ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจข้อมูลตลาดที่แท้จริงทั่วประเทศ ให้ข้อมูลว่า แม้ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยในไทยนับหมื่นล้าน แต่เป็นแค่ “กระผีกริ้น” ไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจใดๆ ได้เลย  แต่การให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์รังแต่จะเป็นการช่วยให้เกิดการเก็งกำไร ปั่นราคา ทำให้คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น ถือเป็นการขายชาติชัดเจน

            จากข้อมูลการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการรวบรวมไว้ ปรากฏว่า ในปี 2561 มีต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยสูงสุดถึง 57,251 ล้านบาท จำนวน 13,569 หน่วย แต่หากดูจากยอดจองซื้อที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยรวบรวมจากโครงการจัดสรรทั่วประเทศ ประมาณการว่าอยู่ที่ 70,134 ล้านบาท จำนวน 12,334 ล้านบาทในปีเดียวกัน ยิ่งในปี 2563-4 ปรากฏว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติจองซื้อจริงมีน้อยมากเพียง 1,398 และ 1,815 หน่วยเท่านั้น โอกาสที่จะกระตุ้นให้ได้เท่าเดิมที่ห่างกันราว 9 เท่าก็คงเป็นไปได้ยากมาก

            จะสังเกตได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติโอนซื้อในช่วงปี 2561-2564 เป็นราคาประมาณ 3.955 – 4.692 ล้านบาท  ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติจองซื้อ (ยังไม่ได้โอน) เป็นในราคาประมาณ 3.321-5.686 ล้านบาท ซึ่งไม่ต่างจากราคาเฉลี่ยที่คนไทยซื้อ  หากอนุญาตให้ต่างชาติมาซื้อได้ และมีมาตรการจูงใจต่างๆ อาจทำให้ต่างชาติมาแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนในชาติ เป็นการสร้างปัญหา/เบียดเบียนให้กับคนในชาติ ถือเป็นการทำร้ายคนชาติเดียวกันอย่างไม่น่าให้อภัย

            จำนวนและมูลค่าการจองซื้อโครงการที่อยู่อาศัยในแต่ละปี เป็นข้อมูลที่น่าเชื่อถือที่สุดเพราะการจองซื้อในแต่ละปีสะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน ในขณะที่ข้อมูลการโอนนั้น ผู้ซื้อคงจะจองซื้อมาก่อนหน้านี้ แต่เพิ่งโอน จึงไม่สะท้อนภาวะตลาดล่าสุด  ผลการวิเคราะห์ในที่นี้พบว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่จองซื้อโดยคนต่างชาติ ในปี 2561 ที่ 12,334 หน่วยนั้น มีสัดส่วนเป็นเพียง 7.2% ของจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าน้อยมาก ไม่มีนัยสำคัญเลย  แม้ในภาวะปกติที่มีคนต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยกันมาก ก็มาเพียง 7.2% และหากคิดเป็นมูลค่าก็รวม 9.6% เพราะคนต่างชาติอาจซื้อในราคาเฉลี่ยที่สูงกว่าเล็กน้อย

            ยิ่งมาในปี 2563 และ 2564 ที่มีคนต่างชาติซื้อขายที่อยู่อาศัยเพียง 1.5%-3.3% ของจำนวนหน่วย และ 1.2%-3.7% ของมูลค่านั้น ก็ยิ่งน้อยเข้าไปอีก   การกระตุ้นให้มาซื้อในทันทีทันใดคงจะเป็นไปไม่ได้ เพราะในขณะนี้ราคาที่อยู่อาศัยของไทย ไม่ขึ้นราคา และราคาตกต่ำลงด้วยซ้ำไป  คนไทยก็ยังไม่ซื้อ ชาวต่างชาติก็มีความรอบรู้ จึงไม่น่าจะมาซื้อในขณะนี้ ยกเว้นซื้อได้ในราคาต่ำกว่าท้องตลาดเท่านั้น ซึ่งในกรณีนั้น คนไทยก็ซื้อได้  ส่วนคนต่างชาติจะซื้อ ก็ต่อเมื่อเห็นแนวโน้มราคากำลังขึ้น เช่นในช่วงปี 2560-2561 ที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น คนต่างชาติก็เห็นว่าหากซื้อไปแล้วจะได้กำไร จึงซื้อ

            ด้วยเหตุนี้ การหวัง “ล่อ” ให้คนต่างชาติมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจคงเป็นไปไม่ได้ หากแม้สมมติว่าในอนาคตมีคนต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยถึง 2 เท่าของปี 2561 คือเพิ่มจาก 12,334 หน่วย เป็น 24,668 หน่วย และมูลค่าเพิ่มจาก 70,134 ล้านบาท เป็น 140,268 ล้านบาท ก็มีค่าเพียงแค่ 0.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทยที่ประมาณ 17 ล้านล้านบาทเท่านั้น 

            อย่างไรก็ตามการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ  จึงเป็นมาตรการที่ไร้ประสิทธิผล แต่ในทางตรงกันข้ามจะสร้างปัญหาได้สารพัด เช่น

            1. การก่อให้เกิดการเก็งกำไร กอบโกยรายได้เข้ากระเป๋าโดยชาวต่างชาติ

            2. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

            3. การนำพาแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทย ดังที่เคยเกิดขึ้นในกรณีตำรวจล้อมจับ “‘มังกรจีน’ รัวยิง ร.ต.อ.-ด.ต.เจ็บ ขณะเข้าค้นบ้าน ปิดล้อมระทึก ก่อนยอมจํานน. . .โดยที่เกิดเหตุเป็นบ้านหรูหลังใหญ่อยู่ในเนื้อที่กว่า 1 ไร่ บริเวณบ้านพบรถหรู 3 คันจอดอยู่ ประกอบด้วยรถโรลส์รอยซ์. . .รถเปอร์เช่. . .และรถเบนซ์” (https://bit.ly/3i0AhWX) เป็นต้น

            ที่สำคัญการเปิดโอกาสให้ต่างชาติมาซื้อที่ดินนี้ คงได้ประโยชน์กับอภิมหาเศรษฐีระดับ “เจ้าสัว” ที่ครองที่ดินนับหมื่นๆ ไร่ในแต่ละราย ที่ดินเหล่านี้คงได้โอกาสผ่องถ่ายขาย/เช่าระยะยาวให้กับนักลงทุนข้ามชาติโดยเฉพาะ “ประเภทมหาอำนาจซีกโลกตะวันออก” ที่มีเชื้อสายเดียวกัน และต่อไปประเทศไทยก็คงมีเขตเช่า คล้ายกับที่เซี่ยงไฮ้ในอดีตเมื่อ 100 ปีก่อน เป็นต้น

            ประเทศไทยควรพัฒนาหรือหาทางดึงนักลงทุนมาลงทุนในประเทศไทย เพื่อสร้างงานจำนวนมากๆ แก่คนไทย มากกว่างานคนใช้ในบ้านชาวต่างชาติ และควรที่จะรักษาฐานการลงทุนของเกาหลี ญี่ปุ่น ไต้หวันที่ทยอยย้ายออกจากประเทศไทยไปเวียดนาม อินโดนีเซียและกัมพูชามากกว่าจะเร่งส่งเสริมให้ขายที่ดินและบ้านแก่คนต่างชาติ