มาตรการ LTV เป็นประโยชน์แต่เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ “ยกเลิก” มาตรการที่ตนเองเคยออกไปแล้ว เรามาทบทวนมาตรการของ ธปท.กัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเอกสารเผยแพร่ของ ธปท. มาให้พิจารณา​ ซึ่งเป็นเอกสารเผยแพร่ของ ธปท.เอง เรื่อง “คิดจะซื้อบ้านต้องรู้จัก ‘มาตรการ LTV’” (https://cutt.ly/SRU9I00)

ทำไมต้องมี LTV

            “เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป”

            “LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง”

ทำไม ธปท. ถึงต้องออกมาตรการ LTV?

            “ในช่วงที่ผ่านมา ธปท. ได้มีการติดตามสภาวะตลาดสินเชื่อบ้านอย่างต่อเนื่อง และเริ่มพบว่าตัวเลขหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็พบว่ามีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการที่ธนาคารพาณิชย์มีการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านลงเพื่อการแข่งขัน ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน กล่าวคือ ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจาก demand เทียม ไม่ใช่ความต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งหากปล่อยให้อยู่ในสภาวะเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกและส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้”

ประโยชน์ของ LTV

“ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้

            - ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง

            - ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก 

            - ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น

            - สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย”

มาตรการ LTV ในต่างประเทศ

​          “ในหลาย ๆ ประเทศก็มีการใช้มาตรการ LTV เช่นกัน แต่ความเข้มและลักษณะการบังคับใช้อาจแตกต่างกันไปตามบริบทของประเทศนั้น ๆ”

           “ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ไม่ได้มีใช้แค่ในประเทศไทย แต่มีการใช้ในหลายประเทศเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น โดยประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในช่วง 60%-85% (หรือเท่ากับการวางเงินดาวน์ 15%-40%) และมีลักษณะในการบังคับใช้ได้หลายแบบขึ้นกับบริบทของประเทศนั้น ๆ เช่น (1) ตามจำนวนสัญญากู้ซื้อบ้าน (2) ตามวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน (3) ตามพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็ว และ (4) ตามมูลค่าหลักประกันหรือแหล่งรายได้ของผู้กู้ โดยในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ มักจะเห็นการกำหนดมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่”