ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ท่านนึกสงสัยไหม ทำไมพื้นที่ตรงนั้นตรงนี้กำหนดสี กำหนดสิทธิแตกต่างกันไป บ้างได้เปรียบ บ้างเสียเปรียบ ตอนนี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครกำลังจะหมดลง เราจะมีผังเมืองใหม่ มาช่วยกันคิดอย่าให้ใครมาวางผังเมืองส่งเดช
          ที่ผ่านมาไม่ว่าจะเป็นในผังเมือง หรือตามประกาศของส่วนราชการต่าง ๆ มีการรอนสิทธิของประชาชนหลายประการ เช่น ห้ามก่อสร้างในระยะ 15 เมตรแรกจากริมถนนบางสาย การห้ามก่อสร้างหรือการจำกัดความสูงบริเวณรอบอนุสาวรีย์หรือสถานที่สำคัญต่าง ๆ เป็นต้น ผมได้เสนอในที่ประชุมว่า การกระทำอย่างนี้ ถือเป็นการรอนสิทธิของชาวบ้าน ไม่น่าจะสามารถทำได้และไม่ควรทำอีก
          ในสหรัฐอเมริกา ถ้าทางหลวงสร้างผ่านบริเวณใด และหากบริเวณนั้นบังเอิญมีภูมิทัศน์หรือวิวสวยงาม และเราต้องการสงวนวิวเหล่านั้นไว้ให้สาธารณชนได้ชื่นชม เราก็จะต้องห้ามการก่อสร้างบนแปลงที่ดินริมทางหลวงจนจรดภูเขาหรือแม่น้ำข้างทางไปเลย
          แต่การห้ามดังกล่าว จะต้องชดเชยเป็นค่าเวนคืนวิวหรือภูมิทัศน์ดังกล่าวโดยเฉพาะ โดยทางราชการจะต้องจ่ายเงินให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกรอนสิทธิ ห้ามก่อสร้างใด ๆ ไปบังวิวดังกล่าว จะไปห้ามเฉย ๆ โดยไม่จ่ายค่าทดแทนไม่ได้
          กรณีนี้ก็น่าจะนำมาปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน ลองนึกถึงอกเขาอกเรา ถ้าเราเป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดถนนศรีนครินทร์ ทางราชการ (ผังเมืองสมุทรปราการ) สั่งห้ามก่อสร้างอาคารในระยะ 15 เมตรแรกจากถนน ที่ดินที่ควรมีราคาตารางวาละ 100,000 บาท ก็คงแทบไม่เหลือค่าเลยก็ได้ อย่างนี้ก็ออกจะไม่เป็นธรรมสำหรับประชาชน
          ดังนั้นในกรณีที่ทางราชการจะออกกฎหมายใด ๆ มารอนสิทธิประชาชน ราชการก็ต้องจ่ายค่าเวนคืน หรือค่ารอนสิทธิ เช่นเดียวกับที่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ได้ยึดถือมาโดยตลอด เป็นต้น และในวันหน้าหากยังไม่มีการจ่ายค่าทดแทนใด ๆ ผู้เสียหายอาจต้องพึ่งศาลปกครองก็เป็นได้
          ถ้าผังเมืองใหม่รอนสิทธิ์ ก็ต้องจ่ายค่าทดแทน ถ้าให้สิทธิพิเศษ ก็ต้องเสียภาษีเพิ่ม เช่น วันนี้ที่ดินแถวซอยวัชรพล (เช่นมีขนาด 10 ไร่ ติดถนนหน้ากว้าง 40 เมตร) ราคาตลาดที่ซื้อขายกันทั่วไป สมมติเป็นเงินตารางวาละ 20,000 บาทหรือไร่ละ 8 ล้านบาท หรือรวมเป็นเงิน 80 ล้านบาท ถ้าผังเมืองใหม่รอนสิทธิ์ให้สามารถสร้างได้อย่างจำกัด ซึ่งทำให้ที่ดินลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียว ส่วนต่างนั้น ชาวบ้านเจ้าของที่ดินก็ควรได้รับการชดเชย จึงจะเป็นธรรม
          ในทางตรงกันข้าม ถ้าที่ดินแปลงใด ที่แต่เดิมอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างศูนย์การค้าไม่ได้ ถ้ามีการเปลี่ยนใหม่ให้สามารถสร้างได้ การที่มีศักยภาพสูงขึ้นเพราะผังเมืองเช่นนี้ อานิสงส์จากการนี้ ก็ควรต้องแบ่งกำไรคืนสังคมด้วยการเสียภาษีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเป็นศูนย์การค้าด้วย
          เช่นนี้จึงจะเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ดังนั้น เราจึงอาจพิจารณาตามความเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินระหว่างผังเมืองปัจจุบัน และผังเมืองใหม่ในอนาคต โดยถือหลักว่า ถ้าทางราชการไม่อยากให้สร้าง ก็ต้องชดเชย และถ้าทางเอกชนได้ประโยชน์เพิ่ม ก็ต้องจ่ายเพิ่ม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน