ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีสัดส่วนถึง 60% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดย ณ กลางปี 2564 นี้ปรากฏว่าอัตราการขายค่อนข้างชะลอตัวโดยขายได้เพียงเดือนละ 2.6% ทำให้สินค้าที่อยู่อาศัยเหลืออยู่ในตลาดถึง 213,728 หน่วย และต้องใช้เวลาในการขายอีกถึง 3 ปีโดยประมาณ  แต่จำนวนหน่วยเหลือขายเหล่านี้กำลังลดลงตามลำดับเพราะมีการดูดซับดีขึ้น และคาดว่า ณ สิ้นปี 2564 นี้จะเหลือไม่เกิน 200,000 หน่วย  สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ย่ำแย่เช่นการแพร่ของโควิด-19

            สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2564 เป็นอย่างไร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ออกสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2564 (สำรวจ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564) อันประกอบด้วยกรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม (บางส่วนคือสามพรานและนครชัยศรี) รวมทั้งบางส่วนของจังหวัดอยุธยาที่เชื่อมต่อจากรังสิตตรงประตูน้ำพระอินทร์ และบางส่วนของจังหวัดฉะเชิงเทราที่ขยายตัวตามแนวความเจริญภาคตะวันออกจากสมุทรปราการ

            ผลการสำรวจของพบโครงการทั้งหมดถึง 2,553 โครงการที่ยังเปิดการขายอยู่ ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่มีมากที่สุดในประเทศไทย เพราะเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นภูมิภาคขนาดใหญ่ที่สุดและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ  อย่างไรก็ตามบางโครงการอาจมีหน่วยขายเหลือไม่มากนัก หากนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยขายตั้งแต่ 20 หน่วยขึ้นไป จะยังมีโครงการถึง 2,130 โครงการที่ยังถือว่าสามารถจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายจากจำนวนหน่วยขายที่มากพอได้

            การสำรวจถึง 2,553 โครงการในภาคสนามโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ กลางปี 2564 นี้ถือเป็นการสำรวจล่าสุดและกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย ทั้งนี้ครอบคลุมหน่วยขายรวมกันถึง 735,519 หน่วย โดยเป็นห้องชุดถึง 361,706 หน่วย หรือ 49% เป็นทาวน์เฮาส์ 204,618 หน่วย หรือ 28% และเป็นบ้านเดี่ยว 106,179 หน่วย หรือ 14% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด ตึกแถว และที่ดินจัดสรร ทั้งนี้สินค้าส่วนใหญ่ถึง 55% ขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ขายในราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีเพียง 5% เท่านั้น โดยรวมแล้วที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเฉลี่ยมีราคาประมาณ 4.131 ล้านบาท

            มูลค่าของโครงการที่สำรวจทั้งหมดเป็นเงินรวมกันถึง 3.038 ล้านล้านบาท ทั้งนี้ห้องชุดมีมูลค่าสูงสุดที่ 1,384,423 ล้านบาท หรือ 46% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวมกัน 830,909 ล้านบาท หรือ 27% ของทั้งหมด และทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 549,301 ล้านบาทหรือ 18% ของทั้งหมด นอกนั้นเป็นบ้านแฝด 7% ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ 1.4% และที่ดินจัดสรรอีก 0.4% เท่านั้น  บ้านส่วนใหญ่ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่มีรวมกัน 55% ของหน่วยขายทั้งหมด กลับมีมูลค่ารวมกันเพียง 28% เท่านั้น  ในทางตรงกันข้าม หน่วยขายที่มีมูลค่ารวมกันเกิน 10 ล้านบาทที่มีอยู่เพียง 5% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่ารวมกันถึง 25% ของทั้งหมดเลยทีเดียว

            สำหรับอัตราการขายโดยเฉลี่ยค่อนข้างชะลอตัว โดยเฉลี่ยเดือนหนึ่งๆ จะขายได้ประมาณ 2.6% ของหน่วยขายทั้งหมด เช่น โครงการหนึ่งๆ ที่มี 100 หน่วยในโครงการ มักจะขายได้ราว 2.6 หรือไม่เกิน 3 หน่วยโดยเฉลี่ยในแต่ละเดือน ทั้งนี้ห้องชุดขายได้เร็วที่สุดคือประมาณ 3.2% ต่อเดือน ทาวน์เฮาส์ขายได้ประมาณ 2.2% ต่อเดือน และบ้านเดี่ยวขายได้ประมาณ 1.6% ต่อเดือนเท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะห้องชุดเป็นสินค้าเพื่อทั้งการอยู่อาศัยเองและการลงทุน จึงมีการขายออกได้ง่ายกว่า  มีข้อสังเกตที่น่าสนใจก็คือ

            1. บ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป มักมีอัตราการขายได้ต่อเดือนดีกว่าบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 10 ล้าน แสดงว่าผู้มีรายได้สูงยังมีความสามารถที่ดีในการซื้อที่อยู่อาศัย

            2.ทาวน์เฮาส์ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มักจะขายได้ในอัตราที่เร็วกว่าทาวน์เฮาส์ในราคาที่ต่ำกว่า ซึ่งก็แสดงว่าผู้มีรายได้สูงกว่ายังมีความสามารถที่ดีกว่าในการซื้อที่อยู่อาศัย

            3. ส่วนห้องชุดราคา 10 ล้านขึ้นไป ก็ยังขายได้ในอัตราที่เร็วกว่าห้องชุดในระดับราคาอื่น แสดงว่าผู้มีรายได้สูงกว่ายังมีความสามารถที่ดีกว่าในการซื้อที่อยู่อาศัยเช่นกัน อย่างไรก็ตามหากมีผู้ประกอบการที่สามารถสร้างห้องชุดราคาถูก  เช่น ประมาณ 1 ล้านบาท ก็จะมีอัตราการขายที่เร็วมากเช่นกันเพราะเป็นสินค้าราคาถูก สามารถนำไปเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าต่อได้ด้วย

            ณ กลางปี 2564 ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยเหลือขายเข้าไปในครึ่งหลังของปี 2564 จำนวน 213,728 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงมากทีเดียว ถ้าที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีผู้อยู่อาศัย 2 คน ก็เท่ากับจะสามารถรอบรับความต้องการที่อยู่อาศัยได้ถึง 427,456 คน ซึ่งมากกว่าประชากรภูเก็ตทั้งจังหวัด หรือพอๆ กับประชากรในจังหวัดลำพูน แพร่ อุตรดิตถ์ น่านเลยทีเดียว  ในจำนวนสินค้าที่รอการขาย 213,728 หน่วยนี้ ไม่ใช่ว่าจะขายไม่ออก เพียงแต่ ณ กลางปี 2564 ยังไม่มีผู้ซื้อเท่านั้น บางส่วนอาจเพิ่งเปิด บางส่วนอาจกำลังก่อสร้างอยู่ เป็นต้น ทั้งนี้จำนวนหน่วยรอการขายนี้ ลดลงกว่าเมื่อสิ้นปี 2563 ที่มีอยู่ 226,645 หน่วย  นี่แสดงว่าในครึ่งปี 2564 ที่ผ่านมา มีการดูดซับอุปทานไปได้มากขึ้น

            ในจำนวน 213,728 หน่วยนี้ปรากฏว่าเป็นห้องชุด 86,734 หน่วย หรือ 41% ของทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ เหลืออยู่ 68,982 หน่วย หรือ 33% และอันดับที่สามก็คือบ้านเดี่ยวที่รอขายอยู่ 34,145 หน่วย หรือ 16% ของหน่วยรอขายทั้งหมด  ถ้าแยกเป็นประเภทและระดับราคาจะพบว่า หน่วยรอขายที่มีมากที่สุดได้แก่

            1. ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท ที่รอขายอยู่ ณ กลางปี 2564 จำนวน 33,753 หน่วย หรือ 16% ของทั้งหมด

            2. ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ที่รอขายอยู่ จำนวน 26,757 หน่วย หรือ 13% ของทั้งหมด

            3. ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ที่รอขายอยู่ จำนวน 24,537 หน่วย หรือ 11% ของทั้งหมด

            4. ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท ที่รอขายอยู่ จำนวน 19,245 หน่วย หรือ 9% ของทั้งหมด

            5. บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ที่รอขายอยู่ จำนวน 15,683 หน่วย หรือ 7% ของทั้งหมด

            ทั้งนี้อาจกล่าวได้ว่า 5 กลุ่มหลักนี้เป็นสินค้าที่มีผู้นิยมซื้อสูงสุด และเมื่อรวมกันแล้วมีส่วนแบ่งในตลาดรอการขายอยู่ถึง 56% นอกนั้นเป็นกลุ่มที่มีขนาดเล็กที่อาจมีส่วนแบ่งตลาดไม่มากนัก  สินค้าจำนวน 213,728 หน่วยนี้ต้องใช้เวลาขายถึง 39 เดือนหรือราว 3 ปีจึงจะหมด (โดยมีสมมติฐานว่าไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอีกเลย) โดยห้องชุดจะขายได้เร็วกว่ากลุ่มอื่น คือจะขายได้หมดในเวลา 32 เดือน ส่วนทาวน์เฮาส์จะใช้เวลาอีก 46 เดือน หรือเกือบ 4 ปีในการดูดซับจนหมด และบ้านเดี่ยว จะใช้เวลานานที่สุดคือ 62 เดือน หรือราว 5 ปีจึงจะดูดซับจนหมด

            สิ่งที่น่าวิตกก็คือ หน่วยขายที่รอคนซื้ออยู่ 213,728 หน่วยนี้ มีเพียง 45,817 หน่วยหรือ 21% ที่สร้างเสร็จ 100% แล้ว ที่เหลือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง  ที่ยังไม่ได้สร้างเลย (แต่ขายแล้ว) มีอยู่ 3% ที่สร้างได้ 1-19% มี 21% ที่สร้างได้ 20-39% มี 18%  ที่สร้างได้ 40-59% และที่สร้างได้ 60-79% มี 12% เท่ากัน  ส่วนที่สร้างได้ 80-99% มีอยู่ 13%  ถ้าเราตั้งสมมติฐานว่าที่สร้างได้ตั้งแต่ 60% ขึ้นไปถือว่าปลอดภัยแล้ว ก็จะมีหน่วยขายที่ “ปลอดภัย” ดังกล่าวเพียง 46% ที่เหลืออีก 54% ก็อาจหดหายไปหากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นมา

            สำหรับหน่วยขาย “เจ๊ง” (หยุดการขาย ล้มเลิกโครงการ รอปรับผังและรูปแบบใหม่) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 นั้น ปรากฏว่า มีเพียง 14 โครงการจากที่ออกไปสำรวจจำนวน 2,553 โครงการ หรือเพียง 0.5% ของโครงการที่สำรวจ แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้เลวร้ายดังที่หลายท่านวิตก จำนวนหน่วยที่ “เจ๊ง” ไปใน 14 โครงการนี้มี 1,992 หน่วย และมีมูลค่ารวมกัน 10,216 ล้านบาท  แต่หากเทียบกับในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2544 จำนวนโครงการที่ “เจ๊ง” กลับมีนับร้อยๆ โครงการเลยทีเดียว

            สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาจะพบว่าราคาไม่ได้ลดลงอย่างมากเช่นที่หลายฝ่ายเข้าใจ กล่าวคือราคาที่อยู่อาศัยที่สำรวจ 2,553 โครงการนั้น ที่ลดราคามี 7% ที่เพิ่มราคามี 6% และที่ราคาคงที่มี 87% โดยเฉลี่ยแล้วในครึ่งแรกของปี 2564 (ธันวาคม 2563-มิถุนายน 2564) ปรากฏว่าราคาลดลงเพียง 0.13% เท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะผู้ประกอบการหลายรายใช้เทคนิคตั้งราคาสูงขึ้น 10-30% แล้วเสนอว่าลดราคาลงมา 10-30% เช่นกัน จึงแทบไม่มีการลดราคาลงจริงๆ  อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2563 ที่ผ่านมา ปรากฏว่าราคาบ้านในมือผู้ประกอบการลดลงโดยเฉลี่ยถึง 7% ทั้งนี้เพื่อจูงใจให้รีบซื้อกันมากขึ้น  อย่างไรก็ตามหากเทียบกับประเทศสหรัฐอเมริกา ปรากฏว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยกลับปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% ในขณะที่มีผู้ติดเชื้อในประเทศดังกล่าวสูงถึง 10% เศษ

            หากวิเคราะห์ในรายละเอียดจะพบว่าห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1 ล้านบาท) ที่มีอายุอาคาร 20 ปี มีแนวโน้มที่ราคาจะลดลงเนื่องจากการดูแลชุมชนที่ไม่มีประสิทธิภาพเพียงพอ ในขณะที่ห้องชุดราคาแพง (เกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป) ที่มีอายุอาคาร 20 ปีขึ้นไป ราคาแทบไม่ตก เพราะมีการดูแลชุมชนที่ดี ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวที่มีอายุ 20 ปีขึ้นไป ราคากลับตกต่ำลงเช่นกัน เพราะความเสื่อมของตัวอาคารซึ่งจำเป็นต้องมีการซ่อมแซมใหญ่โดยเฉพาะงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารนั่นเอง

            ส่วนที่อยู่อาศัยที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ ไม่เกิน 3 ปี ปกติจะมีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3-5% แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ ปรากฏว่าราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ถือว่าราคาหยุดนิ่งเท่ากับ 0% ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัยเหล่านี้โดยเฉพาะในกลุ่มห้องชุดพักอาศัย มีอุปทานมาก ประกอบกับการหาผู้เช่าได้ยากในขณะนี้ จึงทำให้ราคาไม่ขึ้น หรือบางแห่งที่มีการประกันค่าเช่าให้ 5-7% ต่อปี  เมื่อหมดระยะเวลาประกันก็ปรากฏว่าราคาลดลงประมาณ 10-15% ด้วยซ้ำไป ทั้งนี้เพราะราคาที่ตั้งไว้แต่เดิมค่อนข้างสูงกว่าปกติ (บวกค่าเช่าไว้แล้ว)

            อาจกล่าวได้ว่าในไตรมาสที่ 1-2 ที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครที่กินส่วนแบ่งถึง 60% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ยังคงก้าวเดินต่อไปได้พอสมควร มีการดูดซับสินค้าในตลาดได้มากพอสมควร เพราะหน่วยเหลือขายลดลงจาก 226,645 หน่วย ณ สิ้นปี 2563 เหลือ 213,728 หน่วย ณ กลางปี 2564 คาดว่า ณ สิ้นปี 2564 จำนวนหน่วยรอขายคงจะลดลงเหลือต่ำกว่า 200,000 หน่วย ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ดี เพราะหากหน่วยรอขายเหล่านี้เพิ่มขึ้น ระยะเวลาการดูดซับอุปทานก็จะมีมากขึ้น

            อย่างไรก็ตามในไตรมาสที่ 3/2564 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยคงจะตกต่ำลงมากพอสมควรเพราะความกลัวโควิดแพร่เร็วกว่าโควิด-19 ที่กำลังระบาดหนักเสียอีก  การทำงานที่บ้านทำให้ความสามารถในการออกไปหาซื้อบ้านลดลง การหาซื้อบ้านผ่านระบบออนไลน์ก็คงช่วยได้ส่วนหนึ่งแต่ก็คงไม่เหมือนกับการไปดูด้วยตาและต่อรองด้วยตนเอง  แต่ก็พอเชื่อได้ว่าไตรมาสที่ 4 สถานการณ์อาจจะดีขึ้นเพราะการแพร่ระบาดของโควิด-19 น่าจะทุเลาลงแล้ว แต่ถ้ายังไม่ทุเลาเพราะวัคซีนยังไม่มาตามข่าว สถานการณ์ก็อาจตกต่ำลง