เมื่อเร็วๆ นี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของจีดีพี และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน” <1> นี่เป็นข้อมูลจริงหรือเท็จ ต้องมาว่ากันให้ชัดเพื่อประโยชน์ในการวางแผนชาติ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่ ธปท. อ้างเช่นนี้ คงดูจากตัวเลขที่ว่า

            1. มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ณ ปี 2563 เป็นเงิน 1,057,415 ล้านบาท <2>

            2. ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2562 (ตามราคาคงที่ ณ ปี 2545) เป็นเงิน 10,932,066 ล้านบาท <3>

            ดังนั้น ธปท. จึงอนุมานไปว่าขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศมีสูงถึง 9.7% (1,057,415 ล้านบาท หารด้วย 10,932,066 ล้านบาท)  ข้อมูลข้างต้นคลาดเคลื่อนเพราะ

            1. ถ้าหากต้องการเปรียบเทียบ ต้องนำ GDP ที่เป็นราคาตลาดปัจจุบัน (ไม่ใช่เอาราคาคงที่มาใช้) ที่ 16,898,086 ล้านบาทในปี 2562 ที่ลดลงเหลือ 15,706,021 ล้านบาทในปี 2563 มาเทียบ ซึ่งจะเหลือเพียง 6.7% เท่านั้น (1,057,415 ล้านบาท หารด้วย 15,706,021 ล้านบาท)

            2. อย่างไรก็ตามกรณีนี้เป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ซึ่งอาจเป็นที่ดินเปล่า การโอนกันระหว่างญาติ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใด ซึ่งไม่ใช่การโอนกันที่สะท้อนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

            3. มีสถิติการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2563 ระบุว่าเป็นเงิน 928,376 ล้านบาท <4> ดังนั้นขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยต่อ GDP จึงเป็นเพียง 5.9% (928,376 ล้านบาท หารด้วย 15,706,021 ล้านบาท)

            4. ในการพิจารณาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มุ่งเฉพาะบ้านมือหนึ่งเท่านั้น (บ้านมือสองเป็นการโอนกันเอง ไม่เกี่ยวกับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยตรง) โดยมูลค่าการโอนบ้านมือหนึ่งในปี 2563 เป็นเงิน 685,875 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็น 4.4% ของ GDP

            5. การโอนที่อยู่อาศัยในตลาดในมือของผู้ประกอบการซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่แท้จริงนั้น เป็นการโอนที่รวมผู้ที่จองซื้อมาก่อนหน้านี้ด้วย ไม่ใช่อุปสงค์เฉพาะในแต่ละปี  ในการวิเคราะห์ตลาดที่แท้ ควรเจาะลึกให้เห็นชัดว่าในมือผู้ประกอบการมีการซื้อขายกันเท่าไหร่ ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศ จะขายที่อยู่อาศัยได้ 93,256 หน่วย รวมมูลค่า 376,501 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็น 2.4% ของ GDP

            6. ยิ่งพิจารณาจากยอดขายในปี 2564 ซึ่งน้อยมาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าจะมีการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ทั่วประเทศรวมกันเพียง 243,656 ล้านบาท หรือจะเท่ากับ 1.5% ของ GDP ปี 2564 ที่คาดการณ์ไว้ที่ 15,988,514 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีส่วนในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้น้อยมาก

            7. ธปท.คาดหวังว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี ผลสัมฤทธิ์ต่อการเพิ่มขึ้นของ GDP ก็เป็นเพียง 0.25% - 0.35% ซึ่งคงไม่มีพลังไปกระตุ้นเศรษฐกิจได้แต่อย่างไร

            แต่ในความเป็นจริง ในขณะที่เศรษฐกิจตกต่ำหนักในปี 2563 และต่อเนื่องมาปี 2564 ก็คงไม่มีใครคิดจะซื้อบ้านเพิ่มขึ้นมากมายอย่างที่คาดหวัง มีแต่ลดลงเพื่อประหยัดเงินไว้ใช้สอยในยามฉุกเฉินมากกว่า ดังนั้นแนวคิดที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีความเป็นไปได้เลย

            ยิ่งกว่านั้น การอ้างว่ามี “ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง” ยังค่อนข้าง “เลื่อนลอย” ถ้าอ้างแบบนี้ธุรกิจอื่นก็อ้างได้ว่าส่งผลกระทบต่อธุรกิจอื่นได้เช่นกัน ส่วนที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่งผลถึงการจ้างงานถึง 2.8 ล้านคนนั้น ตัวเลขน่าจะสูงเกินจริงไปหรือไม่ เพราะในการก่อสร้างจริง ส่วนมากใช้แรงงานต่างด้าว ทั้งนี้ จำนวนคนต่างด้าวที่มาทำงาน ณ เดือน ตุลาคม 2564 ของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว <5> พบว่า มีคนต่างด้าวทำงานในภาคการก่อสร้าง ดังนี้:

            - คนต่างด้าวมาตรา 63/1 (ประเภทชนกลุ่มน้อย) ที่ได้รับอนุญาตทำงานคงเหลือทั่วราชอาณาจักร 24,819 คน

            - คนต่างด้าวมาตรา 59 นำเข้าตาม MOU (เมียนมา ลาว กัมพูชา เวียตนาม) 105,231 คน

            - คนต่างด้าวมาตรา 59 นำเข้าตาม มติครม. 20 สิงหาคม 2562 (เมียนมา ลาว กัมพูชา) 172,893 คน

            - คนต่างด้าวมาตรา 63/2 นำเข้าตามมติ ครม. 4 สิงหาคม 2563 ตามแบบ บต.24 (เมียนมา ลาว กัมพูชา) 1,500 คน

            - คนต่างด้าวมาตรา 63/2 ประเภทนำเข้าตาม มติ ครม. 4 สิงหาคม 2563 ตามแบบ บต.23 (เมียนมา ลาว กัมพชา เวียตนาม) 49,617 คน

            - คนต่างด้าวประเภทนำเข้าตาม มติ ครม. 29 ธันวาคม 2563 (เมียนมา ลาว กัมพูชา) 89,786 คน

            รวมแล้วมีเพียง 443,846 คน ถ้า หากรวมสถาปนิกหรือคนงานไทยอีก ก็คงมีเพียงเพียงไม่เกิน 600,000 คน ด้วยเหตุนี้ตัวเลขจ้างงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ 2.8 ล้านคน คงเป็นตัวเลขเกินจริงหรือไม่

            ในยุคนี้เราต้องบริหารด้วยข้อมูล ถ้าข้อมูลผิดเพี้ยน นโยบาย แผน มาตรการ กลยุทธ์ที่ออกมาก็อาจผิดพลาดได้

อ้างอิง

<1> โปรดดู ดร.ดอน นาครทรรพ. ​ธปท. คิดอะไรถึงผ่อนคลายมาตรการ LTV https://www.bot.or.th/Thai/ResearchAndPublications/articles/Pages/Article_25Oct2021.aspx

<2> ธปท. EC_EI_009_S2 เครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ https://www.bot.or.th/App/BTWS_STAT/statistics/ReportPage.aspx?reportID=899&language=th

<3> GDP ปี 2562 จากสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ. https://www.nesdc.go.th/download/national_account/NI_GDP.xlsx

<4> ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคาสงเคราะห์

<5>  โปรดดู https://www.doe.go.th/prd/assets/upload/files/alien_th/b6ab7ae510c3f3f104f077c00a8b4206.pdf