ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          แค่เรื่องถนนตามผังเมืองรวมเรื่องเดียว ก็แสดงให้เห็นแล้วว่า ผังเมืองฉบับนี้ขาดประสิทธิภาพ ควรแก้ไขโดยไม่รีรอ อย่าให้ระบบราชการกีดขวางการพัฒนาประเทศ
          ผังเมือง กทม. มีการวางแผนขยายถนนเดิม และสร้างถนนใหม่ 140 สาย แต่อย่าเพิ่งดีใจ เพราะเกือบทั้งหมดการเวนคืนยังไม่ได้ทำ ฝ่ายวางผังเมืองขีดเขียนไว้เฉย ๆ ที่สำคัญก็คืองบประมาณการก่อสร้างถนนเหล่านี้ ยังไม่ได้ขอ ยังไม่มีงบประมาณแต่อย่างใด ถนนเหล่านี้จึงเป็นเพียงการขีดเขียนไว้ (กึ่ง) แก้เกี๊ยวว่าผังเมืองรวม กทม. ก็มีข้อดีเหมือนกัน หากมองในแง่ร้ายก็อาจทำให้เข้าใจผิดได้ว่าทางราชการเพียงทำการ "สลับขาหลอก" หรือไม่
          หากดูในถนนที่คิดจะปรับปรุงขยายทั้งหลายนั้น แทบไม่มีความเป็นไปได้เลย เช่น ถนนซอยสุขุมวิท 39 ที่ปัจจุบันมีขนาดกว้างประมาณ 10-12 เมตร ผังเมือง กทม. ก็วางแผนจะขยายเป็น 16 เมตร (ชื่อถนนตามโครงการว่า ข.38) ทั้งที่มีอาคารสร้างอยู่ชิดกันแทบเต็มพื้นที่ หรือถนนซอยพร้อมศรี หรือซอยสุขุมวิท 49/11 ซึ่งจะไปเชื่อมต่อถึงถนนทองหล่อ ก็มีชื่อถนนโครงการว่า ข.40 โดยวางแผนที่จะทำให้เป็นถนนกว้าง 16 เมตรเช่นกัน ทั้งที่ถนนเส้นนี้มีความกว้างปัจจุบันประมาณ 10 เมตร และมีที่อยู่อาศัยสร้างอยู่เต็ม เป็นต้น
          หากพิจารณาจากผังเมืองรวมฉบับปี พ.ศ.2549 ถนนหลายสายเหล่านี้ ก็ขีดไว้ตั้งแต่ พ.ศ.2549 แล้ว แต่ก็ยังไม่ได้นำมาใช้หรือทำการก่อสร้างอยู่ดี จึงถือเป็นความคลุมเครือเป็นอย่างยิ่ง นอกจากนั้นบางเส้นยังเปลี่ยนแปลงเป็นแนวใหม่เสียอีก โดยทำการขีดให้เพี้ยนออกไปจากเส้นเดิม แต่ก็ยังไม่ได้ดำเนินการอะไร ความไม่แน่นอนของถนนโครงการเช่นนี้สร้างปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะปัญหาราคาขายที่อาจจะสูงหรือต่ำเกินความเป็นจริง
          ปัญหาที่สำคัญที่สุดในการรอนสิทธิต่อประชาชนก็คือ ตามถนนสายเดิมที่จะขยาย เช่น สุขุมวิท 39 ตามที่อ้างถึงข้างต้น ขณะนี้กว้างประมาณ 10-12 เมตร แต่ตามโครงการ (ที่ยังไม่มีความแน่นอนใด ๆ) กำหนดให้มีความกว้าง 16 เมตร คือต้องขยายจากเดิมข้างละ 2-3 เมตร ในการขออนุญาต จึงต้องถือตามถนนโครงการคือ ต้องร่นจากปัจจุบันเข้าไป จะถือตามแนวเขตที่ดินปัจจุบันไม่ได้
          อย่างไรก็ตามโดยที่เป็นถนนโครงการที่จะขยาย ซึ่งตามผังเมืองระบุว่า หากถนนกว้าง 16 เมตร จะพัฒนาอะไรที่เป็นประโยชน์ได้หลายประการ แต่ต้องเป็นถนน 16 เมตรที่เสร็จแล้วเท่านั้น ดังนั้นในกรณีถนนสุขุมวิท 39 หรือถนนสายอื่น ๆ ทั่วกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีแต่แนวถนนโครงการกว้าง 16 เมตร  เจ้าของที่ดินต้องร่นการก่อสร้างออกไปตามแนวถนนใหม่ แต่ไม่ได้รับสิทธิการก่อสร้างเพิ่มเติมตามสิทธิที่พึงได้ของที่ดินที่ติดถนนกว้าง 16 เมตร แต่อย่างใด
          อีกประเด็นหนึ่งเรื่องถนนก็คือ ถ้าถนนหน้าที่ดินกว้าง 10 เมตร ต้องกว้างเท่ากับหมด อย่างกรณีซอยร่วมฤดี ที่ถนนตามทะเบียนถนนกว้าง 10 เมตร แต่ในความเป็นจริง มีบางช่วงกว้างเพียง 8.5-9.5 เมตร เพราะการบุกรุกของเจ้าของที่ดินริมทาง ก็ต้องถือตามที่กว้างน้อยที่สุด อย่างกรณีถนนพหลโยธินจากอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิถึงสวนจตุจักร บางช่วงกว้างไม่ถึง 30 เมตร แต่บางช่วงกว้างเกิน 50 เมตร ก็คงต้องถือตามที่กว้างน้อยที่สุด ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารได้เช่นเดิมอีกต่อไป
          ยิ่งกว่านั้นยังมีเรื่องหยุมหยิมในเรื่องถนน เช่น การกำหนดที่ดินที่จะพัฒนาบนถนนที่กว้าง 10 เมตร ต้องมีความกว้าง 10 เมตรโดยตลอด เชื่อมต่อกับถนนสายหลักที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร และถนนสายรองที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 8 เมตร หรือการกำหนดให้ที่ดินที่จะพัฒนาบนถนนที่กว้าง 12 เมตร ต้องมีความกว้าง 12 เมตรโดยตลอด เชื่อมต่อกับถนนสายหลักที่กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และถนนสายรองที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 8 เมตร หรือการกำหนดให้ที่ดินที่จะพัฒนาบนถนนที่กว้าง 16 เมตร ต้องมีความกว้าง 16 เมตรโดยตลอด เชื่อมต่อกับถนนสายหลักที่กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร และถนนสายรองที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และการกำหนดให้ที่ดินที่จะพัฒนาบนถนนที่กว้าง 30 เมตร ต้องมีความกว้าง 30 เมตรโดยตลอด เชื่อมต่อกับถนนสายหลักที่กว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร และถนนสายรองที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
          การกำหนดแบบ "วางนุก" ไว้ในทำนองนี้ เท่ากับเป็นการพันคอตัวเองไว้ เช่น กรณีซอยหลายแห่งในถนนสุขุมวิท ต่างก็ไปสิ้นสุดตรงคลองแสนแสบ ซึ่งผังเมืองไม่ได้กำหนดไว้ว่า หากท้ายถนนผ่านหน้าที่ดินด้านหนึ่งติดคลองสาธารณะ จะทำการก่อสร้างใด ๆ ได้หรือไม่ การนี้จึงชี้ให้เห็นว่า ผังเมืองรวมฉบับนี้ ดูออกจะ "ไม่เต็มใจ" ให้เมืองมีการพัฒนาเท่าที่ควร พยายามกีดกันการพัฒนาพื้นที่ภายในใจกลางเมือง ซึ่งต้องการหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) อยู่ชอบกล

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน