ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่เดือนพฤษภาคม 2556 จะสร้างความเสียหายมากมายแก่การพัฒนาเมือง กีดกันคนชั้นกลางและคนชั้นล่าง ไม่ให้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร ต้องออกไปจังหวัดปริมณฑล ในอนาคต ลูกหลานอาจต้องออกไปซื้อบ้านไกลถึงฉะเชิงเทรา ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไร้ทิศผิดทาง ไม่สิ้นสุด กลายเป็นอัมพาตไปหมด
          ในพื้นที่ใจกลางเมือง สมมติมีที่ดินขนาด 1 ไร่ (400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร) ในย่านสุขุมวิท ถ้าจะสร้างอาคารในเขตที่อยู่อาศัย ย.9 ได้สูงสุด 7 เท่า หรือ 11,200 ตารางเมตร แต่ทั้งนี้ต้องมีพื้นที่ว่างเท่ากับ 4.5% ของพื้นที่ก่อสร้าง หรือประมาณ 504 ตารางเมตรหรือ 126 ตารางวา ดังนั้นที่ดินประมาณ 31.5% ของ 1 ไร่ต้องเว้นว่างไว้ และโดยที่ครึ่งหนึ่งของ 126 ตารางวานี้ต้องเป็นพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้ จะเอามาทำถนน ลานซักล้างไม่ได้ ดังนั้นพื้นที่ของอาคารจริงจึงยิ่งเล็กลงไปใหญ่
          แต่สิ่งที่ควรจะเป็นก็คือ เราควรให้ใจกลางเมืองสามารถให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ๆ สูงๆ ได้ และให้สามารถเชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้าที่ให้คนใช้จ่ายเงินเอง (ไม่ได้เอาภาษีอากรของประชาชนในชนบทมาสร้าง) กลับไม่ให้สร้างอีกต่อไป ต่อไปในซอยสุขุมวิทและซอยอื่นๆ จะไม่อาจสร้างอาคารสูงได้ เมืองก็ลามไปทั่ว เราต้องอยู่กันอย่างแออัดในตึกเตี้ยๆ แทนที่จะขึ้นสูงแล้วเว้นโดยรอบเขียวๆ

เขตใจกลางเมืองซึ่งควรให้สร้างสูงเพื่อลดความแออัดแต่เพิ่มความหนาแน่นกลับพยายามกีดกัน

          ในพื้นที่เขตต่อเมือง คือ ที่ดินบริเวณ ย.3 (พื้นที่ที่อยู่อาศัยหมายเลข 3) ที่เป็นสีเหลืองมีพื้นที่รวมถึง 427 ตารางกิโลเมตร คิดเป็น 5% ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมด กทม. (เหลือง+ส้ม+น้ำตาล) การสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดพื้นที่ 1,000 - 1,999  ตารางเมตร ต้องติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร ตามข้อกำหนดตามผังเมืองกทม. ที่ใช้อยู่ตั้งแต่ปี 2549  การสร้างที่อยู่ อาศัยรวมที่ไม่ใช่อาคารใหญ่ขนาดพื้นที่ไม่เกิน 1,999 ตารางเมตร ให้แปลงที่ดินติดซอยหรือถนนที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเท่านั้น โดยถ้าสร้างไม่เกิน 999 ตารางเมตร ติดถนนที่มีเขตทางกว้างเกิน  6.00 เมตรก็ได้
          ในรายละเอียดจะพบว่าที่ดินในซอยต่าง ๆ ที่อยู่ในบริเวณบริเวณ ย.3 ซึ่งเป็นซอยที่แยกไปจากถนนใหญ่หลายสาย เช่น ถนนสายไหมและซอยแยกทั้งด้านเหนือและด้านใต้ ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ สำหรับซอยฝั่งเหนือที่เข้าไป เกิน 1,000 เมตร จากถนนรามอินทรา, ถนนพระราม 9 ช่วงแยกศรีนครินทร์, ถนนซอยอ่อนนุชบางช่วง ถนนศรีนครินทร์บางช่วง ถนนกาญจนาภิเษก (ตะวันออก) ถนนหทัยราษฎร์ ถนนรัตนโกสินทร์สมโภชน์ (สุขาภิบาล 5) ถนนกาญจนาภิเษก (ตะวันตก) บางช่วง และถนนเลียบคลองภาษีเจริญ ตามผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่จะประกาศในเดือนพฤษภาคม 2556 นี้ ทำให้ไม่อาจสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดเล็กพื้นที่ไม่เกิน 1,000-1,999  ตารางเมตรได้เลย เพราะไม่มีซอยใดที่แยกจากถนนดังกล่าวมาแล้วมีความกว้างเกินกว่า  30 เมตร ประชาชนระดับกลาง และระดับล่างล่าง จึงไม่มีโอกาสที่อยู่อาศัยในชานเมืองกรุงเทพมหานครได้ จะต้องเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตัวเมืองหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าซึ่งราคาขายพื้นที่สูงกว่า 2 ถึง 3 เท่าตัว

เขตต่อเมือง ย.3 ซึ่งมีอะพาร์ตเมนต์หรืออาคารชุดเล็กๆ เกิน 1,000 ตรม. มากมาย ต่อไปสร้างไม่ได้

          ในเขตชานเมือง ได้แก่ บริเวณ ย.2 (พื้นที่ที่อยู่อาศัย หมายเลข 2) ตามผังเมืองที่จะประกาศใช้ในเดือนพฤษภาคม 2556 ระบุว่าการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยประเภทบ้านแถว (ทาวเฮ้าส์) ต้องตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่เขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร และที่ดินแปลงละไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา การกำหนดนี้กำหนดหยุมหยิมเกินกว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้มีขนาดที่ดินแปลงะ 16 ตารางวาเท่านั้น แสดงว่าประชาชนผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง จะต้องซื้อในราคาที่แพงขึ้น เพราะขนาดต้องใหญ่ขึ้น 
          แต่ที่สำคัญก็คือในซอยต่าง ๆ ในเขตชานเมืองนั้น เป็นซอยที่มีขนาดเล็กกว่า 12 เมตร การกำหนดให้ถนนกว้างเข้าไว้นี้ก็เท่ากับพยายามไม่ให้สร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง เท่ากับเราสงวนกรุงเทพมหานครไว้สำหรับผู้มีรายได้สูง แล้วผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางก็ต้องระเห็จออกไปอยู่จังหวัดปริมณฑล ทำให้เมืองขยายออกไปไม่สิ้นสุด

เขตชานเมือง: ทาวน์เฮาส์ที่มีดกดื่น ต่อไปสร้างไม่ได้ถ้าถนนน้อยกว่า 12 เมตร และต้อง 20 ตรว.ขึ้นไป

          ในความเป็นจริง ใจกลางเมืองควรให้สร้างสูง ถ้าสร้างอย่างเตี้ย ๆ ในพื้นที่ 1 ไร่ (40 คูณ 40 เมตร) หากมีบ้านสลัม 15 หลังคาเรือนก็ถือว่าเป็นชุมชนแออัด แต่หากสร้างสูง เพิ่มความหนาแน่น แต่ลดความแออัด จะจุคนได้ถึง 50-100 ครัวเรือนก็ยังได้ เมืองจะได้ไม่ขยายออกไปรุกที่ชนบท ในเขตชานเมือง ถ้าเราจะสร้างศูนย์ชุมชนเมือง ประชาชนจะได้ไม่เข้ามาซื้อของในเขตใจกลางเมืองโดยไม่จำเป็น เราควรให้สร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษเช่นกัน แต่เรากลับไม่ให้สร้าง การวางผังเมืองที่ผิดเพี้ยนความจริงอย่างนี้ จะสร้างปัญหาอย่างใหญ่หลวงต่อกรุงเทพมหานครและประเทศชาติได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน