ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ลาวอาจเป็นประเทศกำลังพัฒนาที่อยู่ตามหลังไทยแต่ก็มีบางอย่างที่ล้ำหน้าไทย ที่ไทยพึงเรียนรู้และสังวรณ์
          ดร.โสภณ พรโชคชัยในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิ ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปสัมมนาและดูงาน ณ ประเทศลาวเมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้เห็นสิ่งล้ำหน้าที่น่าสนใจได้แก่ การก่อสร้างถนนในแนวคิดใหม่ การเวนคืนเพื่อจัดระเบียบเมือง และการจัดการผู้บุกรุกที่สาธารณะ
          เมื่อปีพ.ศ.2552 ดร.โสภณได้เดินทางไปบรรยายที่ประเทศลาว ก็เห็นลาวมีโทรศัพท์ระบบ 3 G แล้ว มาปีนี้พ.ศ.2556 เขาก็ไปถึง 4 G และจะพัฒนาล้ำหน้าไปอีกในอนาคตอันใกล้ แต่นั่นไม่ใช่ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อปีพ.ศ.2554 ดร.โสภณ ได้ไปสำรวจความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของนักธุรกิจชาวลาว ก็ปรากฏว่ามีความต้องการค่อนข้างสูง ผู้ประกอบการในประเทศจึงควรพิจารณาเจาะตลาดผู้ซื้อในประเทศลาว แต่สำหรับนวัตกรรมในประเทศลาวที่จะกล่าวถึงได้แก่
          ประการแรก การก่อสร้างถนนแนวใหม่ เมื่อประเทศลาวเริ่มดำริสร้างถนนกรุงเวียงจันทน์ 450 ปีได้เวนคืนที่ดิน 2 ฟากฝั่งถนนข้างละ 50 เมตรในราคาตารางเมตรละ 50 เหรียญสหรัฐอเมริกา หรือตารางวาละ 6,000 บาท และเมื่อก่อสร้างถนนเสร็จความเจริญเข้าไปในพื้นที่ตาบอดแต่เดิมแล้ว ราคาที่ดิน 2 ข้างทางก็เพิ่มขึ้นเป็นตารางเมตรละ 300 เหรียญสหรัฐอเมริกา (36,000 บาทต่อตารางวา) หรือ 6 เท่าตัว ทำให้การก่อสร้างถนนนี้แทบไม่ต้องเสียค่าก่อสร้าง เพราะได้กำไรจากการขาย (ให้เช่า 50-75 ปี ในราคาสูงกว่าตอนที่เป็นที่ดินดิบ) แม้ในภายหลังจะพบว่ายังมีอุปสรรคในการดำเนินการบางประการแต่ก็ถือได้ว่าการตัดถนนลักษณะนี้เป็นนวัตกรรมที่น่าสนใจ
          เมื่อปี 2547 ดร.โสภณ ก็เคยนำเสนอแนวคิดนี้ในการก่อสร้างถนนในประเทศไทย ซึ่งหากสามารถก่อสร้างถนนได้ตามนี้ก็จะไม่เสียงบประมาณแผ่นดินในการก่อสร้างถนนเลย เช่นที่ดินเขตใจกลางเมืองอาจมีราคาเป็น 3 เท่าของค่าก่อสร้างถนน หากเวนคืนที่ดิน 2 ฟากถนนก็จะทำให้ราคาที่ดิน 2 ฟากถนนนั้นเพิ่มขึ้นนับเท่าตัวทำให้คุ้มค่าแก่การลงทุน ยิ่งหากเป็นกรณีถนนในชนบทราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวทำให้ยิ่งมีความเป็นไปได้มากขึ้นอีก
          ประการที่สอง การเวนคืนเพื่อจัดระเบียบเมือง ถ้าเราไปประเทศลาวคงต้องไปกราบนมัสการพระธาตุหลวง หาไม่คงถือว่ายังไปไม่ถึงประเทศลาว ณ วัดธาตุหลวงนั้นโดยรอบพระธาตุแต่เดิมมีชุมชนชาวบ้านอยู่กันอย่างแออัด แต่ในภายหลังรัฐบาลได้เวนคืนที่ดินโดยรอบเพื่อขยายอาณาเขตของวัดพระธาตุหลวงซึ่งทำให้ตัวพระธาตุแลดูสง่างามในฐานะที่เป็นสัญลักษณ์สำคัญของประเทศลาว กรณีเช่นนี้สมควรดำเนินการในการฟื้นฟูเมืองในหลาย ๆ บริเวณของกรุงเทพมหานครและในประเทศไทยเช่นกัน แต่ว่าไม่ได้ดำเนินการเพราะผู้บุกรุกในประเทศไทยอาจอ้างความยากจนหรือความยากลำบากในการโยกย้ายมาดื้อแพ่งได้
          กรณีนี้ทางราชการสมควรจ่ายค่าทดแทนให้เหมาะสม จัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงเพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน แต่จะให้เกิดกรณีดื้อแพ่งกีดขวางความเจริญหรือการพัฒนาเมืองไม่ได้ ประเทศไทยควรส่งเสริมให้ประชาชนเจ้าใจถึงความจำเป็นในการเวนคืนเพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวม ส่วนผลประโยชน์ของปัจเจกบุคคลที่เสียหายไปจากการเวนคืนควรได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสม
          ประการที่สาม การจัดการผู้บุกรุกที่สาธารณะ เมื่อปีพ.ศ.2554 ขณะที่มาเยี่ยมเยือนนครเวียงจันทน์อีกครั้งหนึ่ง และได้ไปรับประทานอาหารค่ำในภัตตาคารแห่งหนึ่งซึ่งปลูกล้ำลงไปในคลองสาธารณะบริเวณดอนจันทน์ริมแม่น้ำโขง ปรากฎว่าในการเยี่ยมเยือนครั้งล่าสุดนี้พบว่าพื้นที่ส่วนล้ำได้ถูกรื้อออก และมีการสร้างเขื่อนริมคูคลองดังกล่าวให้เป็นระเบียบเรียบร้อยพร้อมลู่วิ่งสองข้างคลอง
          นี่นับเป็นอีกนวัตกรรมหนึ่งที่ส่งเสริมการปกครองตามกฎหมายไม่เห็นแก่กฎหมู่ ใช้หลักนิติศาสตร์มากกว่าหลักรัฐศาสตร์ที่มักเออ ออ ห่อหมกกันไปเช่นกรณีประเทศไทย การยอมรับการทำผิดกฎหมายในที่หนึ่งก็จะทำให้เกิดการเลียนแบบในที่อื่นร่ำไป

ขอบเขตพระธาตุหลวงหลังจากเวนคืนที่ดินโดยรอบแล้ว

ภัตตาคารแห่งนี้ แต่ก่อนสร้างคร่อมคลองนี้อยู่

การสัมมนา ณ กรุงเวียงจันทน์ที่ผู้เขียนจัดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน