ที่ทางราชการประกาศโครงการ “บ้านล้านหลัง” ระยะที่ 2 นั้น พร้อมกับมีผู้ขอกู้ “34,926 ราย คิดเป็นวงเงินสินเชื่อพุ่ง 41,911 ล้านบาท” นั้น  โครงการนี้เป็นตัวเลขลวงหรือไม่  ความจริงตัวเลขเงินกู้ที่แท้เป็นเท่าไหร่ ผ่อน 40 ปีนี่เป็นทาสเงินกู้ไหม

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า มีข่าวจากหนังสือพิมพ์ ณ 3 กันยายน พ.ศ. 2564 เวลา 12:21 น. ว่า “บ้านล้านหลัง” มาแรง 3 วันลงทะเบียน 34,926 ราย คิดเป็นวงเงินสินเชื่อพุ่ง 41,911 ล้านบาท (https://bit.ly/3tAVvzm) นั้น น่าแปลกที่ราคาบ้านเท่ากับ 1.2 ล้านบาทพอดิบพอดีเลย

            อย่างไรก็ตามจากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 หรือ ณ กลางปี 2564 พบว่า มีที่อยู่อาศัยที่ยังรอขายอยู่ในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่มีราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จำนวน 24,440 หน่วยเท่านั้น โดยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 11,880 หน่วย อยู่ในจังหวัดภูมิภาค 70 จังหวัดอีก 12,560 หน่วย  และหากนับเป็นมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดก็พบว่า มีมูลค่าการพัฒนารวม 23,817 ล้านบาท โดยอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 11,343 ล้านบาท และอยู่ในจังหวัดภูมิภาค 70 จังหวัดอีก 12,474 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย ไม่ใช่ 1.2 ล้านบาท แต่เป็น 974,509 บาท

            โครงการบ้านล้านหลังนี้จึงไม่ได้ช่วยอะไรกับธุรกิจพัฒนาที่ดินเลย เพราะปีหนึ่งๆ มีหน่วยขายอยู่นับแสนๆ หน่วย ในขณะที่บ้านที่มีราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทนั้น มีมูลค่าการพัฒนาและจำนวนหน่วยน้อยมาก  การหวังจะใช้โครงการนี้กระตุ้นเศรษฐกิจจึงไม่น่าจะเป็นไปได้  สำหรับประชาชนทั่วไปที่กู้เงินซื้อบ้านมือสองกันเองในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทนั้น ก็ไม่น่าจะมีถึง 34,926 รายในวงเงิน 41,911 ล้านบาท  ภาวะในขณะนี้การจะซื้อบ้านแทบจะไม่มีเลย จู่ๆ จะมีอุปสงค์โผล่ขึ้นมามากมาย จะเป็นอุปสงค์เทียมหรือไม่

            สิ่งที่น่าสงสัยก็คือ การกู้เงินดอกเบี้ยต่ำนี้ ผู้กู้กู้เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายบริโภค หรือไปใช้หนี้นอกระบบหรืออย่างไร โอกาสที่จะเกิดหนี้เสียในอนาคตจะมีมากจนส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินโดยเฉพาะสถาบันการเงินในการกำกับของรัฐที่ต้องทำตามนโยบายของทางราชการหรือไม่ เรื่องนี้เป็นสิ่งที่พึงมีองค์กรอิสระหรือสำนักงานตรวจสอบของภาครัฐมาตรวจสอบให้ชัดเจนว่ามีการกู้เงินซื้อบ้านจริงหรือไม่ หรือมีธุรกรรมทางการเงินแฝงเพียงใด เพื่อไม่ให้สถาบันหลักทางการเงินคือธนาคารของรัฐเสียหายในอนาคต

            ส่วนการออกรณรงค์ “บ้านล้านหลัง” โดยให้กู้ได้สูงสุด 1.2 ล้านบาท ผ่อนนานสุด 40 ปี โดยดอกเบี้ย 4 ปีแรกเป็นเพียง 1.99% แบบนี้คุ้มจริงหรือไม่ เรามาคำนวณให้เห็น “จะๆ” ว่าหากเรากู้เงิน 1.2 ล้านบาทมาซื้อบ้าน ตามการรณรงค์เรื่อง “บ้านล้านหลัง” จะคุ้มจริงหรือไม่  ก่อนอื่นมาดูเงื่อนไขของโครงการนี้กันก่อน

            1. กำหนดระยะเวลายื่นคำขอกู้เงินตั้งแต่วันที่ 10 กันยายน 2564 และสิ้นสุดระยะเวลาทำนิติกรรมวันที่ 30 ธันวาคม 2566 หรือเมื่อธนาคารให้สินเชื่อเต็มกรอบวงเงินของโครงการ (ตอนนี้เต็มแล้ว รอขยายวงเงิน)

            2. วัตถุประสงค์การยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด เพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร เพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย พร้อมกับวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด (“อาคาร” หมายถึง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์เพื่อที่อยู่อาศัย  ยกเว้น บ้านเช่าและแฟลต)

            3. วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อราย/ต่อหลักประกัน

            4. อัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 - ปีที่ 4 = 1.99% ต่อปี  ปีที่ 5 - ปีที่ 7 = MRR-2.00% ต่อปี และปีที่ 8 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน (รายย่อยทั่วไป = MRR-0.75% ต่อปี)

            5. ใน 7 ปีแรก ผ่อนเดือนละ 5,000 บาท หรือปีละ 60,000 บาท สำหรับผู้ที่กู้ในเต็มอัตราคือ 1.2 ล้านบาท แต่หากซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท จะผ่อนต่ำกว่านี้ได้หรือไม่ ยังไม่ชัดเจน

            ในกรณีการคำนวณนี้ สมมติให้ซื้อบ้านและกู้ 1.2 ล้านบาท และผ่อนยาว 40 ปี ตามอัตราดอกเบี้ยที่ว่าคือ 4 ปีแรก 1.99% ต่อปี ส่วนปีที่ 5 ขึ้นไป ดอกเบี้ยเท่ากับ MRR -2% ต่อปีในช่วงปีที่ 5-7  ส่วนปีที่ 8 ขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยรายย่อยอยู่ที่ MRR-0.75% ต่อปี ทั้งนี้สมมติให้อัตราดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 7.5% ตลอดช่วงสัญญา 40 ปี

            ประเด็นสำคัญก็คือ ถึงแม้ทางราชการจะคิดดอกเบี้ยในช่วง 4 ปีแรกที่ 1.99% แต่ให้ผ่อนชำระที่ 5,000 บาทต่อเดือนหรือ 60,000 บาทต่อปี ซึ่งไม่ได้เป็นการลดภาระของประชาชนในการผ่อนชำระเลย เพราะเงินผ่อนชำระปีละ 60,000 บาทนี้เท่ากับเป็นการผ่อน ณ อัตราดอกเบี้ย 4% ตลอดทั้ง 40 ปี อย่างไรก็ตามธนาคารก็คงไม่ยอมที่จะคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำอย่างนั้น

            ในการนี้ธนาคารกำหนดให้ดอกเบี้ยที่จะเก็บจริงในปีที่ 5-7และปีที่ 8 ขึ้นไป เก็บ ณ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี สำหรับเงินกู้ทุกประเภทที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน (Minimum Retail Rate หรือย่อว่า MRR) ลบด้วยส่วนลด  แต่ทั้งนี้อัตราดอกกเบี้ย MRR ก็แล้วแต่ธนาคารเป็นผู้กำหนดเองว่าจะเป็นเท่าไหร่ก็ได้เพียงแต่ไม่สูงเกินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีนโยบายไว้ ในที่นี้สมมติให้อัตราดอกเบี้ย MRR หลังจากปีที่ 4 แล้ว อยู่ที่ 7.5% เมื่อลด 2% สำหรับ 3 ปีถัดมา (ปีที่ 5-7) ก็จะเหลืออัตราดอกเบี้ย 5.5% ส่วนตั้งแต่ปีที่ 8 ที่ลดให้ 0.75% ก็จะเหลือดอกเบี้ย 6.75%

            เมื่อจ่ายเงินผ่อนครบ 40 ปีที่กู้เงิน 1.2 ล้านบาท ไป เราจะต้องจ่ายเงินรวมทั้งต้นและทั้งดอกเป็นเงิน 3,050,752 บาท โดยเป็นเงินต้น 1.2 ล้านบาท และดอกเบี้ยอีก 1,850,752 บาท  การที่ดอกเบี้ยสูงปานนี้ ก็เพราะการผ่อนในระยะเวลาที่ยาวนานถึง 40 ปี  ทำให้สถาบันการเงินมีความมั่นคงเพราะได้ค่อยๆ เก็บเงินต้นและดอกเบี้ยจากผู้กู้เรื่อยๆ  และหากคิดเฉลี่ย 40 ปีแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจะอยู่ที่ 5.65% ตลอดระยะเวลาในการผ่อน ซึ่งก็เท่ากับว่าในช่วงแรกที่ (แสร้ง) คิดดอกเบี้ยถูกๆ แค่ 1.99% นั้น ไม่ได้มีผลต่อการช่วยผ่อนชำระจริงจังอะไรเลย

            ในภาวะขณะนี้ ความจำเป็นที่จะซื้อบ้านมีน้อยมาก เพราะลำพังการหาเงินเลี้ยงชีพก็ยังยาก โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย จะมีผู้กู้จริงหรือไม่ ผู้กู้ที่มา มาผ่องถ่ายเงินในภาคทางการไปใช้หนี้ในภาคธุรกิจเทาๆ หรือไม่  อันนี้จะกระทบความมั่นคงของสถาบันการเงินหรือไม่  หากเราจำเป็นต้องกู้งินซื้อบ้านจริงๆ เราก็ไม่ควรกู้นานเกินไป เพราะยิ่งนาน ยิ่งต้องเสียดอกมหาศาลและยังมีต้นทุนค่าเสียโอกาสการลงทุนอื่นๆ อีกด้วย

            ด้วยเหตุนี้เอง “บ้านล้านหลัง” จึงเป็นดั่ง “ปาหี่” และการโฆษณาชวนเชื่อที่ไม่ได้อะไรเป็นชิ้นเป็นอัน