ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่หนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งได้ลงบทสัมภาษณ์ของ ดร.เกรียงพล พัฒนรัฐ ผอ.สำนักผังเมือง กทม. เรื่อง ‘ผังเมืองใหม่’ จุดเปลี่ยนกทม.-ปริมณฑล ที่เรียบเรียงโดยคุณธนัชพงศ์ คงสาย* ผมเห็นว่ามีสาระที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดได้ จึงขออนุญาต มองในอีกแง่มุมหนึ่ง ขอสื่อมวลชนโปรดเมตตาเผยแพร่ข่าวสารที่เป็นข้อเท็จจริงต่อประชาชนด้วย
          1. ผอ.สำนักผังเมืองกล่าวว่า "เป็นไปไม่ได้ (ที่ผังเมือง) มันจะกระทบสิทธิประชาชน" การรอนสิทธิไม่ให้สร้างโน่นนี่ ถือเป็นการรอนสิทธิ์ กระทบสิทธิ์โดยแท้ ผังเมืองฉบับก่อน ๆ ไม่ได้จำกัดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) ผังเมืองก่อนปี 2549 ก็กำหนดให้สร้างได้แค่ 10 เท่าทั่วกรุงเทพมหานคร ผังเมืองฉบับปี 2549 และ 2556 ให้สร้างได้ 10 เท่าแค่กระหย่อมเดียว อย่างนี้ไม่กระทบสิทธิ์ได้อย่างไร

          2. ข้อความต่อไปนี้ "นักวิชาการพูดกันเยอะว่า ผังเมืองเป็นความสมดุลบนความขัดแย้ง เนื่องจากภาคส่วนต่างๆ ประชาชน นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเล็ก บริษัทใหญ่ ล้วนมีส่วนร่วม มีส่วนได้เสีย แต่ไม่มีใครได้ฝ่ายเดียว และไม่มีใครที่เสียฝ่ายเดียว เราต้องหาความสมดุลบนความขัดแย้งต่างๆ" ไม่รู้ข้อความข้างต้น ผู้สรุป สรุปไม่รู้เรื่อง หรือผู้พูด ๆ ไม่เข้าใจ เพราะอ่านไม่เข้าใจอะไรเป็นสาระได้เท่าที่ควร

          3. "กฎหมายผังเมือง ไม่ใช่การดำเนินการของฝ่ายรัฐฝ่ายเดียว การร่างแผนยุทธศาสตร์ผังเมืองต้องผ่านการหารือสาธารณะ แน่นอนที่สุด มีความเห็นต่างจากประชาชนบางกลุ่ม แต่ก็มีบางกลุ่มที่เห็นด้วยเช่นกัน" แต่ในความเป็นจริงก็คือ การรับฟังความเห็นของประชาชน จัดทำในเชิงรูปแบบ มาชี้แจงแต่ข้อดี ถ้ามีคนค้านก็ฟัง ไม่มีบันทึกในที่ประชุม หรือบันทึกก็ไม่มีการตอบว่า แล้วแต่ละกรณีทำไมต้องเป็นอย่างนั้นอย่างนี้ มีประชาชนร้องค้านไปนับพัน ๆ เรื่อง แต่แทบไม่มีเรื่องใดได้แก้ไข เท่ากับไม่ได้ฟังประชาชนจริงเลย

          4. ที่ว่า "เมื่อมีการประกาศไปแล้ว ไม่ใช่สิ่งตายตัว ยังต้องปรับปรุงต่อไป" ไม่เป็นความจริง ก็แบบเดียวกับรัฐธรรมนูญ รับ ๆ ไปก่อนแล้วค่อยแก้ แต่ไม่แก้ ที่แก้แน่ ๆ ก็คือกำลังแก้กฎหมายผังเมืองให้อยู่ได้ 10 ปี ต่ออายุได้อีก 10 ปี ถ้ายังแก้ไม่เสร็จก็ต่ออายุได้อีกครั้งละ 2 ปี 2 ครั้ง เท่ากับต่อไปถ้าฝ่ายราชการออกผังเมืองที่ไม่ดี ก็ต้องรอแก้ไปอีก 24 ปี

          5. ที่ว่า " มีขนส่งมวลชนระบบรางจากเดิม 7 สาย เป็น 12 สาย . . . ทำให้ผังเมืองต้องวางกรอบให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง" ข้อนี้ไม่จริง เพราะสายต่าง ๆ กว่าจะเสร็จ ก็คงอีกหลายปี ที่ผ่านมา กทม.วางผังเมือง กับหน่วยงานต่าง ๆ ไม่ได้ประสานงานกันเลย ผังเมืองควรเป็นแผนแม่บทของหน่วยงานสาธารณูปโภคต่าง ๆ แต่ความจริงไปกันคนละทิศทาง แม้แต่ราคาประเมินราชการก็ไปอีกทางหนึ่ง

          6. เรื่องกรีนบิลดิ้ง พื้นที่น้ำซึมผ่านได้ ก็ไม่ใช่มาตรการแก้ปัญหาน้ำท่วมเลย ผังเมืองไม่มีเรื่องแก้ไขน้ำท่วม ลำพังมาตรการ "น้ำจิ้ม" แค่นี้ไม่ได้มีผลใด ๆ เลย ถ้าจะมีประสิทธิผลจริงต้องประสานกันทำถนนรอบแม่น้ำเจ้าพระยาสองฝั่งอย่างต่างประเทศ ต้องมีเขื่อนริมทะเล ต้องมีประตูเปิดปิดแม่น้ำเจ้าพระยา ต้องมีแนวคลองใหม่ ฯลฯ

          7. เรื่องที่ กทม. สอดมือเข้าไปบอกว่า "หากมีการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยรวม โดยจัดให้ชุมชนเดิมอยู่อาศัยด้วย เป็นการแก้ปัญหาสังคม โดยรูปแบบเป็นอาคารแฟลตจะได้ประโยชน์ สำหรับการจัดชั้นให้ผู้อาศัยเดิมได้อยู่ หรือจัดพื้นที่ไม่เกิน 5 กิโลเมตรจากพื้นที่เดิม เขาจะได้พื้นที่ปลูกสร้างอาคารเพิ่มกว่าเดิม" เป็นสิ่งที่ "ไม่ใช่หน้าที่" เป็นเรื่องของการเคหะแห่งชาติและขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทาน การกำหนดอย่างนี้เคยมีในมาเลเซีย แต่พิสูจน์แล้วว่าใช้ไมได้

          8. ที่ว่า "อาคารสาธารณะขนาดใหญ่ ถ้าจัดให้มีพื้นที่โล่งเพื่อสาธารณะ เพื่อลดความแออัดของอาคาร และเป็นเรื่องสวัสดิการ เช่น พารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จะมีโบนัสให้" เป็นสิ่งที่ไม่เป็นจริง กรณีที่ยกมานั้นเป็นเพราะต้องมีระยะร่นอยู่ตามกฎหมายเดิมอยู่แล้ว ไม่ได้เกี่ยวกับความใจดีของเจ้าของโครงการเลย ถ้าจะให้ได้ผลจริง ต้องอนุญาตให้มี FAR สูง ๆ แล้วเว้นโดยรอบให้เขียว ๆ จะดีกว่า แต่นี่ กทม. กลับกำหนด FAR ต่ำ ๆ

          9. เรื่องโบนัสพิเศษ ก็เป็นเรื่องไม่จริง เพราะถ้าอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ก็ต้องเป็นสถานีที่เปิดใช้แล้ว ไม่ใช่สถานีที่สร้างเสร็จ ไม่ใช่สถานีที่กำลังก่อสร้าง ถ้าสร้างที่จอดรถให้สาธารณะมาจอดรถ ก็ไม่คุ้ม เพราะลำพังที่จอดของแต่ละอาคารก็ไม่เพียงพออยู่แล้ว เป็นโบนัสแบบ "หลอกเด็ก" มากกว่า

          10. ผอ.สำนักผังเมือง กทม. พูดเองว่า "ขณะที่การเชื่อมโยงกับ 6 จังหวัดปริมณฑล ผังเมืองต้องคำนึงถึงด้วย ทั้งภาวะอุทกภัย หรือปริมาณจราจรที่เข้ามาในกรุงเทพฯ แต่ลักษณะโครงสร้างอำนาจหน้าที่ของ กทม. มีเฉพาะพื้นที่ ยังไม่อาจเป็นเนื้อเดียวกัน" ดังนั้นผมจึงขอเสนอให้กรมโยธาฯ ตั้งคณะขึ้นมาจัดทำผังภาคมหานครที่รวม กทม.และปริมณฑลแล้ว ไม่ใช่ทำเฉพาะผังเมืองรวม กทม. ซึ่งไร้ประสิทธิผลในการวางแผนพัฒนาเมือง

          11. ที่ว่า "ผังเมืองอยากให้มีสวนสาธารณะ 6 ตารางเมตรต่อคน" ก็เป็นการพูดแบบ "หวานๆ" ให้ดูว่าผังเมืองมีข้อดี ซึ่งไม่เป็นความจริงเลย พื้นที่สีเขียวที่ผังเมืองจะสร้างจริงมีน้อยมาก ส่วนมาก "ขี้ตู่" ไปนับพื้นที่สีเขียวในหมู่บ้านเอกชน เขตทหาร เขตราชการ บ่อ บึง ฯลฯ หรือขีดเส้นกีดกันที่ดินชาวบ้านรอบนอกให้เป็นพื้นที่สีเขียว ในขณะที่พื้นที่จังหวัดรอยต่อกลับเป็นเขตที่อยู่อาศัยหมดแล้ว ผังเมืองไม่ได้มีแผนที่แน่ชัดที่จะเพิ่มพื้นที่สีเขียวได้จริง ผมเคยเสนอมาหลายครั้งแล้วว่าต้องอนุญาตให้ตึกสร้างได้สูง ๆ แล้วเว้นพื้นที่โดยรอบให้เขียวๆ เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง แต่ กทม. ทำได้แค่การซื้อที่ดินชานเมืองมาทำเป็นสวนสาธารณะเป็นหลัก

          12. ศูนย์พาณิชยกรรมรองที่ กทม. คิดจะทำตามผังเมืองรวมนั้น คิดไม่รอบ เพราะให้สร้างกิจกรรมพาณิชยกรรมได้แค่กระผีกริ้น ห้ามสร้างสูง ๆ  ในความเป็นจริง เราควรอนุญาตให้แถวชานเมืองที่วางแผนให้เป็นศูนย์ชานเมือง เช่น มีนบุรี ลาดกระบัง ปิ่นเกล้า ฯลฯ ให้มี FAR สูง ๆ แต่โดยรอบให้มี FAR ต่ำ เพื่อให้การพัฒนาไปรวมศูนย์เฉพาะเขตที่กำหนด ไม่ใช่ให้กระจายตัวอย่างไร้ทิศผิดทาง

          การวางผังเมืองที่ไม่มีประสิทธิภาพ จะทำให้ประเทศชาติถอยหลัง กรมโยธาฯ ก็ให้ กทม. วางผัง เพราะตัวเองขาดกำลังคน กทม. ก็ไปจ้างบริษัทเอกชนวางผังอีกต่อหนึ่ง วางไปวางมาก็ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

ตามข่าวนี้: เรื่อง 'ผังเมืองใหม่'จุดเปลี่ยนกทม.-ปริมณฑล www.komchadluek.net/detail/20130521/159000/ผังเมืองใหม่จุดเปลี่ยนกทม.ปริมณฑล.html

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน