ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ถนนแคบ ๆ แบบใจกลางเมืองเดิม ควรรักษาไว้และส่งเสริมให้เติบโตต่อเนื่อง แทนการขยายตัวของเมืองตามยถากรรม ที่อาจอนุมานได้นักผังเมืองกระแสหลักของไทยที่ไปศึกษามาจากประเทศตะวันตก ใจแคบและละทิ้งรากเหง้าของไทยแท้ๆ
          ในระหว่างวันที่ 16-21 มิถุนายน 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำพาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ นครโอซากา นารา โกเบ ประเทศญี่ปุ่น ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เพื่อระดมทุนสนับสนุนกิจกรรมสาธารณประโยชน์ของมูลนิธิ ในระหว่างนั้นได้พบข้อคิดที่น่าสนใจเกี่ยวกับการวางแผนพัฒนาเมือง มาแลกเปลี่ยนกันในเรื่องถนนแคบ ๆ ในนครต่าง ๆ ของญี่ป่น
          ท่านที่ไปเที่ยวญี่ปุ่น จะสังเกตได้ว่าถนนซอยส่วนใหญ่ในนครต่าง ๆ มีขนาดแคบ ๆ วิ่งรถได้แค่ช่องทางจราจรเดียวเป็นสำคัญ ซึ่งก็คล้าย ๆ กับแถวพาหุรัด บางลำพู สำเพ็ง เยาวราช ฯลฯ ที่มีถนนตรอกซอกซอยแคบ ๆ เช่นกัน แต่ปรากฏว่าของไทย ขาดการพัฒนาใจกลางเมืองต่อเนื่อง เราทอดทิ้งศูนย์กลางเมืองเดิม ละทิ้งรากเหง้าของเราเอง แล้วหันไปสร้างศูนย์กลางเมืองต่อที่สีลม และขยายไปรัชดาภิเษก พระรามที่ 3 บางนา ศรีนครินทร์ ปิ่นเกล้า ฯลฯ
          บางคนบอกเราไม่ควรให้อาคารสร้างชิดติดกันเพราะอาจเกิดปัญหาเพลิงไหม้ได้ แต่ที่ญี่ปุ่นทำไมเขาทำได้ เขายังมีท่อแก๊สลงใต้ดินอีกด้วย ดูน่ากลัวกว่าไทยด้วยซ้ำ แต่ในประเทศไทย เรากลับอ้างความไร้ประสิทธิภาพในระบบการดับเพลิง มากีดขวางการพัฒนาเมือง การพัฒนาประเทศ ประเทศไทยโดยเฉพาะมหานครใหญ่ ๆ ควรยกระดับประสิทธิภาพการดับเพลิงด้วยเทคโนโลยีใหม่ ๆ หน่วยเคลื่อนที่เร็ว หรือเฮลิคอปเตอร์-เครื่องบินดับเพลิง แทนที่จะอาศัยแต่ระบบดับเพลิงเดิม ๆ ที่ใช้มาครึ่งศตวรรษ ผนวกกับการทำงานอาสาสมัครของเหล่ามูลนิธิต่าง ๆ
          นอกจากนี้ยังมีบางคนอ้าง (ส่งเดช) ว่าการอยู่อย่างหนาแน่นไม่เหมาะสมสำหรับประเทศไทย แถม "ข่มขู่" ว่าเป็นเพราะไทยเป็นประเทศร้อนชื้น เชื้อรา (เชื้อโรค) มากมาย ทำให้เราต้องสร้างบ้านให้โล่ง ๆ กว้าง ๆ ไว้  ซึ่งเป็นความเชื่อที่ผิด ถ้าเมืองไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครไม่เคยมีพาหุรัด บางลำพู สำเพ็ง เยาวราช ฯลฯ ก็ว่าไปอย่าง แต่นี่เราเคยมีมาแล้ว แต่เรากลับทิ้งรากเหง้าเดิมเสีย เพียงเพราะการ "ตามก้น" ตะวันตก
          ในญี่ปุ่น เขารักษาเขตใจกลางเมืองไว้อย่างเดิม ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง เขาอนุญาตให้สร้างอาคารชิดติดกันได้ โดยไม่ต้องเว้นระยะ ไม่ต้องร่นหน้า ร่นหลัง เหมือนในกรณีกรุงเทพมหานคร ที่ดูเป็นการแกล้งไม่ให้เมืองมีการพัฒนาในแนวสูง ๆ ไล่คนกรุงเทพมหานครให้ออกไปอยู่นอกเมือง มากกว่าที่จะพัฒนาใจกลางเมืองให้เจริญ แล้วเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดิน เพื่อไม่ให้เมืองขยายตัวออกไปอย่างไร้การควบคุมทุกทิศทุกทาง
          การที่เมืองขยายตัวออกไปตามยถากรรมนี้ ถือเป็นการทำลายสิ่งแวดล้อม ทำลายพื้นที่ชนบทรอบนอกของเมืองอย่างไม่อาจกลับคืนมาได้ เช่น ย่านบางนาที่ปลูกข้าวได้ดีที่สุดของไทย ย่านบางมดที่ปลูกส้มที่มีชื่อเสียง หรือในเขตจังหวัดนนทบุรีที่มีสวนทุเรียนขึ้นชื่อของประเทศ ล้วนถูกทำลายย่อยยับลงเพราะการขยายตัวของเมืองอย่างขาดการวางแผน ผมจึงสงสัยนักว่า นักผังเมืองกระแสหลักที่วางผังเมืองจนเกษียณอายุราชการไปหลายชั่วรุ่น ได้เกียรติยศชื่อเสียงไปมากมาย ไปทำอะไรกันอยู่ จึงปล่อยให้กรุงเทพมหานครและเมืองทั้งหลายประสบชะตากรรมเช่นนี้
          โดยนัยนี้ เราต้องสร้างระบบรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ให้สามารถประสานส่วนต่าง ๆ ของเมือง โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง อนุญาตให้สร้างอาคารได้สูง ๆ ที่มีความหนาแน่นมาก (High Density) แต่ไม่เกิดความแออัด (Overcrowdedness) เพื่อประสิทธิภาพการใช้ที่ดินสูงสุด เพราะให้เมืองมีประสิทธิภาพในการทำการหน้าที่เพื่อประชาชนส่วนใหญ่

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน