พฤติกรรมผู้ซื้อบ้านในยุคโควิดเปลี่ยนไปอย่างไรบ้าง มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย (www.taeaf.org) ร่วมกับสมาคมผู้ซื้อบ้าน (www.thaihomebuyers.org) และหนังสือพิมพ์บางกอกทูเดย์ ได้จัดเสวนาวิชาการครั้งที่ 234 ในวันพุธที่ 25 สิงหาคม 2564

 

ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

            สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันมีการซื้อขาย และการเปิดตัวน้อยลงมาก คาดการณ์ปี 2565 จะเปิดตัวน้อยลงกว่านี้ และในอีก 3 ปีข้างหน้า ประเทศจะน่าเป็นห่วง การซื้อขายจะลำบากมากขึ้น ต้องอาศัยข้อมูลว่าผู้บริโภคจะมีพฤติกรรมเปลี่ยนไปอย่างไร  ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 อาคารชุดเปิดตัวน้อยลง ผู้บริโภคเน้นซื้อบ้านแฝดมากขึ้น เพราะเนื้อที่เพียง 35 ตรว. ก็ทำได้แล้ว ทำให้ราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยว อาคารชุดเน้นระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท

            สำหรับบางบริษัทเช่น บมจ.ไซมิสฯ ราคาไม่ลด เพราะราคาที่ดินตอนซื้อมา ตรว. ละ 5 แสน ตอนนี้แถวนั้นราคา ตรว. ละ ล้านกว่าบาทแล้ว  หรืออย่างโครงการฟอร์เรสโฮม ของ MQDC ขายไปแล้ว 60% ภายในเวลาไม่กี่เดือน  จะเห็นได้ว่าในจำนวน 25,000 กว่าหน่วยที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2564 ขายไปแล้ว 6,000 กว่าหน่วย คิดเป็น 20% ซึ่งน้อยมาก ปกติจะขายได้ไม่ต่ำกว่า 30%

            ถึงแม้ห้องชุดจะล้นตลาด แต่สถานการณ์การขาย เร็วกว่าสินค้าอื่นอยู่ดี  จะเห็นได้ว่าบางทำเล เช่น โรจนะ ปทุมสามโคก บางวัวเขตต่อเนื่องฉะเชิงเทรา ไม่มีการเปิดตัวใหม่เลย เนื่องจากสถานการณ์ค่อนข้างย่ำแย่ ไม่มี Demand ขายยากขึ้น พฤติกรรมคนซื้อเปลี่ยนแปลง ไม่มีความต้องการ ส่วนต่างชาติซื้อห้องชุด เมื่อปี 2562 (15%) 2561 (19%) 2563 (3%) และ 2564 (6%) ในครึ่งปีแรก

 

คุณณรงค์พล เสนาะดนตรี ที่ปรึกษาและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ / สถาปนิกระดับวุฒิ

            กลุ่มลูกค้าจากโซน CBD ที่เป็นพื้นที่สีแดง จะขยายออกมานอกเมืองมากขึ้น ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ส่วนบ้านมือสอง ได้เปรียบในเรื่องการปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่น เช่น เพิ่มพื้นที่ใช้สอย พื้นที่ทำงาน ตกแต่งต่อเติมโดยไม่ต้องเสียประกัน และเป็นโอกาสของผู้รับเหมารายย่อยที่ได้รับงานต่อเติมพื้นที่ ผู้บริโภคต้องการซื้อทรัพย์มือสองมากขึ้น เนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ เป็นพื้นที่เสี่ยง จึงไม่ได้นำมาเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการมากนัก

            ในปัจจุบันอาคารสำนักงานมีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากคนทำงานแบบ WFH กันมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจในด้านนี้มากขึ้น อาจจะเพิ่มการนำฟังก์ชั่นการใช้งานในออฟฟิศเข้ามาอยู่ในตัวบ้าน ส่วนพฤติกรรมคนซื้อห้องชุด จากเดิมเคยซื้อในพื้นที่เล็กๆ ตั้งแต่ 22 ตรม. ปัจจุบันก็เปลี่ยนไปมองหาบ้านที่มีพื้นที่เหมาะสมในการอยู่อาศัยให้ลงตัวมากขึ้น

            เทคโนโลยี เข้ามามีส่วนช่วยให้การเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ตอบโจทย์ผู้ซื้อได้มากขึ้น ในยุคโควิดนี้ ผู้ซื้อสามารถดูโครงการผ่านสื่อ 3D / VDO / ภาพถ่ายเคลื่อนไหวได้โดยไม่ต้องเข้าไปในพื้นที่ ลดความเสี่ยงได้ ด้านกำลังซื้อจากต่างประเทศ  คนจีนเป็นกำลังซื้อหลัก อยากจะซื้อโครงการในประเทศไทย เพราะมีอาคารชุด บ้านพร้อมอยู่ พร้อมที่จะซื้อได้เลย แต่ติดว่าไม่รู้จะซื้ออย่างไร อยากให้ภาครัฐช่วยส่งเสริม เพื่อเอาอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายให้ต่างชาติ  ด้านกลุ่มข้าราชการที่มีรายได้จากสหกรณ์ เช่น กองทัพเรือ การท่าเรือ สามารถกู้ซื้อได้ในระดับราคาไม่เกิน 1-2 ล้านบาท ยังพอไปได้

            โควิด 19 มีผลต่อพฤติกรรมการซื้อ  ณ ปัจจุบัน สามารถขายออนไลน์ได้ อสังหาริมทรัพย์ยังไปต่อได้ อาจเปลี่ยนเป็นออนไลน์ แพลตฟอร์ม หรือเครื่องมือต่างๆ มาทำงานแทนคน

 

คุณณัฐจิตา พุ่มเงิน กรรมการ ประธานกลุ่มบริษัท วินเนอร์เอสเตท

            ในมุมมองนายหน้า สถานการณ์ช่วงนี้ผู้ซื้อมีการเลื่อนการเข้าเยี่ยมชมบ้าน และการขอสินเชื่อสถาบันการเงินปล่อยยากขึ้น ผู้ซื้อบางรายเกิดการกลัวความไม่แน่นอนในรายได้ กลัวที่จะต้องผ่อนสินเชื่อระยะยาว ทำให้เกิดปัญหาในการโอนบ้านมากขึ้น  กลุ่มที่จะซื้อบ้านได้ในช่วงนี้ เป็นกลุ่มนักลงทุน นักออมเงิน หรือผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง เป็นโอกาสของคนกลุ่มนี้ เนื่องจากอาจหาทรัพย์ได้ในราคาถูก ทรัพย์ที่เจ้าของกำลังร้อนเงิน มีจังหวะและโอกาสก็ซื้อเก็บไว้  ไตรมาส 4 ผู้ประกอบการยังรอความหวังอยู่ อาจมีข่าวดีในเรื่องของวัคซีน สถานการณ์อาจจะคลี่คลายมากขึ้น

            ส่วนปัญหาหลักๆ ในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ 90% จะเป็นเรื่องของการขอสินเชื่อจากธนาคาร  ผู้ซื้อในยุคนี้ จะเน้นขอพื้นที่เยอะๆ มีความเป็นธรรมชาติมากขึ้น ไม่เน้นโครงการในตัวเมือง คาดว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า คนมีกำลังซื้อสูงก็ยังคงมองทำเลนอกเมืองเป็นหลัก ผลกระทบด้านโควิดต่ออสังหาริมทรัพย์จะมีผลกระทบมากกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อน้อยถึงปานกลาง

            เทรนด์ในอนาคตจะเชื่อมโยงในด้านของอายุ แยกเป็น กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลักจะยังคงมองหาบ้านที่มีพื้นที่ แต่หากเป็นกลุ่มวัยรุ่น ยังคงมองหาความสะดวกสบาย พร้อมอยู่เป็นหลัก ตัวแปรหลักคืออายุ กับรายได้ เป็นตัวแปรที่จะเลือกซื้อตรงไหนได้ ด้านตลาดเช่า ตลาดเช่าจะค่อนข้างหนัก เนื่องจากการเก็บเงินผู้เช่ายาก มีการต่อรองราคาค่าเช่ามากขึ้น  ปัจจุบันนายหน้าดูความต้องการของที่จะขาย ถ้าความต้องการขายสูงมากๆ ราคาจะต่ำลง นายหน้าจะเลือกเคสแบบนี้ก่อนนายหน้าเลือกที่จะขายแบบไหนก็ได้ ทำเลไหนก็ได้ เป็นข้อดีของอาชีพนายหน้า

            ด้านกำลังซื้อ เช่น กำลังซื้อจากต่างประเทศ อยากให้นโยบายภาครัฐ มีการปรับเปลี่ยนนโยบายให้มีการกระตุ้นของการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศให้มากขึ้น ถ้าสามารถเปิดให้เงินไหลเข้ามาในประเทศได้ จะเป็นจุดที่ดี  ส่วนกลุ่มข้าราชการ เท่าที่ทำงานมา เจอกลุ่มที่เป็นข้าราชการน้อยมาก เนื่องจากรายได้จำกัด ทำให้รายจ่ายมีจำกัด การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินจึงน้อยมาก

            โควิด 19 มีผลกระทบต่อพฤติกรรมการซื้อบ้าน คนมองอนาคตมากกว่า จะเลือกซื้อในทำเลที่ไกลออกไปเป็นนอกเมือง หรือโซนต่างจังหวัด ถ้าในเมืองธุรกิจเช่าจะยังไปได้ แต่ถ้าอยู่อาศัยจะมองนอกตัวเมืองเป็นหลัก

 

คุณพรเทพ ศรีนฤหล้า CEO, RE/MAX Synergy และ Syncate Company Limited

            สถานการณ์นี้ มองเป็นโอกาส เป็นมุมบวกของผู้ซื้อ และนักลงทุน เพราะจะได้ทรัพย์ในราคาตลาด หรือต่ำกว่าราคาตลาดในอสังหาริมทรัพย์ประเภททรัพย์มือสอง เป็นเวลาที่ผู้ซื้อกดราคาได้เต็มที่  ท่านคิดว่าปีนี้เป็นปีทองของนายหน้า ในยุคที่บูมเจ้าของทรัพย์จะเล่นตัว เสนอขายทรัพย์ในราคาสูง แต่ปีนี้ เจ้าของทรัพย์เรียกร้องหาคนซื้อ บางรายอาจต้องยอมขายขาดทุน หรือขายต่ำกว่าราคาตลาด  และเป็นผลดีของนายหน้า ที่จะเชื่อมโยงระหว่าง (เจ้าของมีทรัพย์ต้องการเงิน + เจ้าของเงินต้องการทรัพย์) และอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง กลุ่มนี้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

            บ้านมือสองขายดีขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อต้องการความมั่นใจ เพราะเห็นว่าเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมขาย มากกว่าซื้อโครงการใหม่ ที่ไม่แน่ใจว่าจะสร้างเสร็จ มีผู้ซื้อได้ครบจำนวน ตามที่ขอสินเชื่อหรือไม่  ในอนาคตเร็วๆนี้ คิดว่าต้องมีการยกเลิกล็อคดาวน์ เพื่อให้เศรษฐกิจไปได้ และเรียนรู้ที่จะอยู่กับเชื้อโควิดให้ได้  การนำเสนอขายบ้านมือสอง ต้องอาศัยเทคโนโลยีเข้ามาช่วย เช่น ภาพภ่าย 3D,ภาพเคลื่อนไหว เพื่อไม่ต้องไปสถานที่จริง และลดความเสี่ยง

            มุมมองด้านนายหน้า  ตัวแทนนายหน้าต้องขยัน มุ่งมั่นในการทำงาน อาจจะขายได้น้อยลง แต่ให้เน้นสร้างคอนเนคชั่นระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน ช่วงนี้ควรเน้นให้เจ้าของทรัพย์แต่งตั้งเราเป็นตัวแทน ทรัพย์ที่รีบร้อน ราคาต่ำ เจ้าของร้อนเงิน คอนเนคกับคนที่มีเงิน จับมาชนกัน เน้นรับทรัพย์ที่ต่ำกว่าราคาตลาด  ส่วนด้านกำลังซื้อจากต่างประเทศ ตลาดจีนกลับมา 100% เนื่องจากมีกำลังซื้อ และในประเทศจีนเอง ไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์ได้ จีนจะลงทุนรัสเซียเป็นอันดับ 2 และอินเดียอาจจะเป็นคลื่นลูกต่อไป ที่จะมาลงทุนซื้อทรัพย์ในไทย

 

คุณสรินทร์ลดา ตันติสุข  Managing Director, Easyhomeland Co., Ltd

            ปีนี้โครงการที่เปิดใหม่มีจำนวนลดลงมาก กลุ่มลูกค้าคอนโดลดลง กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงเป็นกำลังซื้อหลัก ซื้อทรัพย์ได้ในราคาที่ถูกลง มุมมองนายหน้า นายหน้าสามารถทำเงินได้ตลอดเวลา แต่ต้องวางแผน หาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า เจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความพร้อมที่จะซื้อ ทำให้สามารถโอนได้ง่าย และดูทำเลที่มีราคา มีการขยายตัวในอนาคต

            การปลดล็อคดาวน์ในไตรมาส 4 สถานการณ์โดยรวมจะเหมือนกัน คือ ลูกค้ากลุ่มที่มีปัญหา ก็ยังมีปัญหา แต่ลูกค้าที่มีกำลังซื้อ ก็ยังจะหาซื้อต่อไป คิดว่าไม่น่าแตกต่างจากปัจจุบัน ยังเป็นแนวโน้มเดิมในภาคอสังหาริมทรัพย์คนมีรายได้น้อยก็ไม่สามารถกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากเท่าเดิม ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ หรือปล่อยยากขึ้น ยังต้องจับตลาดกลุ่มนายทุน หรือคนมีกำลังซื้อ

            บ้านมือสอง ถ้าราคาถูกกว่ามือ 1 ในย่านนั้น จะมีการเติบโตมากกว่า แต่ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับ LTV ในการขอสินเชื่อ ว่าผู้ซื้อกู้ได้กี่ % ผู้ซื้อมือสอง ไม่ต้องตกแต่งบ้านใหม่ เพราะมือสองมีครบแล้ว ถ้าหากกู้ได้เต็ม คนจะมองบ้านมือสองมากกว่า กลุ่มที่ซื้อบ้านมือสองราคาต่ำกว่าล้าน เป็นเรื่องที่ยากที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ เพราะมีความไม่แน่นอนในรายได้อีก 10-20 ปีข้างหน้า ไม่มั่นคง   กลุ่มข้าราชการมีรายได้เสถียร แต่ถูกหักข้าใช้จ่ายต่างๆ ทำให้เหลือเงินได้ในจำนวนไม่มากพอ ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ถึงแม้ว่าจะกู้ได้เต็ม 100% จากหน่วยงานที่มีนโยบายให้ข้าราชการกู้ ทำให้กลุ่มนี้ไม่สามารถซื้อได้ในจำนวนที่มากนัก

            โควิด 19 มีผลต่อพฤติกรรมการซื้อ การนัดชมบ้านเปลี่ยนไปมาก จะไม่อยากเข้าดูทรัพย์จริง ส่วนใหญ่จะขอทำเล เลขที่บ้าน เพื่อจะเข้าไปสำรวจเอง เลี่ยงการเจอเจ้าของ เจอนายหน้า ใช้วิธีการชมบ้านโดยผ่านโทรศัพท์ ไม่เจอหน้ากัน ข้อเสียคือ ไม่สามารถสังเกตสีหน้าแววตา ความรู้สึกของผู้ซื้อที่มีต่อทรัพย์นั้นได้ แต่ถ้าลูกค้าขอชม แสดงว่ามีความสนใจในระดับหนึ่ง ข้อดีคือ ทำงานง่ายขึ้น สามารถส่งวีดีโอให้ลูกค้าชม โดยไม่ต้องเดินทาง มีความสะดวกในระดับหนึ่ง โดยอาศัยแพลตฟอร์มที่ทันสมัยมากขึ้น

 

คุณอภิชาต ประสิทธินฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร

            อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าสถานการณ์ใด การเติบโตยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แต่จะทำอย่างไรให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจ คิดว่าการแก้ปัญหาของโควิดเป็นเรื่องสำคัญ  โดยในปัจจุบัน คนกลัวเรื่องสุขภาพมากขึ้น ต้องเน้นปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นโครงการให้ตอบโจทย์เรื่องนี้ให้ได้ อะไรที่ต้องใช้การสัมผัส ก็เปลี่ยนให้เทคโนโลยีเข้ามามีส่วนช่วย เช่น เน้นด้านสุขอนามัย เพื่อลดการปลอดเชื้อไวรัส บริหารจัดการคุณภาพการอยู่อาศัย จัดระบบสภาพแวดล้อม ให้มีความมั่นใจในการอยู่อาศัยมากขึ้น ต้องสะท้อนให้เข้าถึงความต้องการของผู้บริโภค และตอบโจทย์เรื่องนี้ให้ได้ นอกจากกลุ่มผู้สูงอายุ ยังคงต้องคำนึงถึงเด็กเล็ก ที่ต้องเรียนออนไลน์ หรือผู้ปกครองที่ต้อง WFH ให้อยู่อาศัยร่วมกันได้โดยเพิ่มฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์

            แผนการกระตุ้นของรัฐบาล ยังมองไม่ค่อยเห็นโอกาส การควบคุมสถานการณ์มีความผันผวนสูง ทั้งปัจจัยเสริมที่รุนแรงด้านการเมือง ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ที่เป็นผลกระทบหนักยังเป็นกำลังซื้อของชาวต่างชาติ เพราะไม่มีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ มีแต่กำลังซื้อภายในประเทศ และดัชนีความเชื่อมั่นต่ำ ภาวะหนี้สินครัวเรือน มีผลกระทบต่อกำลังซื้อในอนาคตมากยิ่งขึ้น

            ปัจจัยหลัก เกี่ยวกับเรื่องทำเลที่ตั้ง แต่ก่อนผู้ซื้อหาทำเลที่มีคนพลุกพล่าน แต่ปัจจุบันมองหาทำเลที่ห่างไกลผู้คน ไกลชุมชน

 

คุณดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร็อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด

            ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อ แต่ผลกระทบหลักๆ จะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย นายหน้ายุคนี้จะเน้นขายบ้านมือ 2 เป็นหลัก แต่ถ้าตลาดบ้านมือ 1 โต บ้านมือ 2 ก็จะโตตาม  ในเรื่องของผู้ขาย นอกจากคำนึงด้านทำเล และราคา ต้องให้ความสำคัญกับปัญหาของผู้ซื้อด้วย เช่น เรื่องการขอสินเชื่อ นายหน้าต้องทำงานหนักมากขึ้นในเรื่องนี้ ต้องเพิ่มศักยภาพมากขึ้น เพื่อผลักดันให้การขอสินเชื่อของผู้ซื้อผ่านการพิจารณา

            มุมมองด้านอาชีพนายหน้า การทำงานเป็นทีม เป็นจุดสำคัญที่จะทำให้ขายทรัพย์ได้ ด้านกลุ่มข้าราชการ กลุ่มข้าราชการ ที่มีกำลังซื้อ จะขอสินเชื่อง่าย เรื่องเอกสารจัดการง่าย  โควิด 19 มีผลต่อพฤติกรรมการซื้อ มีการเปลี่ยนแปลงระดับหนึ่ง เนื่องจากการนัดโอนต้องเปลี่ยนเป็นโอนผ่านระบบ APP มากขึ้น

 

บทสรุป

            ประเด็นที่หลายฝ่ายเห็นร่วมกันก็คือ การใช้เทคโนโลยีในการขายมีความสำคัญมากขึ้นเนื่องเพราะวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 ซึ่งทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงไปอย่างเห็นได้ชัด  อย่างไรก็ตามหลายท่านก็ยังมองว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติก็จะกลับมาอีก โดยเฉพาะจีนที่ฟื้นตัวเร็วกว่าชาติอื่น  ส่วนกลุ่มที่พึงจับตาเป็นพิเศษก็คือกลุ่มข้าราชการที่มีกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบใดๆ จากโควิด-19 นัก  ส่วนอาชีพนายหน้ายังเป็นอาชีพที่ท้าทายและมีโอกาสเติบโตสูงในขณะนี้