หลายคนฝันอยากเป็นนักพัฒนาที่ดิน สร้างบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดออกมาขาย นับเป็นการสร้าง “อนุสรณ์สถาน” เป็นเกียรติประวัติให้กับตัวเราเองอีกต่างหาก  แต่หลายคนก็ห่วงว่าจะทำอาชีพนี้ได้หรือไม่ ดร.โสภณ ขอบอก เป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นไม่ยากอย่างที่คิด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะในฐานะผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย บอกว่าการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้น ประสบความสำเร็จได้ไม่ยากอย่างที่คิด  ในภาพยนตร์หรือละครโทรทัศน์หลายเรื่อง พระเอกหรือคนรวยๆ ก็มักเป็นนักพัฒนาที่ดิน หลายคนจึงอยากเป็นนักพัฒนาที่ดิน

            เส้นทางความก้าวหน้าในอาชีพหรือ Career Path ของคนหลายคนก็อาจเริ่มต้นจากการเป็นนายหน้าอิสระ หรือการทำงานเป็นลูกจ้างในบริษัทพัฒนาที่ดินหรือบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นก็ค่อยๆ ทำงานนายหน้าอิสระ หรือทำนายหน้าอิสระไปในเวลาเดียวกับที่ทำงานประจำ แล้วก็ขยับมาเป็นนักลงทุน ซื้อมาขายไป หรือซื้อบ้านใหม่มาปรับปรุงใหม่ หรือซื้อห้องชุดปล่อยเช่า และค่อยๆ ขยันมาทำตัวเป็นนักพัฒนาที่ดินรายย่อย ค่อยๆ เติบโตจากเล็กสู่ใหญ่เช่นนักพัฒนาที่ดินหลายรายในตลาดหลักทรัพย์ในทุกวันนี้

            อันที่จริงการประสบความสำเร็จในการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นไม่ยากเลย เพียงเราเลือกทำเลให้เหมาะสม และสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในย่านนั้น เราก็ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการนั้นๆ แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่มีการแข่งขันกันรุนแรงในระหว่างนักพัฒนาที่ดิน ไม่เคยมีนักพัฒนาที่ดิน ทำบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดแล้วขัดผลประโยชน์กันจนฆ่ากันตาย แต่ถ้าเป็นนายหน้าก็มีบ้าง หรือในอาชีพอื่น การแข่งขันกันรุนแรงแบบ Red Ocean หรือตาต่อตาฟันต่อฟัน มีมากมายเหลือเกิน

            นักพัฒนาที่ดินที่ผันตัวเองมาจากอาชีพอื่นจึงรู้สึกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นธุรกิจ “หมูๆ”  เราจึงเห็นนักคนขายจักรยานยนต์ คนขายเหล็ก ขายผ้า ขายสินค้าสารพัด มาทำงานเป็นนักพัฒนาที่ดิน  จนทำให้หลายคนรู้สึกว่าเป็นธุรกิจที่ง่ายมาก จนประมาท จนลืมไปว่าที่สำเร็จเพราะการมีชัยไปแล้วครึ่งหนึ่งที่เลือกทำเลดีและสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่เหมาะสม แต่หลงไปนึกว่าตนเอง “เจ๋ง” จนประมาทเลินเล่อและพังไปในที่สุด

            เราจะเป็นนักพัฒนาที่ดินได้นั้น เราต้องมีเงิน ดังนั้นเราจึงต้องค่อยๆ สะสมจากการทำงานในอาชีพอื่น เช่น เป็นนายหน้าจนพอได้เงินมากพอ ก็ค่อยๆ ขยับมาซื้อทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุดขายมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วขายต่อ  และพอสะสมเงินได้อีกระดับหนึ่ง และอาจบวกกับการไปหยิบยืมทุนจากบุพการี ญาติมิตร หรือไปร่วมทุนกับเพื่อน ก็อาจทำโครงการจัดสรรเล็กๆ ฝึกปรือฝีมือไปก่อน แล้วค่อยทำโครงการใหญ่ๆ ต่อไป  แต่การไป “ใช้เงินคนอื่น” แบบ “เล่นแร่แปรธาตุ” เป็นสิ่งที่ไม่ควร ไม่เป็นมงคลและส่งผลร้ายต่อเราในภายหลังได้

            ดร.โสภณให้คำแนะนำแก่บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งที่คิดจะไปลุยลงทุนในต่างประเทศว่า เราควรเริ่มจากเล็กสู่ใหญ่เช่นกัน ไม่จำเป็นต้องเริ่มใหญ่แต่แรก ค่อยๆ เรียนรู้ตลาด สะสมกำลัง รอคอยโอกาส สร้างทีมงานไปเรื่อยจนค่อยๆ พัฒนาโครงการใหญ่ในที่สุด  ประสบการณ์ของนักพัฒนาที่ดินไทยที่ไปร่วมทุนกับบริษัทยักษ์ใหญ่ในกรุงจาการ์ตา กรุงมะนิลาหรือในจีนอื่นๆ แล้วก็พังพาบไม่เป็นท่าในที่สุด เพราะความจริงต่างคนก็ต่างไม่ได้ต้องการ (Need) กันและกันจริงๆ สักเท่าไหร่

            ความรู้สำคัญที่เราต้องมีในการเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จมีหลากหลายทั้ง เรื่องช่าง เรื่องวัสดุก่อสร้าง เรื่องกฎหมาย แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือความรู้เรื่องการเงิน และการตลาด  ความรู้ด้านการเงินจะทำให้เราสามารถวางแผนได้อย่างเป็นขั้นตอน เราจะได้รู้ว่าเราจะมีรายได้ รายจ่ายอย่างไร ทำอย่างไรเงินจะได้ไม่ช็อต จะประคับประคองกันไปจนประสบความสำเร็จได้อย่างไร  ส่วนความรู้ด้านการตลาด จะทำให้เราสามารถคาดการณ์อนาคตได้ ว่าแนวโน้มทิศทางจะไปอย่างไร สินค้าที่เรานำเสนอสู่ตลาดจะได้รับความนิยมหรือไม่ เราจะได้เตรียมการต่างๆ ได้อย่างเหมาะสม เป็นต้น

            ยิ่งกว่านั้น การเป็นนักพัฒนาที่ดิน ถือได้ว่าเป็น “ผู้ประกอบการ” (Entrepreneur) ซึ่งต้องมีความสามารถในการ “ประสานสิบทิศ” ทั้งช่าง ผู้รับเหมา ผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้า ส่วนราชการ ฯลฯ  เราจึงต้องมีทักษะในการบริหารจัดการคนให้เป็น ความสำเร็จจึงจะเกิดขึ้นได้  ในการบริหารนั้น เราก็ต้องหนักแน่น เป็นผู้นำ ตามลักษณะที่ดีของผู้นำทั้งหลาย เราจึงจะสามารถทำโครงการให้สำเร็จได้ในที่สุด และเมื่อเราเป็นผู้นำที่สามารถสร้างทีมงานที่ดี ภายหน้าเราก็เหนื่อยน้อยลง

            มีบางคนบอกว่าการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นต้อง “ใจถึง” เรื่องนี้คงไม่จริง  เราไม่ได้ไปเล่นการพนันหรือสุ่มเสี่ยงจนต้องถึงขนาด “ใจถึง” ปานนั้น  ในการพัฒนาที่ดิน ถ้าเราเตรียมการดี เราก็สามารถคว้าชัยชนะได้แน่นอน ไม่ได้มีความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่สุ่มเสี่ยงจนเกินไป  เราต้องมีท่าทีต่อความเสี่ยง (Risk) และความไม่แน่นอน ดังนี้:

            1. ถ้าเราศึกษาดูแล้ว เรายังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มโครงการนี้ดีไหม เราก็ศึกษาใหม่จนกว่าจะมั่นใจได้สัก 80% ก็ลุยได้เลย ความผิดพลาดแทบจะไม่มี ยกเว้นพบกับความไม่แน่นอนที่ช่วยไม่ได้จริงๆ

            2. แต่ถ้าศึกษาจนครบ 100% ก็อาจเกิดปัญหา “กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้” (ไม่ทันกิน) ไปเสียก่อน เลยไม่ต้องทำพอดี เพราะคน

            เราไม่พึงไปหา “หมอพระ” “หมอดู” “ซินแส” หรือแม้แต่พวก “โค้ช” มาช่วยเราตัดสินใจหรือมาตัดสินใจแทนเราโดยเด็ดขาด  นักพัฒนาที่ดินมีดี มือฉกาจหลายคนเจ๊งเพราะไปเชื่อ “หมอพระ” “ท่านครู” “ครูบา” บางคนที่บอกถึง “นิมิต” ต่างๆ ให้เราฮึกเหิมหรือเกิดความใจถึงลุยไปจนพังไปในที่สุด  พวก “โค้ช” ก็อยากลุ้นให้เราทำเพราะอยากได้ผลงานว่า “ลูกศิษย์” ได้เริ่มโครงการตามที่ตนสอนแล้ว  ถือเป็นผลงานของเขาอย่างหนึ่ง เราต้องคิดอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ว่าคนเหล่านี้ไม่ได้มีประสบการณ์จริงเช่นเรา จะไปเชื่อไสยเวทย์แทนวิทยาศาสตร์ไม่ได้เด็ดขาด

            อย่างไรก็ตามจุดดับของนักพัฒนาที่ดินมีอยู่ 2 ประการสำคัญก็คือ

            1. การลงทุนเกินตัว จนหมุนเงินไม่ทัน กลายเป็น “งูกินหาง” คือไม่รู้ทุนหรือกำไรอยู่ไหน พัวพันกันไปหมด จนในที่สุดก็เจ๊งกันไป  เราจึงควรเริ่มทำทีละโครงการ ค่อยๆ ทำอย่างหวังเติบโตให้เร็วเกินไปนัก เราเริ่มจากการเก็บข้อมูล วินิจฉัยข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูล พัฒนาโครงการ ติดตามผลโครงการระหว่างการพัฒนา  และประเมินผลโครงการที่แล้วเสร็จไปแล้ว และก็ค่อยๆ เริ่มโครงการใหม่ จะได้สรุปบทเรียน และพัฒนาให้ดีขึ้นต่อไปตามลำดับ

            2. การขาดการศึกษาวิจัยให้ดี ก่อนพัฒนาโครงการ ต้องทำการสำรวจตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน ตรวจสอบข้อกฎหมาย ทดสอบสภาพดิน ฯลฯ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จในการขาย จนสามารถคาดการณ์ได้ว่าจะปิดโครงการได้เมื่อไหร่ จะก่อสร้าง รับรู้รายได้ได้อย่างไร จนจบโครงการ  การขาดการศึกษาที่ดี ใช้แต่ความมั่นใจหรือ “ใจถึง” ก็จะทำให้เราพังได้ในที่สุด

            จะเห็นได้ว่าความรู้ในการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้น ไม่ใช่ความรู้สุดลึกซึ้งประเภทการสร้างจรวดไปดวงจันทร์ เป็นความรู้ทั่วไปที่ต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ ค่อยๆ ศึกษาไปทำไปและทำให้ดียิ่งๆ ขึ้นต่อไป  การเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ดีและประสบความสำเร็จจึงไม่ได้ยากเย็นอะไรเลย  ความสำเร็จรอเราอยู่ หากท่านใดสนใจเรียนหลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162) สามารถดูรายละเอียดได้ที่ :  https://bit.ly/3abVXJD

หมายเหตุ

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ไม่คิดจะเป็นนักพัฒนาที่ดินเอง มีความสุขกับอาชีพเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ศึกษาวิจัยความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพอย่างเคร่งครัด อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ โดยศรีภริยาก็เคยจัดสรรที่ดินโดยนำที่ดินที่ซื้อไว้เพื่อการสร้างโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมาจัดสรร เพราะขายแปลงใหญ่คงหาผู้ซื้อได้ยากกว่าและใช้เวลาขายนานกว่า  นอกจากนี้ยังสร้างอาคารสำนักงานเพื่อใช้เอง และให้เช่า รวมทั้งกำลังก่อสร้างอาคารโรงแรมเพื่อไว้เก็บกินในระยะยาวเท่านั้น

https://bit.ly/3abVXJD