ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครพยายามทำให้กรุงเทพมหานคร ไม่หนาแน่นแต่กลับสร้างความแออัดเพิ่มขึ้น จะเห็นได้ว่าในใจกลางเมืองก็พยายามให้สร้างได้อย่างจำกัด เขตนอกเมืองก็เช่นกัน
          ในเรื่องความแออัด (overcrowded) ได้แก่กรณีชุมชนแออัดที่ก่อสร้างติดต่อกันจนเรียกได้ว่านกบินไม่ตกถึงพื้น ตามนิยามชุมชนนั้นบนที่ดิน 1 ไร่ (40 X 40 เมตร) หากมีบ้านปลูกรวมกันรวมกันถึง 15 หลัง ก็จะเรียกว่าเป็นชุมชนแออัด เพราะหากในกรณีปกติบ้านเดี่ยวหลังหนึ่งตามกฎหมายมีขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ดังนั้นบนที่ดิน 1 ไร่ จะปลูกบ้านได้ไม่เกิน 8 หลัง และหากให้บ้านทุกหลังติดถนนจะสามารถปลูกบ้านเดี่ยวได้เพียง 9 เท่านั้น
          ในเรื่องความหนาแน่น (high density) คือการที่สามารถสร้างอาคารได้มากแต่ไม่แออัด เช่นในกรณีที่ดิน 1 ไร่เท่ากันหากสามารถสร้างได้ 10 เท่าก็จะก่อสร้างอาคารได้ 16,000 ตารางเมตร หาก 60% ของพื้นที่ก่อสร้างสามารถใช้เพื่อการอยู่อาศัย (ที่เหลือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถงโล่ง บันได เป็นต้น) ก็จะสามารถขายพื้นที่ได้ 9,600 ตารางเมตร หากห้องชุดหรือห้องพักหนึ่งมีขนาด 100 ตารางเมตร ก็จะเป็น 96 หน่วย ยิ่งหากห้องชุดหรือห้องพักมีขนาดเล็กลงเป็น 30 ตารางเมตร ก็อาจแบ่งได้ถึง 320 หน่วย
          จะเห็นได้ว่าหากอนุญาตสามารถก่อสร้างได้สูงก็จะสามารถเพิ่มความหนาแน่นทำให้เมืองไม่ขยายออกไปรุกที่ชนบท สาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ ก็จะไม่ต้องขยายออกอย่างไม่มีที่สิ้นสุดในเขตจังหวัดปริมณฑลซึ่งเท่ากับเป็นการทำลายพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ชนบทโดยรอบ
          การสร้างความหนาแน่นให้กับเมืองกลับไม่เป็นการสร้างความแออัด เพราะจะสามารถเว้นพื้นที่โดยรอบให้เป็นพื้นที่สีเขียวจากการอนุญาตให้ก่อสร้างตึกในแนวสูง ในการนี้จะสร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้มากมาย ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวด เพราะในใจกลางเมืองมีพื้นที่สีเขียวจำกัด หากกระตุ้นให้มีความหนาแน่นแต่ลดความแออัด จะลดความตึงเครียดให้กับคนทำงานและคนอยู่อาศัยในเมือง จึงนับเป็นคุณูปการอย่างมหาศาล ในการใช้วิชาผังเมืองเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม
          ในผังเมืองกทม.ปี 2556 ได้กล่าวถึงการส่งเสริมศูนย์ธุรกิจชานเมือง แต่กลับไม่อนุญาตให้สร้างสูงหรือสร้างพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งเท่ากับทำให้ศูนย์ธุรกิจไม่เกิดขึ้นจริง ใครจะสร้างศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ต้องสร้างขนาดเล็ก ๆ และกระจัดกระจายไปทั่ว หากนำแนวคิดหนาแน่นแต่ไม่แออัดมาใช้ ก็ควรจะพัฒนาแบบหนาแน่นในพื้นที่จำกัดที่วางแผนไว้ในผังเมือง เพื่อให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพและให้เกิดการเชื่อมต่อระหว่างศูนย์ธุรกิจชานเมืองทั้งหลายกับศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วน ทำให้การพัฒนามีการวางแผน ไม่สะเปะ สะปะ กระจัดกระจาย ซึ่งเป็นปรากฎการณ์ของการขาดการวางแผนตามเจตนารมณ์ของผังเมืองที่แท้จริง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน