บทสรุปสำหรับผู้บริหาร

                     จากข้อมูล ณ สิ้นปี 2563 การไฟฟ้านครหลวงได้ให้ความอนุเคราะห์ข้อมูลแก่มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย โดยพบว่า เฉพาะในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านอยู่รวมกัน 3,995,253 หน่วย และมีบ้านว่างอยู่ 535,799 หน่วย หรือ 13.4% ของทั้งหมด เมื่อนำข้อมูลของการไฟฟ้ามาวิเคราะห์เพิ่มเติมจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ครอบคลุมในพื้นที่นอกเขตบริการของการไฟฟ้านครหลวง แต่ยังอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็พบว่ามีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 4,654,370 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 617,923 หน่วย หรือประมาณ 13.3% ของทั้งหมด

                     บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย พื้นที่ที่พึงระวังก็คือพื้นที่ที่ห้องชุดมีอัตราว่างสูงสุดกว่าพื้นที่อื่นๆ ได้แก่ ธนบุรี 28.6% นนทบุรี 27.8% คลองเตย 27.5% บางกะปิ 27.3%  อื่นๆ (นอกเขต) 26.8% บางใหญ่ 26.8% และบางนา                     26.2%    พื้นที่ธนบุรีมีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง ซึ่งถือว่าจะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก

                     สำหรับพื้นที่ๆ ถือว่าปลอดภัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ พื้นที่สมุทรปราการโดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6.0% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมาได้แก่พื้นที่ สมุทรปราการ บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปิ นวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6% - 7.9% เท่านั้น  แสดงว่าพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร

                     การมีบ้านว่างมากแสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย  การพยายามโหมสร้างที่อยู่อาศัยนใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลาจะยิ่งเพิ่มบ้านว่างให้มีมากขึ้นตามลำดับ  ทางราชการจึงควรหาทางในการช่วยระบายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมือสองเหล่านี้ เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ ให้เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติต่อไป

เรื่องเดิม

                     ตามที่การไฟฟ้านครหลวงได้อนุเคราะห์ข้อมูลให้กับมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ “บ้านว่าง” ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เมื่อปี 2562 และเมื่อเดือนมกราคม 2564 มูลนิธิได้ดำเนินการวิเคราะห์เสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงนำเสนอเพื่อประโยชน์ต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน ตลอดจนให้เป็นประโยชน์ต่อทางราชการในการวางแผนด้านที่อยู่อาศัย และให้เป็นประโยชน์ต่อนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงินในการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน

 

เกี่ยวกับ “บ้านว่าง”

                     บ้านว่างหรือ Unoccupied Housing Units ก็คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย) ทั้งนี้รวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่มีไว้เพื่อการซื้อขาย โดยเกือบทั้งหมดบ้านว่างอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอีกต่อไป จึงไม่ได้เป็นภาระของผู้ประกอบการแต่อย่างใด  อย่างไรก็ตามบ้านว่างไม่รวมอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า หอพักหรืออื่นๆ ที่เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่า

                     บ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุดอันหนึ่ง ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มาก ก็แสดงว่าในแง่หนึ่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก  การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก และหากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย ก็อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย

                     อาจกล่าวได้ว่าจำนวนตัวเลขบ้านว่างเพิ่มขึ้นตลอดเวลา แต่เทียบเป็นสัดส่วนกับจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั้งหมด กลับลดลง  ตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย  ทั้งนี้ยังเป็นประโยชน์ต่อการไฟฟ้านครหลวงที่ติดตั้งมิเตอร์แต่มีผู้ใช้น้อยซึ่งอาจไม่คุ้มค่า สำหรับภาคเอกชนโดยเฉพาะนักพัฒนาที่ดินก็สามารถใช้ข้อมูลนี้เพื่อเพิ่มความระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด สินค้าบ้านว่างเหล่านี้อาจมาขายแข่ง ยิ่งกว่านั้นข้อมูลบ้านว่างนี้ยังจะเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ  นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่พึงมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้

 

การสำรวจบ้านว่างที่ผ่านมา

                     การสำรวจบ้านว่างเกิดขึ้นครั้งแรกในปี 2558 โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ว่าจ้างศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ทำการสำรวจ และในครั้งที่ 2 ธนาคารฯ ก็ว่าจ้างศูนย์ข้อมูลฯ ให้สำรวจอีกรอบในปี 2541 ซึ่งเป็นในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2544 และได้พบจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนสูงถึง 350,000 หน่วย หรือประมาณ 14% ของที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในขณะนั้น

                     จากการศึกษาต่อเนื่องของธนาคารอาคารสงเคราะห์เองด้วยการวิเคราะห์จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ติดมิเตอร์ไฟฟ้าจากการไฟฟ้านครหลวงแล้ว แต่ไม่ได้ใช้ไฟฟ้าเลย หรือใช้ไฟฟ้าน้อยมาก (ไม่เกิน 15 หน่วย) หรือที่ถูกยกเลิกมิเตอร์ไฟฟ้าแล้ว มีสัดส่วนรวมกันประมาณ 17% ของจำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าทั้งหมดในช่วงปี 2539-2546 โดยปีที่สำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2546 มี “บ้านว่าง” ถึง 362,118 หน่วย (http://bit.ly/21sjMkv) อย่างไรก็ตาม ณ เดือนมกราคม 2559 จำนวนผู้ใช้ไฟฟ้าเฉพาะที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นเป็น 2,967,456 หน่วยแล้ว ก็ยังมีบ้านว่างเป็นจำนวนสูงถึง 445,118 หน่วย

                     เมื่อเดือนพฤษภาคม 2561 มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้ขอความอนุเคราะห์ข้อมูลจากการไฟฟ้านครหลวง และนำมาวิเคราะห์โดยอนุมานจากข้อมูลโดยรวมของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่า จำนวนบ้านว่างอยู่ที่ 525,889 หน่วย  โดยปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 110,000-120,000 หน่วย นี่เท่ากับว่าถ้าไม่ผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 4 ปีครึ่ง ยังมีบ้านเหล่านี้เป็นอุปทานขายได้ในตลาด  จึงนับว่าบ้านว่างมีจำนวนมหาศาล แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตราย

                     บ้านว่าง 525,889 หน่วยนี้ คิดจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือราว 10.3% ของทั้งหมด  แสดงว่าในบ้าน 10 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง อีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย  สัดส่วนนี้ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติเมื่อ 20 ปีก่อน  โดยในปี 2538 ดร.โสภณ พบบ้านว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น  และต่อมาในปี 2541 พบบ้านว่างประมาณ 12.0% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด  สัดส่วนของบ้านว่างจึงลดลงตามลำดับ

 

แผนที่ 1: แผนที่เขตจ่ายไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง

 

แผนที่ 2: แผนที่การสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th)

 

ผลสำรวจบ้านว่างปี 2563

                     ณ ต้นปี 2564 การไฟฟ้านครหลวงได้ให้ความอนุเคราะห์ข้อมูลแก่มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย โดยพบว่า เฉพาะในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านอยู่รวมกัน 3,995,253 หน่วย และมีบ้านว่างอยู่ 535,799 หน่วย หรือ 13.4% ของทั้งหมด แสดงว่ามีบ้านว่าง 1 หลังในทุกๆ 7.5 หลัง ซึ่งถือว่าสูงมากพอสมควร

 

 

                     เมื่อนำข้อมูลของการไฟฟ้ามาวิเคราะห์เพิ่มเติมจากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ครอบคลุมในพื้นที่นอกเขตบริการของการไฟฟ้านครหลวง แต่ยังอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็ได้ข้อมูลที่กว้างขวางชัดเจนยิ่งขึ้น  อย่างไรก็ตามในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนี้ ไม่รวมในตัวเมืองนครปฐม รวมเฉพาะอำเภอสามพรานและอำเภอนครชัยศรี แต่รวมบางส่วนของอยุธยา (บางปะอิน-ประตูน้ำพระอินทร์-โรจนะ) และฉะเชิงเทรา (บางวัวบางส่วน) ซึ่งอยู่ในเขตการขยายตัวของเมืองจากกรุงเทพมหานคร  ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลสำรวจไว้ตั้งแต่ปี 2537 โดยถือเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของไทย จึงครอบคลุมจำนวนโครงการไว้มากที่สุด

                     ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 4,654,370 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 617,923 หน่วย หรือประมาณ 13.3% ของทั้งหมด  บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย

 

 

                     ในจำนวนบ้านว่างทั้งหมดนั้น 357,353 หรือ 58% เป็นห้องชุดนั้น ยังมีกลุ่มใหญ่อีกราว 147,235 หน่วย หรือ 24% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาก็คือบ้านเดี่ยว ที่ยังมีว่างอยู่รวม 69,149 หน่วย หรือ 11% เป็นตึกแถวหรือาคารพาณิชย์ 23,225 หน่วย หรือ 4% และเป็นบ้านแฝด 20,961 หน่วยหรือเพียง 3% เท่านั้น ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา จำนวนห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ

                     จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย  กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก  ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว  หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น

                     จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนบ้างว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า โดยเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 500,000 บาท มีสัดส่วนการว่างสูงถึง 21.1%  สินค้าประเภทนี้ค่อนข้างทรุดโทรมเพราะคงเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกสามารถซื้อเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ  ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถซื้อได้ ผู้เก็งกำไรก็สามารถซื้อเพื่อการปล่อยเช่าหรือขายต่อในเวลาอันควรก็ได้  ยิ่งบ้านราคาถูกยิ่งอาจมีการดูแลชุมชนที่จำกัดกว่า อาจไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรมจึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า

 

พื้นที่พึงระวัง/ปลอดภัย

	พื้นที่ที่พึงระวังก็คือพื้นที่ที่ห้องชุดมีอัตราว่างสูงสุดกว่าพื้นที่อื่นๆ ได้แก่พื้นที่ต่อไปนี้
ทำเล	% ว่าง หรือเท่ากับว่าง 1 หลังสำหรับบ้านทุกๆ
ธนบุรี	28.60%	3.5 หน่วย
นนทบุรี	27.80%	3.6 หน่วย
คลองเตย	27.50%	3.6 หน่วย
บางกะปิ	27.30%	3.7 หน่วย
อื่นๆ (นอกเขต)	26.80%	3.7 หน่วย
บางใหญ่	26.80%	3.7 หน่วย
บางนา	26.20%	3.8 หน่วย

                     พื้นที่ธนบุรีมีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง ซึ่งถือว่าจะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก

	สำหรับพื้นที่ๆ ถือว่าปลอดภัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่พื้นที่ต่อไปนี้:
ทำเล	% ว่าง หรือเท่ากับว่าง 1 หลังสำหรับบ้านทุกๆ
สมุทรปราการ	6.00%	16.6
บางนา	6.80%	14.7
บางพลี	7.00%	14.4
มีนบุรี	7.20%	13.9
บางกะปิ	7.40%	13.5
นวลจันทร์	7.60%	13.2
ราษฎร์บูรณะ	7.70%	13
คลองเตย	7.90%	12.7
ลาดกระบัง	7.90%	12.6
ธนบุรี	7.90%	12.6

 

                     ทั้งนี้พื้นที่ๆ ปลอดภัยที่สุดได้แก่ สมุทรปราการโดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6.0% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมาได้แก่พื้นที่ สมุทรปราการ บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปิ นวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6% - 7.9% เท่านั้น  แสดงว่าพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร