เข้าตำรา ว่าแต่เขาอีเหนาเป็นเอง เกี่ยวกับกระแสขายชาติที่คนบางกลุ่มเคยถล่มรัฐบาลทักษิณ-ยิ่งลักษณ์ ไว้เยอะหรือเปล่า? เนื่องจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ของรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจและการลงทุน เพื่อการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงมาประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว ด้วย 2 มาตรการหลัก คือ 1. การออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว กำหนดวีซ่าประเภทใหม่ให้กับกลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ซึ่งจะได้ข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ เช่น การยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาว และวีซ่าประเภท Smart visa ทั้งหมดไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบหากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน

            2. การแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบ เช่น กฎหมายการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงานและอนุญาตให้คนต่างด้าวทำงานให้นายจ้างทั้งที่อยู่ในและนอกราชอาณาจักรได้ การยกเว้นหลักเกณฑ์การกำหนดให้การจ้างคนต่างด้าว 1 คน ต้องจ้างงานพนักงานคนไทยทำงานประจำ 4 คน การยกเว้นภาษีประเภทต่าง ๆ และระเบียบวิธีปฏิบัติด้านการศุลกากร

            หลังจากก่อนหน้าที่รัฐบาลได้ผ่อนคลายกฎหมายในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยมีการปลดล็อกให้ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อห้องชุด (คอนโดฯ)ได้ 100% ของพื้นที่อาคารชุด (จากปกติซื้อได้ไม่เกิน 49%) และยังสามารถเช่าที่ดินได้นานถึง 99 ปี

 

ไม่กระตุ้นเศรษฐกิจซื้อถึง 49% ไม่กี่ตึก

            ทีมข่าว 1/4 Special Report” คุยกับ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวว่ามีความเห็นอย่างไร ดร.โสภณกล่าวว่ารัฐบาลไม่ฟังความ ไม่สอบถามหาข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้รอบด้านก่อน แต่คงฟังผู้ประกอบการอสังหาฯไม่กี่ราย แล้วเห็นชอบหลักการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยการจะดึงต่างชาติประมาณ 1 ล้านคน เข้ามาอยู่ในประเทศไทย เพื่อลงทุนเช่าที่ดิน และซื้อบ้าน-คอนโดฯ ซึ่งแน่นอนว่าในหลักการนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯเห็นด้วยอยู่แล้ว พูดง่าย ๆ ว่า “กำขี้ดีกว่ากำตด”

            แต่โดยส่วนตัวมั่นใจว่ามาตรการดังกล่าวไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง เพราะตลาดใหญ่ที่มาซื้อ-เช่า อสังหาฯในไทย คือ คนจีน ญี่ปุ่น ยุโรป และสิงคโปร์ คงไม่ตัดสินใจเข้ามาเช่า-ซื้อ อสังหาริมทรัพย์ในเร็ว ๆ นี้อย่างแน่นอน อาจจะด้วยปัจจัยของโควิด-19 และปัญหาเศรษฐกิจ เอาเป็นว่าตอนนี้เราเปิดประเทศให้ได้ก่อน จะเปิดประเทศเมื่อไหร่? ให้คนจีนเข้ามาท่องเที่ยวก่อน อย่าเพิ่งฝันไปไกลให้คนจีน และคนชาติอื่น ๆ ตัดสินใจเข้ามาซื้อบ้าน-คอนโดฯ และเช่าที่ดินในไทย

            ยกตัวอย่างในอดีต ขนาดเปิดช่องให้ต่างชาติสามารถซื้อและครอบครองห้องชุด (คอนโดฯ) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารชุด แต่สภาพความเป็นจริงไม่ค่อยเห็นมีทำเลไหน หรือโครงการใดมีต่างชาติเข้าไปซื้อคอนโดฯถึง 49% อาจมีบางโครงการย่านรัชดาฯ อ่อนนุช สุขุมวิท มีคนจีนเข้าไปซื้อคอนโดฯถึง 49% ของโครงการ ซึ่งมีอยู่ไม่กี่ตึก หรือแม้แต่พัทยา จ.ชลบุรี อาจจะมีฝรั่งเข้ามาซื้อคอนโดฯถึง 49% แต่เป็นโครงการไม่ใหญ่นัก แค่ไม่กี่สิบยูนิต (หน่วย) เท่านั้น

            หรือกลัวว่าต่างชาติจะมาเหมาซื้อตึก เพื่อทำเป็นโรงแรมไว้รับนักท่องเที่ยวพวกเดียวกันนั้น ในลักษณะนี้อาจมีบ้าง แต่คิดว่าน้อย เนื่องจากคงไม่มีใครเอาเงินมาจมไปกับการซื้อตึก แต่อาจจะขอเช่ากัน 5-10 ปี น่าจะดีกว่า เพื่อเอาเงินไปหมุนทำธุรกิจอื่น หรือถ้าอยากทำโรงแรม ก็ไปหาซื้อโรงแรมเล็ก ๆ ไปเลย

            “ที่สำคัญคือสภาพทางการเมืองไม่เอื้อต่อการให้ต่างชาติมาพำนักในประเทศไทย นอกจากนี้ปัญหาโควิด-19 ยังทำให้อเมริกาและยุโรปประกาศห้ามประชาชนมาไทย ที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้น ไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจ (โรงงาน) ไม่เกิน 10-30 ปี เท่านั้น เมื่อเกินจุดคุ้มทุนก็ย้ายโรงงานไปประเทศอื่น และตามกฎหมายไทยเปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว ซึ่งที่ผ่านมาไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่าเป็น 99 ปี”

 

 

ปีก่อน ๆ “โควิด” ต่างชาติซื้อแค่ 7-19%

            ดร.โสภณ เปิดเผยต่อไปว่า จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ฯ ระบุว่าปี  64 จะมีต่างชาติซื้อห้องชุด 1,320 หน่วย คิดเป็น 0.8% ของจำนวนหน่วยที่มีการสร้าง รวมมูลค่า 6,628 ล้านบาท (6.1% ของมูลค่าทั้งหมด) ในราคาเฉลี่ย 5.01 ล้านบาท/หน่วย ซึ่งสูงกว่าปี 63 ที่มีต่างชาติซื้อห้องชุด 1,017 หน่วย มูลค่า 3,378 ล้านบาท

            ขณะที่ปี 62 ยังไม่มีโควิด-19 แต่มีต่างชาติมาซื้อห้องชุด 7% ของจำนวนหน่วยที่มีการสร้าง ส่วนปี 61 ถือว่าเป็นปีที่ธุรกิจอสังหาฯค่อนข้างบูมตามเส้นทางก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย และราคาที่ดินปรับตัวขึ้นมาก จึงมีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ รวมกัน 125,118 หน่วย มูลค่า 5.65 แสนล้านบาท แต่ในภาพรวมมีกำลังซื้อจากต่างชาติแค่ 8% เท่านั้น และถ้าเจาะจงไปที่สินค้าคอนโดฯมีต่างชาติซื้อไป 19% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 70,000 ล้านบาท 

            จากตัวเลขชี้ให้เห็นว่า แม้ภาวะปกติ ไม่มีโรคระบาด เช่นปี 62  มีต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 7% ปี 61 ซื้อห้องชุด 19% ของจำนวนทั้งหมด ดังนั้นความต้องการซื้อห้องชุดของต่างชาติจึงไม่ได้มากพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่รัฐบาลคาดหวัง หรือถ้าจะมองย้อนไปปี 42-47 หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง รัฐบาลเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% แต่มีต่างชาติซื้อห้องชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด ต่อมาปี 47 จึงยกเลิกมาตรการดังกล่าว

            หรือแม้แต่การเช่าที่ดิน การให้เช่าที่ดินในระยะเวลาสั้น ๆ เจ้าของที่ดินจะได้รับประโยชน์ (มูลค่า)มากกว่า ส่วนการเช่าแบบไทยๆ อาจเป็นการเช่าแบบฉ้อฉล เช่น แสร้งทำเป็นสัญญา 30 ปี+30 ปี+30 ปี ซึ่งผิดกฎหมาย หรือในเขตพื้นที่โครงการอีอีซี ที่ให้มีสัญญาเช่า 50 ปี+49 ปี โดยทำในคราวเดียวกัน ทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบเป็นอย่างมาก

 

 

เช่า 30-50 ปีพอแล้ว–ต่างชาติไม่ได้ขอเพิ่ม!

            ดังนั้นจะเห็นได้ว่าการให้เช่าที่ดิน 30 ปี หรือ 50 ปี ตามกฎหมายไทยในขณะนี้ถือว่าเพียงพอแล้ว และนักลงทุนต่างก็ยินดี ไม่ได้เรียกร้องขอเช่าระยะยาว มีตัวอย่างให้เห็น เช่น ห้างฯเซ็นทรัลลาดพร้าว เมื่อปี 21 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ปีละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟแห่งประเทศไทยยังได้เงินอีก 21,000 ล้านบาท ถ้าให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี + 20 ปี ตั้งแต่ครั้งแรกเมื่อปี 21 คงได้เงินมาเพิ่ม ณ เวลานั้นอีกไม่เท่าไหร่ แต่การทบทวนค่าเช่าใหม่หลังหมดสัญญาแรก ทำให้การรถไฟฯได้เงินเข้ามาอีกมหาศาล

            หรือแม้แต่สัญญาสัมปทานเช่าทรัพย์สินและที่ดินระหว่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กับศูนย์การค้ามาบุญครอง ทางจุฬาฯ ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี ตั้งแต่เม.ย.56-เม.ย.76 มูลค่ารวม 25,310 ล้านบาท จากเดิมที่จุฬาฯทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

 

ต่างประเทศมีมาตรการอะไรบ้างสำหรับให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์

            1. จีน เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้ แต่แท้จริงแล้วให้เช่าที่ดินแค่ 70 ปียิ่งในกรณีที่ดินเปล่า โอกาสเช่ายุ่งยากกว่าไทยมากนัก  ในกรณีซื้อห้องชุดในจีน อาจถือว่าซื้อขายขาด แต่แท้จริงแล้วขึ้นอยู่กับว่าที่ดินแปลงห้องชุดนั้น ยังมีสัญญาเช่ากับรัฐบาลเหลืออีกกี่ปี อาจเพียงแค่ 40-50 ปี ไม่ใช่ 70 ปี ยิ่งถ้าห้องชุดนั้นเหลือเวลาสั้นๆ โอกาสที่จะขายต่อยิ่งแทบเป็นไปไม่ได้  ที่สำคัญที่สุดก็คือ จีนอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือห้องชุดได้เพียงหลังเดียว ไม่ใช่มาซื้อเปรอะเก็งกำไรกันใหญ่ และผู้ซื้อต้องเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในจีนเกิน 1 ปีเท่านั้น ไม่ได้ปล่อยให้ “ฝูงแร้ง” มาเก็งกำไรแต่อย่างใด

            2. ไต้หวัน ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้เช่นกัน แต่เขามีนโยบาย 3-4-5 คือ ต่างชาติซื้อห้องชุดแล้ว ต้องไม่ขายต่อภายในระยะเวลา 3 ปี (เพื่อป้องปรามการเก็งกำไร แต่ไทยไม่มีข้อนี้) ส่วน 4 ก็คือชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในจีนได้ต่อเนื่องไม่เกิน 4 เดือนต่อปี ไม่ใช่ให้อยู่จน “รากงอก” แบบไทยๆ  และ 5 ก็คือ ให้ต่างชาติกู้เงินธนาคารท้องถิ่นซื้อบ้านได้ แต่ต้องไม่เกิน 50% เป็นต้น

            3. สิงคโปร์ ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ (ที่ดินคงแทบเป็นไปไม่ได้) โดยไม่จำกัดราคาเพราะราคาเฉลี่ยห้องชุดเอกชนสูงถึง 41.7 ล้านบาท แต่ผู้ซื้อต้องเสียภาษีประมาณ 20-25% ของราคาขายแก่รัฐบาลทันทีที่ซื้อ และต่างชาติซื้อห้องชุดได้เฉพาะห้องชุดภาคเอกชน ที่มีอยู่เพียง 20% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ห้องชุดของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) สงวนไว้สำหรับชาวสิงคโปร์เท่านั้น

            4. ฮ่องกง ก็คล้ายสิงคโปร์ แต่โหดกว่าตรงที่กำหนดให้ภาษีซื้อที่ต้องเสียให้กับรัฐบาลสูงถึง 30% แต่สำหรับประเทศไทยกำหนดไว้เพียง 2-3% เท่านั้น  การให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยจึงถือเป็นการ “ขายชาติ” ชัดๆ

            5. มาเลเซีย กำหนดราคาขั้นต่ำให้ซื้อไว้ที่ประมาณ 1-2 ล้านริงกิต หรือ 7.5-15 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ และกำหนดพื้นที่ให้ซื้อด้วย ไม่ใช่ซื้อ “เปรอะไปหมด”

            6. ออสเตรเลีย กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองไม่ให้ซื้อ ดังนั้นหลังจากต่างชาติซื้อแล้ว จะขายต่อ ต้องขายแก่คนท้องถิ่นเท่านั้น  ที่เขาไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพราะจะทำให้บ้านมือสองแพงขึ้น อาจทำให้คนท้องถิ่นเดือดร้อนไม่สามารถซื้อบ้านได้

            7. สหรัฐอเมริกา ให้ซื้อบ้านได้อย่างเสรี แต่ทีเด็ดก็คือต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1.5% ของราคาขายของแต่ละปี และเสียค่าส่วนกลางอีก 1.5% เช่นกัน นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีมรดกอีก แต่ไทยไม่มีการเก็บแบบนี้ นี่ก็เข้าข่าย “ขายชาติ” เหมือนกัน