อ.วสันต์ คงจันทร์ <1>
กรรมการผู้จัดการ AREA <2>

ปัจจุบันประเทศไทยกำลังประสบปัญหาภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง (จีดีพีรายไตรมาสในปี 2551 ที่ 6.0%, 5.3%, 3.9%, -4.3% ตามลำดับ เฉลี่ยทั้งปี 2.6% และคาดการณ์ไตรมาสแรกของปี 2552 ติดลบ 6-7% ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย) เนื่องจากผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจโลก รวมทั้งปัญหาทางการเมืองที่ยังแก้ไม่ตก ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นตัวแปรตามจะมีสถานการณ์ล่าสุดเป็นอย่างไร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส AREA ได้ทำการสำรวจในโครงการวิจัยต่อเนื่อง (Real Estate Index โปรดูรายละเอียดใน www.area.co.th) ล่าสุดถึงไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ แสดงผลการสำรวจดังนี้

1. อุปทานที่อยู่อาศัยเฉพาะที่เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ล่าสุด ณ ไตรมาส 1/2552 จำนวนหน่วยลดลงกว่าครึ่ง
   ในไตรมาสแรกของปี 2552 นี้ ผลการสำรวจภาคสนามพบว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ (นำออกมาขายใหม่ ไม่รวมโครงการที่ขายมาก่อนหน้านี้แล้ว) จำนวน 51 โครงการ 10,451 หน่วย มูลค่า 35,414 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3.38 ล้านบาท เทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้วจำนวนโครงการลดลง 40% จำนวนหน่วยลดลง 51% มูลค่าลดลง 36% รวมทั้งหากประมาณการทั้งปีเปรียบเทียบปี 2551 และปี 2552 แสดงตามตาราง

   ตารางที่ 1: แสดงอุปทานใหม่ของที่อยู่อาศัยเปรียบเทียบไตรมาสแรกปี 2552 และไตรมาสแรกปี 2551
   
   ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/)

   โดยสรุปสถานการณ์ด้านอุปทานหรือด้านผู้ประกอบการในตลาด มีความหวั่นวิตกจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะเหตุการณ์ทางการเมืองในช่วงปลายปีที่แล้วสูง ทำให้มีอุปทานใหม่ออกมาขายในไตรมาสแรกของปีนี้เทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้วลดลงกว่าครึ่งหนึ่งดังกล่าว แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังต้องปรับลดเป้าหมายการขายลง อย่างไรก็ตาม เป็นการตัดสินใจภายใต้สถานการณ์ ณ ไตรมาสที่ 4 แต่จากสถานการณ์ที่ดูเหมือนจะดีขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ ทำให้บางรายกำลังจะปรับเพิ่มเป้าหมายการขายให้สูงขึ้นแล้ว
2. สถานการณ์ด้านกำลังซื้อ กลับไม่ได้ลดลงมากเช่นอุปทาน ลดเพียง 11% เทียบไตรมาสแรกปีที่แล้ว แต่หากเทียบไตรมาส 4 ยอดกลับพุ่ง 32% 
   จากการสำรวจยอดขายพบว่าในไตรมาส 1 ปีที่แล้วกำลังซื้อลดลง 11% (ในขณะที่อุปทานที่ลดถึง 51% ดังกล่าว) แต่ถ้าเทียบไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 กำลังซื้อกลับเพิ่มขึ้น 32% (ในขณะที่อุปทานที่ลดลง 24%) ดังแผนภูมิ

แผนภูมิที่ 2: การเปลี่ยนแปลงยอดขายของที่อยู่อาศัย รายไตรมาสย้อนหลัง 5 ไตรมาส
เทียบกับอุปทานใหม่ที่เข้าตลาด

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/)

จากแผนภูมิจะเห็นว่ายอดขายได้ของที่อยู่อาศัยชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปีที่แล้ว และต่ำสุดในไตรมาสที่ 4 อันน่าจะมีเหตุมาจากความกังวลจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงชัดเจน (จีดีพีติดลบครั้งแรกในไตรมาสที่ 4) และปัญหาทางการเมือง การประท้วง การปิดสนามบิน ในช่วงปลายปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกของปีนี้กลับพบว่ายอดขายมีการปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ถึง 32% โดยมียอดขายรวมประมาณ 14,757 หน่วย แต่หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้วพบว่าลดลงไม่มากนักที่ 11%

แต่หากพิจารณาให้ถ่องแท้แล้ว ยอดขายในไตรมาสแรกที่ดูเหมือนกระเตื้องขึ้นมากหากเทียบกับไตรมาสที่ 4 จริงๆแล้ว ดังที่ทราบกันว่าในไตรมาสที่ 4 ของปีที่แล้วมีเหตุการณ์ความวุ่นวายทางการเมืองเป็นตัวบั่นทอนทำให้ยอดขายต่ำกว่าปกติ (ทั้งที่ปกติแล้วในช่วงไตรมาสสุดท้ายมักจะมียอดขายสูง เพราะช่วงสิ้นปีจะเป็นช่วงกำลังซื้อสูง และผู้ประกอบการมักจะงัดกลยุทธต่างๆ ออกมาเพิ่มยอดขายในช่วงนี้)

ดังนั้นหากเทียบกับไตรมาสก่อนหากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองยอดขายอาจไม่ต่ำกว่า 15,000 หน่วยได้ ดังนั้นหากพิจารณาจริงๆ แล้ว แสดงว่ายอดขายอาจยังทรงตัวอยู่ นอกจากนี้ในไตรมาสแรกของปีนี้มีปัจจัยบวกจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม และมาตรการภาษีของรัฐบาลในการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ (ที่จะหมดอายุในวันที่ 28 มีนาคม 2552 ที่ผ่านมา โดยก่อนหน้านี้ทำว่าจะมีผลบังคับใช้ไม่ทัน ว่ากันว่าอาจเป็นความตั้งใจของรัฐบาลที่ต้องการให้มีการโอนมากๆในช่วงนี้เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แล้วค่อยประกาศในวันสุดท้ายก็ยังทัน เพราะหากแจ้งล่วงหน้าว่ามีผลบังคับใช้ทันแน่ๆ อาจไม่มีการเร่งโอนก็ได้) ดังนั้นหากไม่มีมาตรการกระตุ้น ยอดขายไตรมาสแรกน่าจะน้อยกว่านี้

ดังนั้นการจะดูเฉพาะตัวเลขแล้วอนุมานว่าอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยฟื้นตัวแล้วนั้นออกจะเร็วเกินไป เพราะภาพใหญ่คือเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น (ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคาดการณ์ว่าจีดีพีในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ยังหดตัวต่อในระดับ 4-5% ไตรมาสที่ 3 หาดตัว 2-3% และอาจมีแนวโน้มดีขึ้นปรับตัวเป็นบวกในไตรมาสที่ 4 ระดับ 3-4% ทำให้คาดว่าทั้งปีหดตัวประมาณ 1.5-3.5%) ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะฟื้นตัวได้ก่อน คงยังต้องติดตามสถานการณ์ต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 4 และสิ้นปีนี้เป็นอย่างน้อย

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ถึงไตรมาสแรกของปีนี้ก็แสดงถึงภาคที่อยู่อาศัยยังพอไปได้อยู่ ไม่ได้ตกต่ำเลวร้ายเช่นในปี 2540 (ส่วนอนาคตจะเป็นอย่างไร ยังคงขึ้นอยู่กับการแก้ไขวิกฤติเศรษฐกิจและปัญหาทางการเมือง) เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานของภาคที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ยังคงดีอยู่ กล่าวคือ ไม่มีปัญหาด้านการเก็งกำไรเช่นในวิกฤติรอบที่แล้ว (ที่มีการเก็งกำไรปีละกว่า 100,000 หน่วย รวม 3-4 ปี 300,000-400,000 หน่วย เทียบกับปัจจุบันที่ไม่น่าจะเกินปีละ 10,000-15,000 หน่วย รวม 3 ปี 30,000-40,000 หน่วยเท่านั้น) อัตราดอกเบี้ยก็ยังต่ำมากอย่างต่อเนื่อง (เทียบกับยุคนั้นสูงถึง 13-14%) สถาบันการเงินก็ไม่ได้เจ๊งเช่นคราวที่แล้ว กำลังซื้อก็ยังไม่ได้ลดลงมากนัก (เทียบกับยุคนั้นมีการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2536-2538 ปีละกว่า 200,000 หน่วย แต่พอเกิดวิกฤติในปี 2540-41 ยอดขายกลับลดเหลือเพียง 20,000-30,000 หน่วยเท่านั้น (ยอดขายลดลง 90%) ดังแผนภูมิ 

แผนภูมิที่ 3: แสดงยอดขายที่อยู่อาศัยและอุปทานคงเหลือสะสม ณ แต่ละสิ้นปี
จนถึงล่าสุดในไตรมาสแรกปี 2552

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล AREA (http://www.area.co.th/)
หมายเหตุ: ปี 2552 เฉพาะไตรมาส 1

ดังนั้นหากคาดการณ์ทั้งปีอาจมีอุปทานใหม่ในปีนี้ประมาณ 41,804 หน่วย (10,451x4) เท่านั้น ซึ่งคาดว่าอุปทานจะชะลอลงประมาณ 38% เทียบกับปี 2551 จำนวน 67,791 หน่วย เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจในไตรมาสที่ 2-3 ยังติดลบต่อไป และอาจเป็นบวกในไตรมาสที่ 4 ตามการรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยดังกล่าวแล้ว

3. ผลของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
   ดังกล่าวแล้ว มาตรการด้านการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจำนอง รวมทั้งมาตรการด้านการลดหย่อนภาษีเงินได้สิ้นปี ที่ประกาศออกมานั้น นับว่าน่าจะช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย โดยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีที่แล้วที่เริ่มต้นใช้มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนฯ  ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดจำนอง นั้นทำให้ยอดขายในไตรมาสที่ 2 สูงขึ้นกว่าไตรมาสแรกประมาณ 24% (จาก16,550 หน่วย เพิ่มเป็น 20,575 หน่วย หรือเพิ่มประมาณ 4,000 หน่วยเลยทีเดียว และรวมทั้งปี 2551 ยอดขายได้เทียบเท่ากับปี 2550 ที่ประมาณ 65,000 หน่วย ทั้งๆ ที่ยอดขายน่าจะลดลงจากทิศทางที่ชะลอตัวลงของภาวะเศรษฐกิจและปัญหาทางการเมือง ประมาณการว่าทั้งปีมาตรการกระตุ้นฯ อาจมีผลประมาณ 15,000 หน่วย 

และหากรวมในไตรมาสแรกของปีนี้ที่มาตรการกระตุ้นน่าจะส่งผลประมาณ 4,000-5,000 หน่วย โดยหากเทียบยอดขายในไตรมาสที่ 4 ปีที่แล้ว ทีมียอดขายเพียง 11,170 หน่วย หากไม่มีมาตรการกระตุ้นฯ ยอดขายก็ไม่น่าจะดีขึ้นหากพิจารณาจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่เลวร้ายลง (แม้ว่าปัญหาทางการเมืองอาจดีขึ้นเล็กน้อยจากการมีรัฐบาลใหม่ แต่สุดท้ายก็กลับมาอีหรอบเดิมอย่างที่เห็นกัน) จึงเห็นได้ว่ามาตรการกระตุ้นนั้นสามารถช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มาก อีกด้านหนึ่งแสดงถึงกำลังซื้อยังคงมีอยู่มาก เพียงแต่ความไม่มั่นใจต่อปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองเป็นหลัก ที่ทำให้มีการชะลอซื้อลง แต่พอมีมาตรการจะช่วยทำให้ตัดสินใจซื้อ

4. สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาส 1/2552
   จากผลการสำรวจล่าสุดในไตรมาสแรกของปีนี้ พบว่ามีอุปทานคงเหลือสะสม (ขายอยู่ในตลาดและยังไม่มีผู้ซื้อ) ของที่อยู่อาศัยทุกประเภทในเขตกรุงเทพและปริมณฑล รวมจำนวน 110,490 หน่วย เป็นสถานการณ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอุปทานไม่เพิ่มขึ้นมาประมาณ 2 ปี (ดูแผนภูมิที่ 3) แสดงถึงการปรับตัว รับรู้ข้อมูลของผู้ประกอบการที่ดีระดับหนึ่ง (ถ้าให้ดีกว่านี้อุปทานคงเหลือควรลดลง คือ ยังมีการซื้อและไม่มีของออกมาขาย แต่จากที่กล่าวแล้วจะเห็นว่ายอดอุปทานใหม่เข้าตลาดลดลงถึง 51% แล้ว)

   ปริมาณอุปทานคงเหลือสะสมขณะนั้น หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติในปี 2540 โดยในปี 2539 อุปทานคงเหลือสะสมจำนวนเกือบ 149,531 หน่วย (แผนภูมที่ 3) ก็นับได้ว่าสัดส่วนประมาณ 74% ของยุคนั้นแล้วก็ถือว่ามากแล้ว เราจะประสบปัญหาล้นตลาดกันแล้วหรือ

   การพิจารณาจากล้นตลาดหรือไม่นั้น ต้องเทียบกับยอดการซื้อ (ยังต้องพิจารณาอีกว่าเป็นความต้องการซื้อจริง หรือความต้องการเทียม (เก็งกำไร) และประมาณว่าหากเกิดวิกฤติต่อไป ยอดการซื้อจะลดลงมากเท่าใด) โดยในช่วงปี 2550-2551 มียอดซื้อรวมประมาณ 65,000 หน่วยต่อปี (ก่อนหน้านั้นในปี 2547-2549 ยอดซื้อประมาณ 50,000 กว่าหน่วย) และในไตรมาสแรกของปีนี้ที่มีการซื้อไป 14,757 หน่วย (หากคาดการณ์ทั้งปี 50,000-60,000 หน่วย บนสมมติฐานช่วงปลายปีเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวได้จริง) เทียบกับอุปทานคงเหลือก็ต้องใช้เวลาขายประมาณ 2 ปี โดยไม่ต้องมีอุปทานใหม่ หากเทียบกับสัดส่วนในยุคเฟื่องฟู เช่น ในปี 2546-2548 มีอุปทานสะสมเหลือขายประมาณ 50,000-70,000 หน่วย เทียบกับยอดซื้อแล้ว ต้องใช้เวลาขายประมาณ 1 ปี ณ วันนี้ก็ยังถือว่าไม่มากไม่น้อย

   อุปทานคงเหลือสะสมดังกล่าว แม้ว่าจะมีสัดส่วนประมาณ 74% ในยุคก่อนวิกฤติในปี 2540 แล้ว แต่หัวใจสำคัญของปัญหาในยุคนั้น คือ ความต้องการเทียม (Fake Demand) หรือการเก็งกำไรที่ปีๆ หนึ่งมีถึง 100,000 กว่าหน่วย (ยอดขายแต่ละปี 200,000 กว่าหน่วย กำลังซื้อจริงคงไม่เกืน 100,000 หน่วย) เพราะหลังจากนั้นแล้วสำรวจพบบ้านว่าง (ก่อสร้างแล้วเสร็จไม่มีผู้อาศัย) ประมาณ 350,000 หน่วย ซึ่งเป็นการเก็งกำไร (เพราะไม่ได้ไปอยู่อาศัย) หากรวมกับยอดอุปทางคงเหลือ 150,000 หน่วย ณ ขณะนั้น รวมเป็นกลุ่มเสี่ยง 450,000 หน่วย พอเกิดวิกฤติเศรษฐกิจก็ย่อมมีอันเป็นไปก่อน แม้แต่ผู้ซื้อที่เป็นความต้องการจริงหรือซื้อเพื่ออยู่จริง (Real Demand) ยังต้องมีอันเป็นไปด้วยเพราะอาจไม่สามารถผ่อนชำระได้ แต่ในปัจจุบันกลุ่มเสี่ยงจำนวน 110,000 หน่วยกับการเก็งกำไร 45,000 หน่วย รวมแล้วคงไม่เกิน 160,000 หน่วย ประมาณ 1 ใน 3 ของยุคนั้น

   ดังนั้นในความเห็น AREA แล้ว (โปรดใช้วิจารญาณ) ในอนาคตตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าปัจจัยพื้นฐานยังคงไม่ถึงกับอุปทานล้นตลาด การเก็งกำไรมีบ้างเล็กน้อย หากภาพใหญ่คือภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่ฟื้นตัวได้จริงในปลายปีนี้ ก็น่าที่จะประคองตัวไปได้ต่อไป (แต่หากเป็นในทิศทางแย่กว่านั้นที่ภาวะเศรษฐกิจลากยาวอีก 2-3 ปี อย่างที่ ดร.โอฬาร ไชยประวัติ ท่านทำนายไว้) รวมทั้งปัญหาทางการเมืองซ้ำเติมวิกฤติ อาจสร้างปัญหาให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ระดับความรุนแรงคงแตกต่างจากปี 2540 มาก เนื่องจากปัจจัยด้านอุปสงค์ (จริง) อุปทานดังกล่าวแล้ว รวมทั้งปัจจัยพื้นฐานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากเปรียบเทียบกับเหตุการณ์ในปี 2540 ต่างกันมาก กล่าวคือ
   1.   ปี 2540 จีดีพีประเทศไทย หดตัว 1.4% (ต่อมาในปี 2541 หดตัวถึง 10.5%) แต่ในปี 2552 นี้ส่วนใหญ่าดการณ์จีดีพีหดตัว 1-4% (สถานการณ์คล้ายในปี 2540 ข้อระวังหากปี 2553 สถานการณ์ตกต่ำกว่านี้ จึงเป็นปีที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด)
   2.   ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขาดสภาพคล่องเนื่องจากสถาบันการเงินล้มละลายจำนวนมาก แต่ปัจจุบันสถาบันการเงินในประเทศยังมีสถานะที่มั่นคงมาก แต่ก็อาจให้สินเชื่อยากขึ้นตามภาวการณ์
   3.   ด้านผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2540 มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงกะทันหัน เพราะขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนจากการลดค่าเงินบาท แต่ปัจจุบันต่ำมากโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่
   4.   สถานการณ์ด้านอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2540 ดอกเบี้ยถึง 13-14% ทำให้กำลังซื้อลดลง แต่ปัจจุบันอัตราเพียง 6-7% และยังมีแนวโน้มลดลงอีก ทำให้กำลังซื้อไม่น่าจะลดลงมาก จากยอดขายไตรมาสแรกของปีนี้
   5.   สถานการณ์ด้านอุปสงค์ในปี 2540 ที่ขาดความเชื่อมั่นอย่างรุนแรง ยอดขายตกเหลือ 10% (200,000 เหลือ 20,000 หน่วย) แต่ปี 2552 คาดว่ายอดขายอาจจะตกลงบ้าง 20-30% จาก 65,000 หน่วยลงเหลือประมาณ 50,000 หน่วย (+/-) เนื่องจากปัจจัยบวกด้านอัตราดอกเบี้ย มาตรการกระตุ้นของรัฐหลายมาตรการที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ 
   7.   สถานการณ์ด้านอุปทานคงเหลือและการเก็งกำไรที่แตกต่างกันมากดังกล่าวแล้ว

   สรุปแล้วภาคอสังหาริมทรัพย์ตลาดบ้านเดี่ยวอาจเป็นประเภทที่ต้องระมัดระวังสูงเป็นพิเศษ (เนื่องจากมีอุปทานคงเหลือมากกว่าประเภทอื่นๆ และกำลังซื้อน้อยตามภาวะเศรษฐกิจ) แต่ด้านทาวน์เฮาส์กับอาคารชุดน่าจะยังคงพอไปได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญคงต้องขึ้นอยู่กับสถานการณ์เศรษฐกิจ และปัญหาทางการเมืองเป็นปัจจัยนำ โดยต้องติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะช่วงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้คาดหมายว่าเศรษฐกิจอาจฟื้นตัวจะเป็นจริงหรือไม่