ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ผมได้เชิญนางมิมิ บราวน์ อธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน ฮ่องกง ไปเป็นวิทยากร จัดอบรมการประเมินค่าทรัพย์สินโดยใช้แบบจำลองทางสถิติให้กับทางราชการไทย ผมเคยพบท่านตั้งแต่สมัยที่ท่านเป็นรองอธิบดีเมื่อปี 2545 คราวนี้กรมของท่านได้มอบรายงาน 2009 Hong Kong Property Review ให้ผมเล่มหนึ่ง ซึ่งเป็นข้อมูลล่าสุด และโดยที่เป็นข้อมูลจากแหล่งที่เป็นกลาง ไม่ใช่จากนายหน้านานาชาติ ซึ่งอาจขาดความเป็นกลางในการรายงานบ้าง ดังนั้น ผมจึงขอสรุปมาเพื่อประโยชน์ในการย้อนมองประเทศไทย

          ฮ่องกงมีขนาดพื้นที่เพียง 1,041 ตร.กม. ซึ่งเล็กกว่ากรุงเทพมหานครที่มีขนาด 1,568 ตร.กม. ยิ่งถ้ารวมปริมณฑลด้วย ก็คงเป็นประมาณ 8,000 ตร.กม. และมีประชากร 7 ล้านคน ซึ่งก็พอ ๆ กับกรุงเทพมหานคร ฮ่องกงนับเป็นประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจที่ขึ้นต่อการค้าโลก ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจโลกมีปัญหา ฮ่องกงก็ได้รับผลกระทบโดยตรง โดยในปี 2551 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจมีเพียง 2.5% ซึ่งก็พอ ๆ กับไทยในห้วงเวลาเดียวกัน ส่วนดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงตกต่ำสุดในรอบ 4 ปี และมีการให้ออกจากงานและปิดร้านค้าต่าง ๆ เป็นจำนวนมาก สถาบันการเงินก็เข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงอย่างมากโดยเฉพาะในครึ่งหลังของปี 2551 ซึ่งต่างกันโดยสิ้นเชิงกับครึ่งปีแรก

          ตลาดที่อยู่อาศัย: นับแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2551 ตลาดที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลงมาก ความเชื่อมั่นตกต่ำ สถาบันการเงินเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ  มีที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองซื้อขายกัน 95,931 หน่วยในปี 2551 ซึ่งถือว่าลดจากปี 2550 ถึง 22% ในปี 2551 มีที่อยู่อาศัยว่างอยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย 52,940 หน่วยหรือประมาร 4.9% ของทั้งหมด ราคาบ้านมือสองลดลงประมาณ 5% โชคดีที่ราคาที่อยู่อาศัยของไทยในห้วงเวลาเดียวกันยังไม่ลด อย่างไรก็ตามในปี 2552 นี้ หากเศรษฐกิจไทยตกต่ำลงจนเป็นค่าติดลบ ก็มีโอกาสเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่น อาจลดราคาลงเช่นที่เคยปรากฏมาครั้งล่าสุดเมื่อปี 2541-2542

          อาคารสำนักงาน: ถือว่าตกต่ำกว่าที่อยู่อาศัย เพราะพอเศรษฐกิจตกต่ำ การเลิกจ้างก็เกิดขึ้น การขยายสำนักงานก็ลดลง เป็นการซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจให้ตกต่ำลงไปอีก ฮ่องกงมีพื้นที่สำนักงานมากกว่าไทย คือมีประมาณ 10.4 ล้าน ตร.ม.  ส่วนไทยยังอยู่ที่ระดับ 8 ล้าน ตร.ม. อย่างไรก็ตามในปี 2551 มีพื้นที่สำนักงานซึ่งส่วนมากเป็นเกรดหนึ่ง เพิ่มขึ้น 341,100 ตร.ม. ซึ่งถือว่ามากกว่าปี 2550 เล็กน้อย ปริมาณการเข้าใช้สอยพื้นที่ก็พอ ๆ กับปริมาณการสร้างใหม่ อย่างไรก็ตามมีพื้นที่สำนักงานว่างถึง 8.4% หรือประมาณ 873,000 ตรม. แต่ก็ยังดีกว่าในกรุงเทพมหานครที่มีอัตราว่างที่คาดว่าจะเกินกว่า 12% คาดว่าพื้นที่สำนักงานสร้างเสร็จใหม่ในปี 2552 และ 2553 จะเป็น 152,700 และ 102,700 ตร.ม. ตามลำดับ ในปี 2551 ราคาซื้อขายพื้นที่สำนักงานลดลง 8% แต่ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 14%  ทำให้อัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้น แสดงถึงความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น

          พื้นที่ค้าปลีก: อันได้แก่พื้นที่ห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้า ปรากฏว่ามีเกิดเพิ่มขึ้น 49,300 ตร.ม. พอ ๆ กับปี 2550 ทำให้มีพื้นที่ว่างรวมกันประมาณ 920,100 ตร.ม. หรือประมาณ 8.7% ของทั้งหมด อย่างไรก็ตามด้วยการพัฒนาโครงการล่วงหน้า ทำให้คาดว่า พื้นที่ค้าปลีกในปี 2552 และ 2553 ยังจะเพิ่มขึ้นอีก 94,000 และ 90,300 ตร.ม. ตามลำดับ พื้นที่ค้าปลีกในฮ่องกงซึ่งมีอยู่ถึง 10.6 ล้าน ตร.ม. นั้น เป็นพื้นที่ที่นอกจากใช้สำหรับคนในประเทศแล้ว ยังมุ่งไปยังนักท่องเที่ยวด้วย ดังนั้นหากเศรษฐกิจตกต่ำ การท่องเที่ยวลดน้อยลง พื้นที่ค้าปลีกเหล่านี้ก็จะมีปัญหามากเป็นพิเศษ

          สถานการณ์ในฮ่องกงทุกวันนี้คงคล้ายกับสิงคโปร์ ซึ่งในปี 2552 นี้ คาดว่าอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจจะติดลบ ทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะลดปริมาณลง และลดมูลค่าลง ส่วนกรณีของไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครนั้น ยังรอดูสถานการณ์ความเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอยู่ และอาจจะหนักหนาสาหัสกว่าฮ่องกงและสิงคโปร์ในประเด็นที่ไทยยังมีปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมือง และความไม่มั่นคงในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ที่ทวีความรุนแรงขึ้น และหากขยายขอบเขตความรุนแรงเข้ามาถึงกรุงเทพมหานครเมื่อใด ไทยก็คงมีสภาพคล้ายอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ในช่วงก่อน ซึ่งมีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนไปน้อยมาก อย่างไรก็ตามในปี 2552 คาดว่าทั้งฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียจะมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจเป็นบวกราว 6% และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขยายตัวต่อเนื่อง สถานการณ์เช่นนี้สวนทางกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย