มาตรการให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น รัฐบาลท่านหวังจะให้ต่างชาติมาอยู่ในไทยถึง 1 ล้านคนภายในเวลา 5 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ นอกจากนี้เราคงเคยได้ยิน “เจ้าสัว” บอกว่าถ้าเราดึงดูดคนรวย มีความรู้ความสามารถ 1 ล้านคนมาซื้อบ้านและอยู่ในประเทศไทย ให้สัญชาติไทยไปเลย ประเทศไทยก็จะเจริญมั่งคั่งขึ้นมาทันที เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เคยเกิดขึ้นแล้ว มีคนทำสำเร็จมาแล้ว พิสูจน์แล้วว่ารวยทันที  มาดูหลักฐานทางประวัติศาสตร์ที่เคยเกิดขึ้นกันว่ามีที่ไหนบ้าง อย่างไร!?!

            รัฐบาลเตรียมการเพื่อเป็นมาตรการกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจเพื่อบรรเทาผลกระทบและสร้างรายได้ให้แก่ประชาชน แรงงาน และภาคธุรกิจ โดยออกวีซ่า long-term resident visa เป็นการกำหนดวีซ่าประเภทใหม่ เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และต้องการเป็นผู้พำนักอาศัยในระยะยาว แบ่งเป็น 4 กลุ่ม คือ

            1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (wealthy global citizen) ให้สิทธิทำงานพร้อมวีซ่า, ให้คู่สมรสและบุตรได้รับวีซ่าผู้ติดตามไปพร้อมกันด้วย, ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ (รวมทั้งรายได้ที่นำเข้ามาในปีภาษีเดียวกัน) โดยต้องมาลงทุนขั้นต่ำ 5 แสนดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI-foreign direct investment) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีรายได้เงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

            2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (wealthy pensioner) นิยามลงทุนขั้นต่ำ 2.5 แสนดอลลาร์สหรัฐในไทย, มีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ, ถ้าไม่ได้ลงทุนในไทย ต้องมีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ

            3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand professional) นิยามมีรายได้ส่วนบุคคลปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปี หรือปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาปริญญาโทขึ้นไป/ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา/ได้รับเงินทุน series A1 และมีประสบการณ์ทำงาน 5 ปี

            4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (high-skilled professional) ได้สิทธิประโยชน์หลักเช่นเดียวกับประเภทอื่นๆ แต่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทย อัตรา EEC

            การดึงต่างชาติมั่งคั่ง 1 ล้านคนนี้หวังที่จะเพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ ตั้งแต่ 1-2.5 แสนล้านบาท บนสมมติฐานการใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ย 1 ล้านบาท/คน/ปี เพิ่มปริมาณเงินลงทุนในระบบเศรษฐกิจ 7.5 หมื่นล้านบาท/1.87 แสนล้านบาท ประเมินจากเงินลงทุนชาวต่างชาติมั่งคั่ง 1 หมื่นคน และชาวต่างชาติวัยเกษียณ 8 หมื่นคน เพิ่มรายได้ทางภาษี 2.5-6.25 หมื่นล้านบาท ประเมินจากผู้ถือวีซ่าในกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ จำนวน 4 แสนคน ทั้งนี้อายุมาตรการพิเศษที่กำหนดไว้ 5 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มบังคับใช้มาตรการ โดยสามารถขยายเวลาได้ตามความเหมาะสม <1> (อาจใช้ไปตลอดเลยก็ได้)

            สิ่งที่ต้องถกกันก็คือมีความเป็นไปได้หรือไม่ที่จะย้ายพลเมืองโลกที่มั่งคั่งมาอยู่ในไทยได้ถึง 1 ล้านคน อย่างเช่นโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ซึ่งเป็นโปรแกรมที่รัฐบาลมาเลเซียส่งเสริมให้มาเลเซียเป็นสถานที่ใช้ชีวิตอยู่สำหรับชาวต่างประเทศ โครงการ MM2H ให้วีซ่าหลายรายการทดแทนสำหรับผู้สมัครที่ประสบความสำเร็จจากทั่วโลก  เป็นโครงการที่ดำเนินการโดยกระทรวงการท่องเที่ยวและวัฒนธรรม

            สำหรับในช่วงปี 2545 – 2562 หรือเป็นระยะเวลา 17 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าต่างชาติมาซื้อบ้านและใช้สอยรวมเป็นมูลค่าประมาณ 11.89 พันล้านริงกิต หรือ 96,000 ล้านบาท ถ้าคิดเป็นค่าซื้อบ้านสักครึ่งหนึ่ง และหน่วยที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งมีราคา 10 ล้านบาท ก็มีคนซื้อเพียง 4,800 หน่วยเท่านั้น หรือหากเฉลี่ยก็เป็นจำนวนเพียงปีละ 282 หลัง การที่ไทยจะหวังว่าภายในเวลา 5 ปีจะสามารถเชิญคนต่างชาติมาอยู่ในไทยได้ถึง 1 ล้านคน ซื้อบ้านสัก 500,000 หลัง จึงเป็นสิ่งที่ (แทบ) เป็นไปไม่ได้เลย  แม้ว่าไทยน่าจะมีศักยภาพในการดึงดูดชาวต่างชาติได้ดีกว่ามาเลเซียเพราะมีขนาดใหญ่กว่า หลากหลายกว่า แต่ก็มีจุดอ่อนอยู่มากมายเช่นกัน

            หันไปดูสหรัฐอเมริกา ประเทศที่ดึงดูดคนต่างชาติไปซื้อบ้านมากที่สุด ปรากฏว่าทางสมาคมนายหน้าอเมริกัน (National Association of Realtors) ระบุว่าในรอบ 1 ปีล่าสุด (เมษายน 2563-มีนาคม 2564) มีการซื้อขายบ้านโดยชาวต่างประเทศถึง 54.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือเป็นเงินไทยที่ 1.686 ล้านล้านบาท ซึ่งเท่ากับ (2.8% ของ 1.96 ล้านล้านเหรียญสหรัฐของยอดขายบ้านที่มีอยู่ทั่วประเทศ)  นี่แสดงว่าชาวต่างประเทศไม่ได้มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาเลย จำนวนผู้ซื้อบ้านในช่วงดังกล่าวมี 107,000 หน่วย หรือ 1.8% ของยอดขายบ้านที่มีอยู่ 5.79 ล้านหน่วย ซึ่งก็ถือว่าไม่มาก

            ทั้งนี้ 58% ของผู้ซื้อต่างชาติเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในสหรัฐอเมริกาน้อยกว่าสองปี ณ เวลาที่ทำธุรกรรม หรือคือผู้ถือวีซ่าประเภท Non-immigrant (ประเภท B)  ทั้งนี้ผู้ซื้อต่างประเทศ 5 อันดับแรกได้แก่ แคนาดา (8% ของผู้ซื้อต่างประเทศ, $4.2 พันล้านเหรียญ) เม็กซิโก (7% ของผู้ซื้อต่างประเทศ, $2.9 พันล้านเหรียญ) จีน (6% ของผู้ซื้อต่างประเทศ, $4.5 พันล้านเหรียญ) อินเดีย (4% ของผู้ซื้อต่างประเทศ, $3.1 พันล้านเหรียญ) และสหราชอาณาจักร (4% ของผู้ซื้อต่างประเทศ, $2.3 พันล้านเหรียญ) <3>

            จะเห็นได้ว่าขนาดสหรัฐอเมริกายังมีผู้ไปซื้อบ้านเพียง 107,000 หน่วยในเวลา 1 ปี ประเทศไทยจะ “ฝันหวาน” ว่าจะมีผู้ซื้อบ้านสักครึ่งล้านหน่วยใน 5 ปี หรือปีละ 100,000 หน่วยคงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้เลย  ในแต่ละปี ปริมาณการซื้อขายบ้านในประเทศไทยคงมีเพียงไม่เกิน 300,000 หน่วยเท่านั้น  ประเทศไทยก็ไม่มีแรงดึงดูดใดๆ ที่จะไปเทียบกับสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ หรือประเทศในกลุ่มสแกนดิเนเวียได้ ตัวเลขที่ทางการอ้างมาจึงเป็นไปไม่ได้เลย

            ในความเป็นจริงฝรั่งที่มีฐานะดีจะไม่มาอยู่ประเทศไทยเป็นการถาวร นอกจากจะมาอยู่ชั่วคราวเพื่อหนีความหนาวเท่านั้น  ส่วนใหญ่ฝรั่งที่มาอยู่ไทยถาวรนั้น มักเป็นพวกที่หนีความกดดันในประเทศของตนเองและพวกที่มาเกษียณอายุ ไม่ใช่เพราะรวย แต่เพราะเงินบำนาญไม่พอใช้ในประเทศตนเอง พวกนี้เรียกว่า Pension Refugees มาอยู่ไทยเพราะค่าครองชีพที่ไทยถูกว่า การที่จะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคงน้อยมากหรือแทบจะไม่มีเลยเพราะเงินไม่พอ เอาเงินเก็บไว้ใช้จ่ายดีกว่า เช่าเอาถูกกว่าซื้อ มีผู้บอกว่า “ฝรั่งที่ปากบอกว่ารักประเทศไทยนั้น เขาไม่ได้รักประเทศไทยเช่นที่เราเข้าใจหรอก แต่รักความสะดวกสบายที่เขาสามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่าบ้านเขาต่างหาก  อย่าหลงประเด็นเวลาที่เขาบอกว่ารักเมืองไทย”

            ในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา การนำคนรวยๆ มาในประเทศที่ยากจนและทำให้เกิดความเจริญก็มีเช่นกัน เช่น  เขตเช่านานาชาติในนครเซี่ยงไฮ้ ที่ต่างชาติเช่านครเซี่ยงไฮ้ไปแทบทั้งเมืองในชื่อว่า Shanghai International Settlement <4> แล้วจัดการบริหารให้เป็นเทศบาลนานาชาติ ที่มีทั้งสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ฝรั่งเศสและอื่นๆ ในการนี้ได้นำคนรวยเข้ามาอยู่ในเซี่ยงไฮ้ ได้มีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่มากมายจนกลายเป็นอนุสรณ์สถานรำลึกถึงการเป็นอาณานิคมในเซี่ยงไฮ้ รวมทั้งอาณานิคมอื่นๆ เช่น Kiautschou Bay Leased Territory <5> ให้แก่เยอรมนี และ Guangzhouwan <6> ทางตอนใต้ของจีนให้แก่ฝรั่งเศส เป็นต้น

            จะเห็นได้ว่านครย่างกุ้ง กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ซิตี้ กรุงฮานอย ที่เคยเป็นอาณานิคมของอังกฤษและฝรั่งเศส มีสถาปัตยกรรมที่งดงาม มีการผังเมืองอย่างดี มีคนรวยๆ จากต่างประเทศมาอยู่ และทำให้เมืองเหล่านี้เจริญขึ้น  อาจกล่าวได้ว่าเมื่อ 70 ปีก่อน นครต่างๆ เหล่านี้คงเจริญไม่แพ้กรุงเทพมหานครหรืออาจจะเจริญมากกว่าด้วยซ้ำไป เพราะมีคนรวยๆ จากต่างชาติมา  แต่ก็คงเป็นความเจริญที่กระจุกในเมืองนั้นเป็นสำคัญ

            อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันก็มีโอกาสที่จะมีการลงทุนมหาศาลในไทยโดยประเทศจีน ทั้งนี้มีการเปิดช่องให้ต่างชาติสามารถมาเช่าที่ดินนับหมื่นๆ นับแสนๆ ไร่จาก “เจ้าสัว” หรือส่วนราชการในไทย มาตั้งเป็นลักษณะ “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” “เมืองใหม่” หรืออาณานิคมในรูปแบบใหม่ ที่คนจีนสามารถมาซื้อห้องชุดได้ 100%  การนี้น่าจะดึงดูดชาวจีนได้ดี เพราะในประเทศจีน อนุญาตให้ต่างชาติที่อยู่มาครบปีที่สามารถเช่าห้องชุดได้ระยะยาว ไม่เกิน 70 ปีเท่านั้น และต่างชาติสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ 40-50 ปีเท่านั้น แต่มาเช่าในไทยได้เกือบร้อยปี

            แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือ ในอีกเกือบ 100 ปีข้างหน้าพวกเขาจะคืนที่ดินแก่คนไทยหรือ จะยึดไปทั้งประเทศ!

 

อ้างอิง

<1> มติ ครม. ดึงต่างชาติมั่งคั่งล้านคน ซื้อที่พักอาศัย ทำงานในเมืองไทย https://bit.ly/3kKFMuD

<2> Malaysia My Second Home is back but it may not last, here’s why. https://bit.ly/2XRRCKz

<3> National Association of Realtors. International Transactions in U.S. Residential Real Estate. https://bit.ly/3oe4CoR

<4> Shanghai International Settlement. https://en.wikipedia.org/wiki/Shanghai_International_Settlement

<5> Kiautschou Bay Leased Territory. https://en.wikipedia.org/wiki/Kiautschou_Bay_Leased_Territory

<6> Guangzhouwan. https://en.wikipedia.org/wiki/Guangzhouwan