จากที่รัฐบาลพยายามผลักดันให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ ดร.โสภณ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ อดีตที่ปรึกษาสหประชาชาติและกระทรวงการคลังหลายประเทศ ฟันธงว่านี่เป็นการขายชาติอย่างแน่นอน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงมติคณะรัฐมนตรีที่เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ โดยหวังว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาวโดยประกอบด้วย 2 มาตรการหลัก ดังนี้

            1. การออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว ให้กับกลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ซึ่งจะได้ข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ การยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาว และวีซ่าประเภท Smart visa ทั้งหมดไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบหากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน

            2. การแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงานและอนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถทำงานให้นายจ้างทั้งที่อยูในและนอกราชอาณาจักรได้ การยกเว้นหลักเกณฑ์การกำหนดให้การจ้างคนต่างด้าว 1 คน ต้องจ้างงานพนักงานคนไทยทำงานประจำ 4 คน การยกเว้นภาษีประเภทต่างๆ และระเบียบวิธีปฏิบัติด้านการศุลกากร*

            ดร.โสภณมั่นใจว่ามาตรการนี้ไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง เพราะสภาพทางการเมืองของไทยไม่เอื้อต่อการให้ต่างชาติมาพำนักในประเทศไทย นอกจากนี้ปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังทำให้สหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรปประกาศห้ามประชาชนของประเทศสมาชิกเข้ามาในประเทศไทยอีกด้วย  ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด

            ทุกวันนี้ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ ระบุชัดว่าในปี 2564 นี้ จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดรวม 1,320 หน่วย (0.8% ของจำนวนหน่วย) รวมมูลค่า 6,628 ล้านบาท (6.1% ของมูลค่าทั้งหมด) ในราคาเฉลี่ย 5.018 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งจะสูงกว่าปี 2563 ที่มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดจำนวนเพียง 1,017 หน่วย รวมมูลค่า 3,378 ล้านบาท ในขณะที่ปีปกติ คือปี 2562 มีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในสัดส่วน 7% ของหน่วยทั้งหมด รวมมูลค่า 15% ทั้งนี้ในปี 2561 ต่างชาติมาซื้อห้องชุดถึง 19% ของมูลค่าทั้งหมด

            จากตัวเลขข้างต้น ชี้ให้เห็นว่า โดยที่แม้ในปีปกติเช่นปี 2562 ที่ต่างชาติสามารถมาซื้อห้องชุดอยู่แล้ว ก็ซื้อเพียง 7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ความต้องการที่จะซื้อห้องชุดถึง 100% ไม่มีเลย แม้แต่ 49% ก็มีเพียงไม่กี่อาคารในประเทศไทยเท่านั้นที่ต่างชาติซื้อถึงขนาดนั้น  ความต้องการซื้อห้องชุดของต่างชาติในไทยจึงไม่ได้มากเพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจดังที่ทางราชการคาดหวังแต่อย่างใด  ในยามวิกฤติปี 2542-7 รัฐบาลไทยก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้

            ในกรณีเช่าที่ 99 ปีนั้น เป็นแค่ในทฤษฎีเท่านั้น เช่น สิงคโปร์ก็บอกให้เช่าที่ 99 ปี แต่ให้เช่าแก่นักพัฒนาที่ดินที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ในเฉพาะแปลงที่กำหนดไว้เท่านั้น (แทบไม่เคยมีต่างชาติมาแข่งด้วยเลย) แต่ต่างชาติอาจเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 30 ปี  มาเลเซียในฐานะอาณานิคมอังกฤษ ก็บอกให้เช่าที่ดิน 99 ปี ในทางปฏิบัติแทบไม่มีได้พบเห็น ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่ดินชายแดน ห้ามขาด! เขาให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในห้องชุดได้แต่ส่วนมากต้องมีราคาเกิน 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) โครงการ Malaysia My Second Home (MSH) ก็ไม่มีแล้วในขณะนี้

            ในอินโดจีน ลาวและกัมพูชาก็เคยให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปีจริง แต่เลิกแล้ว ทุกวันนี้หากให้เช่าทำสวนยางพาราก็มักเป็นเวลา 25 ปี แต่อย่างมากไม่เกิน 50 ปี ดร.โสภณสัมภาษณ์ข้าราชการระดับผู้อำนวยการกองท่านหนึ่งในกระทรวงทรัพยากรฯ ของลาว ท่านกล่าวว่า ผลการให้เช่าที่ดินในลักษณะนี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ  เวียดนามก็ไม่มีการเช่า 99 ปี  มีเช่าระยะ 50-70 ปี ที่สำคัญไม่ใช่ให้เช่าได้ทุกที่เปราะไปหมดเช่นในประเทศไทย ไทยเราจึงไม่จำเป็นต้องให้เช่ายาวนานเช่นนั้น และที่สำคัญ ไม่มีนักลงทุนรายใดเรียกร้องให้มีการเช่ายาวนานขนาดนั้นสักหน่อย

            ส่วนประเทศเกาะในอาเซียนปรากฏว่าที่อินโดนีเซีย ต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ 70 ปีตามกฎหมาย แต่ไม่มีใครเช่าเพราะมีความยุ่งยากมาก  แต่ต่างชาติก็สามารถเช่าห้องชุดได้ 30 ปี ต่อได้อีก 20 ปีเช่นกัน  ยิ่งถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ต่างชาติยิ่งไม่มีสิทธิ์ และในแต่ละกรณีต่างชาติมีสิทธิในการใช้ที่ดิน แต่ไม่ได้มีสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินใดๆ ส่วนที่ฟิลิปปินส์ สามารถเช่าที่ดินได้ 50 ปีและต่อได้อีก 25 ปี

            ประเด็นที่พึงทราบก็คือว่าการต่ออายุนั้น ไม่ใช่ว่าทำสัญญา 2 ฉบับ ฉบับแรก 50 ปี อีกฉบับหนึ่ง 25 ปี การต่ออายุทำได้ก็ต่อเมื่อสัญญาแรก (ใกล้) หมด แล้วมาทบทวนค่าเช่ากันใหม่  ต่างจากการเช่าแบบไทยๆ ที่ฉ้อฉล เช่น แสร้งทำเป็นสัญญา 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ซึ่งผิดกฎหมาย หรือในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่ให้มีสัญญาเช่า 50 ปี + 49 ปี โดยทำในคราวเดียวกัน ซึ่งทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

            จะเห็นได้ว่าการให้เช่าที่ดิน 30 ปี หรือ 50 ปีตามกฎหมายไทยในขณะนี้ก็เพียงพอแล้ว และนักลงทุนต่างก็ยินดี ไม่ได้เรียกร้องให้เช่าระยะยาวแต่อย่างใด มีตัวอย่างให้เห็น เช่น:

            1. ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ๆ ละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงิน อีก 21,000 ล้านบาท นี่ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี + 20 ปี ตั้งแต่ครั้งแรก ณ ปี 2521 ก็คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่กี่มากน้อย  แต่การทบทวนค่าเช่าใหม่หลังหมดสัญญาแรก ทำให้การรถไฟฯ ได้เงินเข้ามาอีกมหาศาล

            2. มาบุญครอง "สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยกับศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ล่าสุดจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

            3. โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น  การลงทุนมูลค่านับหมื่นๆ ล้านก็สามารถคุ้มทุนได้ในระยะเวลาอันสั้น ไม่จำเป็นต้องให้เช่าในระยะยาวแต่อย่างใด

            4. โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน (ลุมพินี) / ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด นี่ก็เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ว่า เพียงแค่ระยะเวลา 30 ปีก็คุ้มค่าการลงทุนแล้ว

            5. โรงแรมดุสิตธานี ก็เช่าที่ดินจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

            6. ในการทำโรงงานต่าง ๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

            ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท

            ภัยร้ายจากการให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินรวมทั้งห้องชุดในไทยโดยไม่ได้มีมาตรการที่ดีพอ ระวังจะเป็นการนำแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้าไทย จงดูข่าว “"มังกรจีน" รัวยิง ร.ต.อ.-ด.ต.เจ็บ ขณะเข้าค้นบ้าน ปิดล้อมระทึก ก่อนยอมจํานน” <2>

            เมื่อเช้ามืดวันที่ 20 พฤษภาคม 2564 มีข่าวข้างต้นโดยมีรายละเอียดว่า “(ตำรวจ) เข้าตรวจสอบบ้านมิราฟลอเรส เลขที่ 113/76 ภายในสนามกอล์ฟฟินิกซ์ หมู่ 9 ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี. . .เป็นบ้านหรูหลังใหญ่อยู่ในเนื้อที่กว่า 1 ไร่ บริเวณบ้านพบรถหรู 3 คันจอดอยู่ ประกอบด้วยรถโรลส์รอยซ์ สีขาว ทะเบียน ชย999 กรุงเทพมหานคร รถเปอร์เช่ สีบรอนซ์ ทะเบียน ขษ16 กรุงเทพมหานคร และรถเบนซ์ สีดำ ทะเบียน 9กศ2774 กรุงเทพมหานคร. . .ควบคุมตัวผู้ก่อเหตุไว้ได้คือนายจาง หยาง อายุ 35 ปี สัญชาติจีน ส่วนตำรวจที่ถูกยิงได้รับบาดเจ็บ 2 นาย. . .ถูกยิงที่หัวไหล่หน้าอก และหน้าท้อง รวม 3 นัด อาการสาหัส. . .(อีกราย) ถูกยิงที่ฝ่าเท้าขวา1นัด และมีรอยแดงช้ำที่หน้าอก. . .”

            จะเห็นได้ว่าแก๊งค์อาชญากรรมข้ามชาติหรือโจรอินเตอร์สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยง่าย หากรัฐบาลไม่มีการตรวจสอบที่ดีพอ ก็อาจทำให้ภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่รัฐบาลอนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% หรือเช่าบ้าน-เช่าที่ดินระยะยาวได้ถึง 90 ปี กลายเป็นแหล่งซ่องสุมของเหล่าผู้ก่อการร้าย โจรอินเตอร์ได้อย่างง่ายดาย และอาจเกิดเหตุเลวร้ายได้ในประเทศไทยโดยไม่คาดคิดได้

            ก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยควรมีการตรวจสอบที่มาของเงินให้ดี มีการตรวจสอบผู้ซื้อ และเมื่อซื้ออยู่อาศัยแล้ว ก็ยังควรไปเยี่ยมเยือนเป็นระยะๆ เพื่อตรวจดูความเป็นระเบียบเรียบร้อย  ที่สำคัญมาตรการที่ต้องมีการแจ้งการซื้อเพื่อป้องกันการฟอกเงินนั้นอาจต้องดำเนินการให้รัดกุมกว่านี้ เช่นกัน  ยิ่งกว่านั้นการให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ นั้น ควรมีมาตรการเพิ่มเติมดังนี้:

            1. ควรให้ผู้ซื้อเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเกิน 1 ปีแล้ว ไม่ใช่ให้ใครก็ได้มาซื้อ ข้อปฏิบัตินี้มีในประเทศจีนที่อาชญากรจีนได้มาก่อเหตุตามข่าวนี้

            2. ควรกำหนดราคาบ้านขั้นต่ำไว้ เพื่อไม่ให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจากการแย่งซื้อบ้านจากประชาชนไทยเอง

            3. ควรกำหนดให้มีการเสียภาษีซื้อประมาณ 10-15% ของราคาขายเพื่อนำเงินเหล่านี้มาใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นที่ต่างชาตินิยมมาซื้อเอง

            4. ควรให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1.5% ของราคาตลาดในแต่ละปี เพื่อนำเงินมาพัฒนาท้องถิ่น (อันที่จริงคนไทยก็ควรเสียด้วย แต่ปรากฏว่ามีข้อยกเว้น) รวมทั้งให้มีการเสียภาษีมรดกที่เป็นสากลกว่านี้ (ปัจจุบันภาษีมรดกเอื้อให้คนรวยๆ แทบไม่ต้องเสียภาษี)

            อย่าปล่อยให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจนประเทศไทยกลายเป็นชุมโจรอินเตอร์  การหวังกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คือการหวัง “แก้ผ้าเอาหน้ารอด” ของรัฐบาล ซึ่งจะไม่ได้ผล และส่งผลเสียมหาศาล

อ้างอิง

<1> โปรดอ่าน https://www.thairath.co.th/news/society/2196601

<2> "มังกรจีน" รัวยิง ร.ต.อ.-ด.ต.เจ็บ ขณะเข้าค้นบ้าน ปิดล้อมระทึก ก่อนยอมจํานน. ไทยรัฐ 20 พฤษภาคม 2564. https://www.thairath.co.th/news/local/east/2096372