ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่าราคาประเมินของทางราชการที่จะใช้ใหม่ในปี 2551 พุ่งสูงถึง 10 เท่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็ออกมาบอกว่า ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น ข้อนี้ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA ขอแถลงว่า นี่เป็นการวิตกเกินความจริง และควรทำความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับราคาประเมินของทางราชการอย่างระมัดระวัง เพื่อที่ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุนและผู้ประกอบการ จะได้ไม่เข้าใจผิด

          เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาประเมินของทางราชการ หรือมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” นั้น ทางราชการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี บัญชีราคานี้มีไว้เพื่อการคำนวณภาษีโดยเฉพาะในกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ เช่น การซื้อขาย การจำนอง และการโอนทรัพย์สินในกรณีอื่น ๆ ฯลฯ

          บัญชีราคานี้ไม่ใช่ราคาตลาด ไม่มีความสัมพันธ์กับราคาตลาดแต่อย่างใด ส่วนมากจะต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดด่วนที่แน่นอน ที่ผ่านมาบางแห่งอาจสูงกว่าราคาตลาดบ้างก็เป็นได้ ซึ่งอาจเป็นเพราะการคำนวณผิด ซึ่งทางราชการก็เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถร้องต่อกรมธนารักษ์ให้แก้ไขราคาให้สอดคล้องกับความเป็นจริงได

          ดังนั้นเราไม่สามารถนำราคาประเมินทางราชการนี้ไปใช้เพื่ออ้างอิงประกอบการซื้อ-ขายทรัพย์สินได้เลย ใครที่นำไปใช้อ้างอิงดังกล่าว หากไม่ใช่เพราะความไม่รู้ ก็อาจมีความฉ้อฉลบางประการที่ประสงค์ให้ได้ราคาตามที่ตนประสงค์ ในการซื้อขายจริง สมควรลงทุนว่าจ้างผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ ทำการวิเคราะห์มูลค่าตลาดที่เหมาะสมประกอบการลงทุน

          ที่ปรากฏว่า ราคาที่ดินในบางแห่งในจังหวัดนนทบุรี เช่น ถ.วัดนครอินทร์ ถ.ราชพฤกษ์ และถ.ชัยพฤกษ์ ราคาพุ่งขึ้นเป็นสิบเท่า นั้นเป็นไปได้เพราะราคาแต่เดิมเป็นราคาที่ดินตาบอด เพราะถนนเหล่านี้เพิ่งตัด ปกติราคาที่ดินตาบอดจะต่างจากราคาที่ดินปกติประมาณ 3 เท่าในย่านชานเมืองเมื่อมีถนนตัดผ่าน และที่เพิ่มเป็น 10 เท่าก็เพราะ เอาที่ดินที่กลายเป็นไม่ตาบอดนี้ไปสร้างบ้านจัดสรร ราคาที่ดินที่มีสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรจึงสูงกว่าอีก 3-4 เท่าของราคาที่ดินดิบที่มีถนนผ่าน จึงทำให้ราคาใหม่ซึ่งเป็นราคาในโครงการจัดสรรสูงกว่าราคาที่ดินตาบอดเดิมเมื่อ 4 ปีก่อนถึง 10 เท่า

          ในแต่ละปีมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างบ้านจัดสรรใหม่ๆ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอตามการพัฒนา ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงควรสังวรข้อมูลนี้และไม่ควรให้ใครมาหลอกโดยอ้างว่าราคาประเมินทางราชการสูงขึ้นมากแล้ว จึงจะขึ้นราคาที่ดินหรือทรัพย์สินที่จะขาย

          โดยทั่วไป ราคาประเมินทางราชการสำหรับบ้านหลังเดิมหรือทรัพย์สินในโครงการจัดสรรเดิม หรือที่นาตามสภาพเดิม อาจไม่มีการปรับเพิ่ม หรือปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะนักการเมืองระดับชาติและนักการเมืองท้องถิ่นต้องการเอาใจประชาชน ไม่ต้องการให้เสียภาษีสูงมากนัก และบางครั้งผู้มีอำนาจทางการเมืองก็อาจมีที่ดินอยู่เป็นจำนวนมาก จึงไม่อยากให้ตนเองต้องเสียภาษีสูงมากนัก

          อย่างไรก็ตาม ในกรณีการปรับเพิ่มขึ้น ส่วนมากปรับเพิ่มไม่มากนัก คาดว่าควรจะเป็นราว 5-15% แต่หากเป็นราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA คาดว่าราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20% ในรอบ 4 ปี (2546-2550) หรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% โดยเฉลี่ย และมีแนวโน้มว่าราคาประเมินในช่วงปีหลัง ๆ เติบโตในอัตราถดถอยลงกว่าแต่ก่อนตามภาวะเศรษฐกิจที่ชลอตัวลง

          สรุปแล้วจึงเชื่อว่า ราคาประเมินทางราชการมีการปรับเพิ่มขึ้นไม่มากก็น้อย ก็จะทำให้ค่าโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เพราะเมื่อถึงวันที่ 1 มกราคม 2551 ทางราชการก็จะใช้บัญชีราคาประเมินใหม่ จึงทำให้เกิดปรากฏการณ์การแห่ไปโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ในช่วงปลายปี โดยเฉพาะในวันที่ 29 ธันวาคม ซึ่งเป็นวันราชการวันสุดท้ายของปี 2550 อาจจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันจนดึกดื่นในสำนักงานที่ดินบางแห่งเช่นที่เคยเกิดขึ้นในแทบทุก 4 ปีที่ผ่านมา

          ข้อนี้คงไม่ต้องวิตก โดยเฉพาะในกรณีประชาชนโอนบ้านกันเอง เพราะคงเสียภาษีไม่มากนัก และเราควรยอมเสียภาษีให้ทางราชการเพื่อนำไปพัฒนาประเทศ อย่างไรก็ตามกรณีนี้อาจมีผลกับผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่ต้องโอนทรัพย์สินจำนวนมาก ทำให้ต้องเสียภาษีมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการส่วนมากก็มักให้ผู้ซื้อรับภาระไปประมาณครึ่งหนึ่งแล้ว ดังนั้นในความเป็นจริงจึงไม่มีภาระมากดังที่คาดการณ์ อย่างไรก็ตามการเร่งให้ผู้ซื้อบ้านโอน ก็จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในการประกันว่าผู้จองซื้อเป็น “ตัวจริง” ที่จะซื้อบ้าน ไม่ใช่นักเก็งกำไรระยะสั้น ๆ เป็นแน่

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย