ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในระหว่างวันที่ 20-25 พฤษภาคม 2556 ผมจัดทัวร์อสังหาริมทรัพย์ ไปยังกรุงปักกิ่งและนครเซี่ยงไฮ้ ได้พบเห็นสิ่งที่น่าสนใจหลายประการสำหรับนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเพื่อเรียนรู้มาปรับใช้ในประเทศไทยของเราบ้าง บทความในวันนี้จึงขอถ่ายทอดทัวร์อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจัดขึ้นนี้
          อันที่จริงผมพบกับเพื่อนสนิทชาวปักกิ่งคนหนึ่งในครั้งแรกที่ไปศึกษาต่อที่เมืองลูแวง เบลเยียม เมื่อปี พ.ศ.2529  สมัยนั้นผมจำได้ว่าเพื่อนผมซึ่งเป็นสถาปนิกมีรายได้เดือนละประมาณ 400 บาทไทย ในขณะที่ข้าราชการไทยมีรายได้เดือนละประมาณ 2,100 บาท แต่เดี๋ยวนี้ผู้จบปริญญาตรีใหม่ ๆ ในนครคุนหมิง มณฑลยูนาน ยังมีรายได้เดือนละเกิน 15,000 บาท ยิ่งอยู่ปักกิ่ง คงมีรายได้เกือบ 20,000 บาท อะไรจึงทำให้จีนเปลี่ยนแปลงได้รวดเร็วปานนี้
          จีนมีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าไทย 19 เท่า แต่มีจำนวนประชากรใหญ่กว่าไทย 20 เท่า แต่ประชากรเมืองของจีนมีถึง 47% แล้ว ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เท่านั้น คนไทยยังอยู่ชนบทมากกว่าคนจีนเสียอีก ขนาดเศรษฐกิจจีนก็ใหญ่กว่าไทยถึง 19 เท่า ณ ขณะนี้รายได้ประชาชาติต่อหัวของจีน จึงเป็น 94% ของไทย คือเกือบเท่าประเทศไทยแล้ว และ ณ อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ 7-9% ต่อปี เทียบกับ 3-5% ต่อปีของไทย ในอีกไม่กี่ปี คนจีนทั้งมวลก็จะมีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีกว่าคนไทยแล้ว
          ที่น่าพิศวงก็คือ เขาบริหารกันอย่างไรที่ทำให้ประเทศที่มีประชากรเกือบ 1,400 ล้าน มีรายได้พอ ๆ กับประเทศที่มีประชากรเพียง 67 ล้านคน ในประเทศจีนมีประชากรที่มีชีวิตอยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจน 14% ในขณะที่ของไทยมีราว 9% ในสมัยก่อนปี พ.ศ.2518 ที่ มรว.คึกฤทธิ์ ปราโมช ไปเปิดสัมพันธไมตรีกับจีนนั้น มรว.เสนีย์ ปราโมช ยังเคยปรามาสจีนว่าจีนจะมีอะไรนอกจากลูกหนำเลียบ แสดงว่าในสายตาของหลาย ๆ คน จีนด้อยพัฒนามากเมื่อ 40 ปีก่อน
          จีนทุกวันนี้ส่งเสริมอุตสาหกรรมสะอาดและรักษาสิ่งแวดล้อมอย่างจริงจัง (ผิดกับ "พี่ไทย") เช่น ตามท้องถนนมีแต่รถจักรยานยนต์ไฟฟ้ากันทั่วประเทศ รถจักรยานยนต์ที่เติมน้ำมันเบนซินมีน้อยคันนัก อุตสาหกรรมระบบนิเวศก็เกิดขึ้น ทำให้เกิดการหมุนเวียน เช่น จากการผลิตอ้อย ไปสู่น้ำตาย แอทอนอล ปุ๋ย และกลับไปสู่อ้อยอีกทีหนึ่ง หรือจากอ้อย ไปสู่น้ำตาล และกระดาษ เป็นต้น การควบคุมและการส่งเสริมกันอย่างจริงจังเป็นสิ่งที่รัฐบาลจีนดำเนินการ มีอยู่ครั้งหนึ่งถึงขนาดปิดโรงงานที่ปล่อยมลพิษพร้อมกันถึง 2,000 โรงเลยทีเดียว ทั้งนี้ปรากฏการณ์เช่นนี้ไม่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย

ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจีนตามข้อมูลของสถานทูตไทยในกรุงปักกิ่ง เป็นดังนี้

          สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในเดือนล่าสุดคือเดือนมีนาคม 2556 ปราฏว่า ราคาเพิ่มขึ้น 67 เมืองเพิ่มขึ้น มีเพียง 1 เมืองที่ราคาทรงตัว และเพียง 2 เมืองที่ราคาลดลง กรณีนี้เมือเทียบกับราคาในรอบ 1 ปี ก็พบว่าราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แม้ทางราชการจะมีมาตรการในการลดความร้อนแรงของตลาดก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเเขตเมืองใหญ่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องเพราะผู้ซื้อยังเชื่อมั่นว่าเมืองใหญ่ยังปลอดภัยกว่าเมืองเล็กนั่นเอง
          ความลับเบื้องหลังการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่หยุดยั้งทั่วประเทศจีนก็คือระบบทางด่วนและโดยเฉพาะระบบรถไฟความเร็วสูงระหว่างเมือง ซึ่งวิ่งด้วยความเร็ว 300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ทั้งที่สามารถวิ่งได้เร็วสูงสุด 400 กิโลเมตรหรือกว่านั้น ระบบนี้เน้นสามารถขนส่งผู้โดยสารได้มาก ใช้เวลาพอ ๆ กับเครื่องบิน เช่น ปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ ใช้เวลาเดินทาง 5 ชั่วโมง ถ้าขึ้นเครื่องบิน ก็ต้องใช้เวลารวมเวลาทั้งหมดใกล้เคียงกัน แต่รถไฟให้ความปลอดภัยกว่า ประหยัดทรัพยากรมากกว่าเครื่องบิน ไม่มีเสียงดังและให้ประโยชน์ทางทางเศรษฐกิจให้เขตที่วิ่งผ่านอีกด้วย
          เมื่อเมืองใหญ่ทั้งหลายในทั่วทุกภูมิภาค ก็จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจ การกระจายรายได้ให้เกิดมากขึ้น ระบบรถไฟความเร็วสูงนี้ ยังใช้ขนส่งทั้งคนและสินค้าอีกด้วย และยิ่งกว่านั้นยังกำลังขยายระบบทางด่วนระหว่างเมือง ระหว่างภูมิภาคอย่างต่อเนื่องเช่นกัน ทำให้เศรษฐกิจจีนเติบโตไปเกินกว่าที่ใครคาดคิดได้ว่าจะหยุดลงเมื่อไหร่
          ในกรซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้น คนจีนทุกคนสามารถเช่าได้ 70 ปี คนต่างชาติสามารถเช่าได้ 50 ปี แต่การขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประเทศจีนไม่เคยคาดหวังการมาซื้อหรือการลงทุนโดยคนต่างชาติเลย เพราะสร้างให้คนในชาติก็ยังไม่พอขาย ผิดกับประเทศเล็ก ๆ ที่เน้นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับคนต่างชาติ และในกรณีที่ตึกใดจะขายให้คนต่างชาติ ก็ต้องเป็นตึกที่ประกาศไว้แล้วล่วงหน้าว่าจะขายหรือให้คนต่างชาติเช่า ไม่ใช่นึกจะขายก็ขายได้ดังใจ
          สิ่งที่พึงเรียนรู้อีกประการหนึ่งของจีนก็คือ การวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพ ไม่มีผู้เสียผลประโยชน์มากีดขวางการพัฒนานัก แต่ขณะเดียวกันก็ต้องมีการจ่ายค่าเวนคืนอย่างเหมาะสม และมีการวางแผนการพัฒนาเพื่อส่วนรวม ไม่ใช่การเอื้อประโยชน์ต่อนายทุนกลุ่มใด ๆ โดยเฉพาะ 
          การเติบโตของนครใหญ่เช่นปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ ยังเกิดขึ้นจากการหนุนช่วยของระบบรถไฟฟ้าใต้ดินอีกด้วย เช่น ในนครเซี่ยงไฮ้ มีรถไฟฟ้าแล้วถึง 15 สาย ในขณะที่ไทยมีเปิดใช้เพียง 3 สาย ทั้งที่เริ่มต้นมีระบบรถไฟฟ้าในเวลาไล่เลี่ยกัน ดังนั้นปัญหาของกรุงเทพมหานครจะแก้ไขอะไรไม่ได้เลย หากขาดซึ่งระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีเครือข่ายที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ
          เราต้องศึกษาจากจีน และพัฒนา แต่ผมกลัวว่าจะทำได้ยาก เพราะข้าราชการของไทยอาจไม่ได้ได้ดีจากการทำงาน ทำผลงานก็ได้ แต่ได้ดีเพราะ "ดวง" มากกว่า คือ เป็น "เด็กของใคร วิ่งหรือไม่ และเงินถึงหรือเปล่า" ดังนั้นจะเห็นได้ว่ารัฐวิสาหกิจการขนส่ง บ้างก็ปิดไป บ้างก็ลดประสิทธิภาพลงและมีการโกงกันมากขึ้น อย่างนี้ ประเทศชาติย่อมเศร้าหมอง
          อย่าให้คนไทยต้องมองตาปริบ ๆ ดูความเจริญของชาติอื่น โดยที่เราทำอะไรไม่ได้

การจัดสภาพหมู่บ้านจัดสรรปักกิ่ง

ดูงานผังเมืองปักกิ่ง

มอบของที่ระลึกให้โครงการที่ไปชม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน