ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลใน 3 ไตรมาสของปี 2564 เปิดตัวเบาบางมากเพียงแค่ 35,512 หน่วย รวมมูลค่า 179,730 ล้านบาท นับว่าเบาบางมาก ดร.โสภณชี้ที่เปิดตัวน้อยก็มีข้อดีที่ให้โอกาสสินค้าเดิมได้ระบายได้มากขึ้น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2564 พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อยเป็นพิเศษ ทั้งนี้เนื่องจากผลกระทบของการระบาดของโควิด-19 นั่นเอง

            ทั้งนี้ใน 3 ไตรมาสของปี 2564 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 35,512 หน่วยเท่านั้น โดยสินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดกลับกลายเป็นทาวน์เฮาส์ถึง 40.3% หรือ 14,310 หน่วย นับเป็นครั้งแรกในรอบสิบปีที่ทาวน์เฮาส์แซงห้องชุด ทั้งนี้ห้องชุดเปิดตัว 12,320 หน่วย หรือ 34.7% เป็นอันดับสอง ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวเป็นอันดับที่สามมี 4,689 หน่วย หรือ 13.2% ตามด้วยบ้านแฝดจำนวน 3,860 หน่วย หรือ 10.9%  

            การที่บ้านแฝดเปิดตัวในจำนวนที่ใกล้เคียงบ้านเดี่ยว แสดงว่าเป็นที่นิยม เนื่องจากสามารถสร้างได้ประหยัดกว่า  ตามกฎหมายบ้านเดี่ยวต้องมีขนาดที่ดินอย่างน้อย 50 ตารางวา ส่วนบ้านแฝดต้องมีขนาด 35 ตารางวา ดังนั้นการสร้างบ้านแฝดจึงใช้ที่ดินน้อยกว่า และบ้านแฝดปัจจุบันมีลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยว โดยแยกส่วนตัวบ้านระหว่างกันค่อนข้างเป็นเอกเทศ

            ถ้าพิจารณาในแง่ของระดับราคาขาย ก็พบว่า สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 2-3 ล้านเป็นหลักถึง 33% รองลงมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท (24%) อาจกล่าวได้ว่าสินค้าที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่รวมกันถึง 52% แต่ตามที่มีผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์บางรายเสนอให้รัฐบาลให้การสนับสนุนด้วยการลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้านที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ก็เท่ากับสนับสนุนบ้านถึง 76% ของอุปทานทั้งหมด ไม่ได้เป็นการสนุนสนุนเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลางค่อนข้างน้อยดังที่เคยปฏิบัติกันมา

            อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดเสนอขายในราคา 5-10 ล้านบาท บ้านแฝดกลุ่มใหญ่ที่สุดเสนอขายในราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์เสนอขายในราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก  ส่วนในกรณีห้องชุด เสนอขายในราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลักเช่นกัน แต่ก็มีห้องชุดจำนวนมากที่เสนอขายในราคา 1-2 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามสินค้าที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาท แม้มีเพียง 711 หน่วย แต่ก็มีมูลค่าการพัฒนาสูงมากถึง 38,816 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 54.593 ล้านบาท

โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวตั้งแต่ ม.ค.-ก.ย. 2564 แยกตามระดับราคา
จำนวนหน่วยทั้งหมด

มูลค่าโครงการทั้งหมด (ล้านบาท)

ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย (ล้านบาท)

            ถ้าพิจารณาในแง่ของมูลค่า ก็พบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงกลับเป็นห้องชุด ซึ่งมีมูลค่ารวมกัน 63,212 ล้านบาท หรือ 35.2% ของทั้งหมด ในขณะที่บ้านเดี่ยว เป็นอันดับสอง 49,485 ล้านบาท หรือ 27.5%  ส่วนทาวน์เฮาส์แม้มีการพัฒนาจำนวนมากที่สุด แต่ก็มีสัดส่วนมูลค่าเพียง 23.5% รวมเป็นเงิน 42,320 ล้านบาทเท่านั้น  บ้านแฝดที่มีจำนวนน้อยกว่าบ้านเดี่ยวไม่มากนัก แต่มูลค่าการพัฒนาโดยรวมไม่ถึงครึ่งหนึ่งของบ้านเดี่ยว เพราะบ้านแฝดมักขายในราคาที่ต่ำกว่านั่นเอง

            เมื่อพิจารณาถึงมูลค่าการพัฒนาในแต่ละกลุ่ม ปรากฏว่า บ้านเดี่ยวที่มีการพัฒนาถึง 49,485 ล้านบาทนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุด 17,721 ล้านบาท (36%) พัฒนาในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป  ส่วนมูลค่าของบ้านแฝดกลุ่มหลักอยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท (11,358 ล้านบาท หรือ 51% ของมูลค่ากลุ่มบ้านแฝด) ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในมูลค่า 2-3 ล้านบาท ณ มูลค่า 18,227 ล้านบาท หรือ 43% ของมูลค่าทาวน์เฮาส์ทั้งหมด  สำหรับห้องชุดปรากฏว่า ณ มูลค่าทั้งหมด 63,212 ล้านบาท มูลค่ากลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 20,953 ล้านบาท (33%) พัฒนาในระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป

            อาจกล่าวว่าสินค้าที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีราคาเฉลี่ยประมาณ 5.061  ล้านบาท สูงกว่าราคาเฉลี่ยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาที่มักเสนอขายในราคา 4 ล้านบาท  ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกๆ มักจะมีโอกาสขายได้น้อยเนื่องจากกำลังซื้อตกต่ำลง  ทั้งนี้บ้านเดี่ยวเฉลี่ยขายในราคา 10.553 ล้านบาท บ้านแฝด ขายในราคา 5.74 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ขายในราคา 2.957 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ขายในราคา 7.395 ล้านบาท และห้องชุดขายในราคา 5.131 ล้านบาทโดยเฉลี่ย  คาดว่าในอนาคตราคาบ้านยังจะเพิ่มขึ้น เพราะเน้นการขายสินค้าราคาที่สูงขึ้น ผู้ที่มีฐานะดีไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 มากนัก

            โดยสรุปแล้ว ลักษณะสำคัญของที่อยู่อาศัยใน 3 ไตรมาสของปี 2564 นั้น มีการพัฒนาที่หดตัวลงเป็นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 สถานการณ์น่าจะดีขึ้นตามลำดับเพราะการระบาดของโควิด-19 คงจะทุเลาลง เศรษฐกิจน่าจะฟื้นตัวกลับมาได้ แม้ว่าจะไม่ได้ฟื้นเท่าช่วงปี 2562 แต่ก็ยังดีกว่าปี 2564 นี้อย่างแน่นอน

3 ไตรมาสปี 64 ที่อยู่อาศัยเปิดตัว 35,512 หน่วย 179,730 ล้านบาท
https://www.tiktok.com/@area_aera5/video/7023230813701410049