้เกิดภาพลบที่ไม่เป็นความจริงอยู่เนืองๆ เรามาดูกันว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้านเป็นอย่างไรกันแน่ จะได้ศึกษาไว้เป็นบทเรียนหรือแบบอย่าง

 

มาเลเซีย

            ท่ามกลางการระบาดใหญ่และมีข้อจำกัดด้วยการล็อกดาวน์ก็ตาม โดยมีมาตรการกักกันที่เข้มงวดทำให้งานก่อสร้าง การส่งมอบโครงการ และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ชะงักลง รวมทั้งรัฐบาลไม่อนุญาตให้มีการดูทรัพย์สินและการสำรวจในสถานที่ตั้งโครงการตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2564 แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ไม่มีการเปิดตัวโครงการมากมายเช่นแต่ก่อน

            สิ่งที่น่าสนใจก็คือมีการปรับราคาลงสำหรับตลาดอาคารชุดราคาแพงในกรุงกัวลาลัมเปอร์ สินค้าคงเหลือก็กลับมีมากขึ้นเพราะผู้ซื้อลดลง  สำหรับอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน เนื่องจากความต้องการเช่าที่ลดลง  อย่างไรก็ตามสำหรับบ้านแนวราบกลับยังมีความต้องการ เนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นต่างๆ นานา เช่น การขยายระยะเวลาการรณรงค์การเป็นเจ้าของบ้านจนถึงสิ้นปี นอกจากนี้ยังมีการพักชำระหนี้สินเชื่อธนาคาร 6 เดือนสำหรับบุคคลและ SMEs ทุกราย  ยิ่งกว่านั้นอัตราดอกเบี้ยก็ต่ำเป็นประวัติการณ์คงอยู่ที่ 1.75% มีการยกเว้นภาษีอสังหาริมทรัพย์  นอกจากนี้ทางราชการยังเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นจากศักยภาพที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง

            การระบาดครั้งใหญ่ล่าสุดนี้ยังกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านและที่ดินแนวราบในเขตชานเมืองหรือนอกเมืองโดยเฉพาะบริเวณที่ไม่ไกลจากทางด่วนมากนัก ในทำเลเหล่านี้ราคาบ้านก็ไม่แพงจนเกินไป สามารถจับต้องได้ และประชาชนส่วนหนึ่งเชื่อว่าการอยู่บ้านเดี่ยวน่าจะปลอดภัยกว่าการอยู่ในอาคารชุดในใจกลางเมือง  ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกัวลาลัมเปอร์ก็ยังขยายตัวต่อไป

 

อินโดนีเซีย

            สัดส่วนการมีบ้านเป็นของตนเองเริ่มลดลงเนื่องจากราคาบ้านสูงขึ้นในขณะที่โควิด-19 กำลังระบาดหนัก ทำให้รายได้ของประชาชนลดลง ทั้งนี้สัดส่วนครัวเรือนทั่วประเทศที่มีบ้านเป็นของตัวเองลดลงเหลือเพียง 80% ในปีที่แล้วจากเกือบ 85% ในปี 2542 เฉพาะในกรุงจาการ์ตามีผู้เช่าบ้านสูงถึง 37.71%  ราคาบ้านสูงขึ้นมาโดยตลอด อาจยกเว้นในช่วงการระบาดนี้ที่ราคาบ้านอาจลดต่ำลงหรือคงที่ได้บ้าง

            อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่อยู่อาศัยกลับฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยเพิ่มขึ้น 13.95% เมื่อเทียบเป็นรายปี จากการสำรวจล่าสุดของนักพัฒนาที่ดินใน 18 นครหลักของธนาคารอินโดนีเซีย การฟื้นตัวดังกล่าวเกิดขึ้นในขณะที่รัฐบาลพยายามกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภค รวมถึงการผ่อนปรนภาษีมูลค่าเพิ่มแก่บ้านที่มีมูลค่าน้อยกว่า 5 พันล้านรูเปียห์ (11.5 ล้านบาท)  ยิ่งกว่านั้นธนาคารยังอนุญาตให้กู้เงินได้ถึง 100% ของราคาประเมินตามราคาตลาด

            ในอินโดนีเซียมีนครที่มีประชากรเกินล้านคนอยู่ประมาณ 18 นคร ทั้งนี้นครที่เติบโตเร็วที่สุดได้แก่ นครมานาโด สุลาเวสีเหนือ ตามด้วยเมดาน สุมาตราเหนือ เปกันบารู เรียว ยอกยาการ์ตา และปาดัง  แต่ที่ในกลางกรุงจาการ์ตาอาจชะลอตัวลงไปบ้าง และที่ผ่านมารัฐบาลกลางก็มีแนวคิดที่จะย้ายนครหลวงไปอยู่บนเกาะบอร์เนียว  แต่เชื่อว่าโครงการนี้คงไม่ได้ไปต่ออย่างจริงจังนักโดยเฉพาะในภาวะระบาดขนานใหญ่ในขณะนี้

 

ฟิลิปปินส์

            ฟิลิปปินส์ยังคงมีการเติบโตของตลาดอาคารชุดอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ตัวขับเคลื่อนที่แตกต่างจากประเทศอื่นก็คือ มีชาวฟิลิปปินส์โพ้นทะเลที่ไปพักอาศัยในต่างประเทศโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา ส่งเงินมาซื้อห้องชุดอย่างต่อเนื่อง โดยคิดเป็นประมาณ 13% ของกำลังซื้อ ข้อมูลจากธนาคารกลางของฟิลิปปินส์ระบุว่าการโอนเงินจากชาวฟิลิปปินส์โพ้นทะเลในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2564 มีมูลค่าถึง 12.28 พันล้านดอลลาร์ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วที่มีการโอน 11.55 พันล้านดอลลาร์ นี่จึงเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนหลักของความต้องการที่อยู่อาศัย

            การขายแบบออนไลน์มีมากขึ้นโดยใช้โซเชียลมีเดียและแพลตฟอร์มดิจิทัลอื่น ๆ เพื่อแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงโครงการที่เปิดขายอยู่และที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ขึ้น การสร้างโชว์รูมเสมือนจริงและนิทรรศการแบบออนไลน์ที่แสดงข้อเสนออสังหาริมทรัพย์และโอกาสในการลงทุน ทำให้นักพัฒนาที่ดินสามารถตรวจสอบกำลังซื้อได้มากขึ้น สะดวกขึ้น และยังสามารถชำระเงินผ่านระบบออนไลน์ได้อีกด้วย  ที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการหลักของฟิลิปปินส์ที่เน้นห้องชุดพักอาศัยนั้นแตกต่างจากอินโดนีเซียหรือมาเลเซียที่เน้นบ้านแนวราบมากกว่า

            จะเห็นได้ว่าประเทศทั้งสามนี้สามารถเทียบเคียงกับไทยได้ดีที่สุดเพราะมีขนาดเศรษฐกิจที่ใกล้เคียงกัน และเป็นประเทศใหญ่ มีการปกครองในลักษณะที่คล้ายคลึงกัน  โดยแม้ทั้งสามประเทศจะประสบกับปัญหาวิกฤติโควิด-19 เช่นเดียวกับในประเทศไทย แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้ชะงักลงอย่างที่เข้าใจ  ประเทศไทยของเราจึงต้องแก้ไขปัญหาโรคระบาดไปพร้อมกับการพัฒนาเศรษฐกิจ จะปล่อยให้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวตกต่ำลงไม่ได้ เพราะจะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอื่นต่อไป

            การเร่งฉีดวัคซีนให้ทั่วถึงโดยเร็วที่สุดจึงเป็นสิ่งจำเป็น ในขณะที่ประเทศไทยอาจได้วัคซีนครบในกลางปีหน้าและอาจได้ฉีดครบอีกเมื่อไหร่ก็ไม่รู้ ดังนั้นอนาคตของไทยเราจึงยังแขวนอยู่กับความไม่รู้ซึ่งต้องรีบแก้ไขโดยรีบด่วน

 

ที่มา

Window of opportunity in residential market despite pandemic. Focus Malaysia. July 20, 2021. https://focusmalaysia.my/window-of-opportunity-in-residential-market-despite-pandemic/

Property problems continue. The Star 29 มิถุนายน 2564. https://www.thestar.com.my/business/business-news/2021/06/29/property-problems-continue

Residential property’s journey to recovery. Joey Roi Bondoc. Daily Inquirer 17 กรกฎาคม 2564. https://business.inquirer.net/327375/residential-propertys-journey-to-recovery