ตามที่มีข่าวว่ามีอาบอบนวดย่านปิ่นเกล้าจะขายราคา 470 ล้าน ดร.โสภณฟันธงว่าราคานี้น่าจะคุ้มค่ากับการซื้อขาย

            มีข่าวว่า “ฮือฮา! โฆษณาประกาศขายอาบอบนวด ย่านปิ่นเกล้า ราคา 470 ล้านบาท ยันธุรกิจถูกกฎหมายทุกอย่าง มีรายได้เข้าทุกวัน กำไร 3-6 ล้านต่อเดือน. . .มีทีมงานบริหารเดิมพร้อมดูแล หรือถ้าไม่อยากบริหารเอง เรามีผู้พร้อมเช่าบริหาร 2 ล้าน/เดือน. . .ทรัพย์สินประกอบด้วยที่ดินปลอดภาระ ติดถนนอรุณอมรินทร์ทำเลทอง 3 ไร่เศษ อาคารสถานบันเทิงครบวงจร 5 ชั้น 3 หลัง ใบอนุญาตสถานบริการอาบอบนวด 104 ห้อง ใบอนุญาตประกอบกิจการคาเฟ่ขนาดใหญ่ 50 โต๊ะ สาเหตุที่ขายเพราะเจ้าของสูงอายุ และไม่มีผู้สืบทอดกิจการ เสนอขายที่ 470 ล้านบาท. . .” <1>

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอาบอบนวดหลายแห่งในอดีต รวมทั้งศึกษาธุรกิจบันเทิงมาโดยตลอด ให้ข้อสังเกตว่า

            1. รายได้ที่ว่า 3-6 ล้านบาทต่อเดือนนั้นคงเป็นรายได้ก่อนเกิดโควิด เพราะหลังจากปิดโควิดมาเกือบ  2 ปี ก็ไม่มีรายได้มาโดยตลอด และถึงแม้มีรายได้จริง ก็คงได้กำไรสุทธิไม่ถึง 3-6 ล้านบาท

            2. ส่วนที่ว่า “มีผู้พร้อมเช่าบริหาร 2 ล้านบาท/เดือน” นั้น หากถือเป็นรายได้สุทธิที่ 80% ของค่าเช่านี้ ก็เป็นเงิน 1.6 ล้านบาทต่อเดือน หรือมีกำไรปีละ 19.2 ล้านบาท หรือมีผลตอบแทนเบื้องต้นปีละ 4.08% ซึ่งก็นับว่าเป็นรายได้ที่สูงพอสมควร แต่ก็อาจมีความไม่แน่นอนของกระแสเงินสด

            3. หากพิจารณาเบื้องต้นจากราคา 470 ล้านบาทสำหรับพื้นที่ 3 ไร่เศษบริเวณถนนปิ่นเกล้า-นครไชยศรี ก็ตกเป็นเงินตารางวาละ 391,667 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาตลาดที่ควรจะเป็นตารางวาละ 330,000 บาท แต่ก็คงต้องต่อรอง  ทั้งนี้เพราะยังมีอาคาร 5 ชั้น 3 หลัง พร้อมอุปกรณ์ตกแต่งต่างๆ หากขายสิ่งเหล่านี้ออกไป เหลือเป็นเงิน 400 ล้านบาทโดยประมาณ 330,000 บาทตามราคาตลาด

            ดังนั้นถ้าซื้อที่ดินผืนนี้ และหากยังสามารถเปิดกิจการต่อไปได้อีก 5 ปี ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่า (Return on Investment) ปีละประมาณ 4% และยังมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน (Return of Investment) อีกประมาณ 5-6% ต่อปีในทำเลนี้อีกต่างหาก จึงนับว่าคุ้มที่จะมีผู้ซื้อกิจการนี้

            อย่างไรก็ตาม ก็มีข่าวว่า “ชูวิทย์ ชี้ธุรกิจ อาบอบนวด กลายเป็นของโบราณ เดินทางมาถึงจุดจบแล้ว” โดยนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ อ้างว่ามีผู้ประกอบอาชีพอิสระโดยไม่ต้องใช้สถานบริการอาบอบนวด ไม่ต้องเสียค่าหัวคิวเช่นแต่ก่อนนั้น เรื่องนี้ก็มีส่วนจริง แต่สถานประกอบการ ไม่จำเป็นต้องมี “มาม่าซัง” (คนเชียร์แขก) ก็ได้ ไม่ได้มีหัวคิวอะไรมาก เพราะเป็นค่าสถานที่เฉกเช่นโรงแรม และผู้ใช้บริการก็มีทางเลือกผู้ให้บริการมากมาย สะดวกกว่าการไปจ่ายกันเองหลายต่อ และอาจมีการหลอกลวงกันเกิดขึ้นได้ หากอาบอบนวดมีการปรับปรุงด้านการบริการระดับโรงแรม การป้องกันโรค ความปลอดภัย ก็ยังจะสามารถเดินหน้าต่อไปได้แน่นอน

            ผู้สนใจซื้อคงต้องไปต่อรองราคาโดยดูจากรายการทรัพย์สินและรายได้ให้ชัดเจนต่อไป

อ้างอิง

<1> โซเชียลแห่แชร์ ประกาศขายอาบอบนวด ย่านปิ่นเกล้า 470 ล้าน รายได้เข้าบัญชีทุกวัน 7 ธันวาคม 2564. https://www.amarintv.com/news/detail/111232

<2> ชูวิทย์ ชี้ธุรกิจ อาบอบนวด กลายเป็นของโบราณ เดินทางมาถึงจุดจบแล้ว. 8 ธันวาคม 2564. https://www.amarintv.com/news/detail/111403