รถไฟฟ้าสายสีเหลืองกำลังจะเปิด สายนี้ดีในแง่ที่ผ่านในบางช่วง ผ่านบริเวณที่มีประชากรหนาแน่นดี จึงน่าจะมีประโยชน์ แล้วสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไรบ้าง

            โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง เป็นระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Straddle Monorail) มีลักษณะเป็นโครงสร้างยกระดับตลอดแนวเส้นทาง มีระยะทางทั้งสิ้น 30.4 กิโลเมตรรวม 23 สถานี มีจุดประสงค์เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างสายสีน้ำเงินที่สถานีรัชดา (สถานีลาดพร้าวของสายสีน้ำเงิน) กับระบบขนส่งมวลชน 4 สาย คือ สายสีเทาของกรุงเทพ สายสีส้มบริเวณทางแยกลำสาลี รถไฟเชื่อมต่อท่าอากาศยาน (Airport Rail Link) บริเวณทางแยกต่างระดับพระราม 9 และสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่สถานีสำโรง

รายละเอียดแนวเส้นทาง <1>

            เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา ได้ทดสอบการใช้เส้นทาง ศูนย์ซ่อมบำรุง (Depot) ผ่านไปยังสถานีศรีเอี่ยม สถานีศรีอุดม สถานีสวนหลวง ร.9 สถานีศรีนครินทร์ 38 และสถานีศรีนุช รวมระยะทางประมาณ 6 กม. จากระยะทางทั้งหมดของสายทาง 30.4 กม. . .รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สามารถทำความเร็วได้ถึง 80 กม./ชั่วโมง. . .ตัวรถกว้าง 3.16 เมตร น้ำหนัก 14,500 – 15,000 กก./ตู้ โดยระยะแรกจะเปิดให้บริการ 4 ตู้/ขบวน รองรับผู้โดยสารได้ 17,000 คน/ชั่วโมง/ทิศทาง และสามารถเพิ่มตู้โดยสารได้สูงสุด 7 ตู้/ขบวน จะรองรับผู้โดยสารได้มากถึง 28,000 คนต่อขบวนต่อทิศทาง จะมีทั้งหมด 30 ขบวน ปัจจุบันเดินทางมาถึงประเทศไทยแล้ว 22 ขบวน คาดว่าจะครบถ้วนประมาณไตรมาสแรกของปี 2565 และจะพร้อมเปิดให้บริการประมาณกลางปี 2565 <2>

            ตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน 62,867 หน่วย ขายไปแล้ว 47,588 หน่วย ยังรอผู้มาซื้ออยู่ 15,279 หน่วย รวมมูลค่าหน่วยขายที่รอคนมาซื้อเป็นเงิน 76,129 ล้านบาท ทั้งนี้หน่วยขายที่มีรอการขายมากที่สุดก็คือห้องชุด จำนวน 7,544  หน่วย หรือราวครึ่งหนึ่งของทั้งหมด และมีมูลค่ารวม 36,131 ล้านบาท  รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนเหลืออยู่เพียง 1,525  หน่วย แต่มูลค่ารวมสูงถึง 17,936 ล้านบาท  ตามาด้วยทาวน์เฮาส์ จำนวนที่รอผู้ซื้อมีอยู่ 5,207 หน่วย แต่มีมูลค่ารวม 16,081 ล้านบาท

            สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่า  บริเวณลาดพร้าวช่วงต้น-ช่วงกลาง พบว่า เกือบทั้งหมดเป็นอุปทานที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด โดยมีรวมกันถึง 16,832 หน่วย ยังเหลือขายอยู่ 4,264หน่วย รวมมูลค่าที่ยังเหลือขายออยู่ 27,661 หน่วย ประมาณการขายได้เดือนละ 2.4% ของอุปทานทั้งหมด  ทั้งนี้สินค้าที่ยังเหลือขายอยู่มากที่สุด ก็คือ ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 1,373 หน่วย รวมมูลค่าที่ยังรอการขายอยู่ 5,142 ล้านบาท รองลงมาเป็นห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 1,330 หน่วย รวมมูลค่า 8,880 ล้านบาท

            บริเวณลาดพร้าวกลางจนถึงช่วงถึงตลาดบางกะปิด  พบว่าส่วนใหญ่ก็เป็นห้องชุดเช่นกัน โดยมีห้องชุดน้อยกว่าช่วงแรกของลาดพร้าว คือมีเพียง 1,986 หน่วย เหลือขายอยู่เพียง 218 หน่วย มีมูลค่าที่เหลือขายอยู่เพียง 667 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถขายได้เดือนละ  2.8%  อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งหลังปี 2564 เป็นต้นมา ก็มีการพัฒนาห้องชุดในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมากขึ้นตามลำดับ เพราะความคืบหน้าในการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้นั่นเอง

            บริเวณถนนศรีนครินทร์จากบางกะปิถึงอ่อนนุช มีการพัฒนาที่หลากหลาย แม้ว่าส่วนใหญ่จะเป็นอาคารชุด แต่ก็มีสินค้าอื่นเช่นกัน เช่น มีบ้านเดี่ยวยังเหลืออยู่ 116 หน่วย ทาวน์เฮาส์เหลืออยู่ 258 หน่วย และห้องชุดเหลืออยู่ 1,874 หน่วย ทั้งนี้ห้องชุดกลุ่มที่ยังเหลืออยู่มากที่สุดก็คือห้องชุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 809 หน่วย  อย่างไรก็ตามห้องชุดในบริเวณนี้ขายได้ดีพอสมควร โดยเฉลี่ยขายได้เดือนละถึง 4.7% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด

            สำหรับช่วงศรีนครินทร์ถึงบางนา-ตราดนั้นก็มีการพัฒนาที่หลากหลาย โดยมีบ้านเดี่ยวรอขายอยู่ 750 หน่วย  แต่โดยมากเป็นในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบ้านแฝดก็มีเลหืออยู่ 358 หน่วย เกือบทั้งหมดมีราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ก็มีเหลือขายอยู่ 874 หน่วย แต่เป็นในระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นสำคัญ  ส่วนห้องชุดมีเหลือขายอยู่เพียง 538 หน่วย  โดยรวมแล้วที่อยู่อาศัยทุกประเภทในย่านนี้มีเหลือขายอยู่ 2,536 หน่วย รวมมูลค่า 17,047 ล้านบาท และมีอัตราการขายได้เดือนละ 2.5%

            ส่วนบริเวณถนนศรีนครินทร์ฝั่งด้านใต้ก็พบว่า มีหน่วยขายหลากหลายเช่นกัน โดยกลุ่มที่ยังเหลือขายสูงสุดกลับเป็นทาวน์เฮาส์ที่เหลือขายอยู่ 1,329 หน่วย ทั้งนี้เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก แต่เดือนหนึ่งๆ ขายได้ถึง 4.0% จึงไม่น่าเป็นห่วงนัก ส่วนห้องชุดเหลือขายอยู่ 650 หน่วย ทั้งนี้เป็นห้องชุดราคาค่อนข้างถูก คือ ราคาไม่เกิน 1-2 ล้านบาทกลุ่มหนึ่งและราคา 2-3 ล้านบาทอีกกลุ่มหนึ่ง แต่อัตราการขายช้าคือ 2.9% ต่อเดือนเท่านั้น   นอกจากนี้ยังมีบ้านเดี่ยวรอขายอยู่ 66 หน่วย บ้านแฝด 166 หน่วย และตึกแถวอีก 10 หน่วย

            ในช่วงสุดท้ายคือบริเวณเทพารักษ์ กลับไม่พบห้องชุดเลย ทั้งนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมาเปิดไปค่อนข้างมาก สินค้าหลักกลับเป็นทาวน์เฮาส์ ที่มีเหลืออยู่ 2,746 หน่วย รวมมูลค่า 6,492 ล้านบาท ทั้งนี้ทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3ล้านบาท มีอัตราการขายในกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่ 2.9% ต่อเดือน  บ้านเดี่ยวก็มีรอขายอยู่ 610 หน่วย รวมมูลค่า 2,841 ล้านบาท และขายได้เดือนละ 2.3% ส่วนบ้านแฝดก็ยังรอขายอยู่ 315 หน่วย รวมมูลค่า 1,155 ล้านบาท (ขายได้เดือนละ 2.4%)

            ในขณะนี้มีโครงการรอเปิดตัวอยู่ทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 327 โครงการ แต่เฉพาะในช่วงลาดพร้าว ศรีนครินทร์ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองน่าจะมีอยู่ประมาณ 28 โครงการซึ่งนับว่าไม่น้อย โดยเป็นโครงการอาคารชุดในช่วงลาดพร้าวประมาณ 12 โครงการ ช่วงศรีนครินทร์ประมาณ 6 โครงการ รวม 18 โครงการ ส่วนบ้านแนวราบที่จะเปิดคาดว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์เป็นสำคัญ โดยจะมีทาวน์เฮาส์ในย่านลาดพร้าว 3 โครงการ และตามแนวถนนศรีนครินทร์ 7 โครงการ รวม 10 โครงการ

            ในด้านราคาที่ดิน ตามสถานีรถไฟฟ้า ส่วนมากจะมีราคาสูงในบริเวณจุดตัดที่ก่อให้เกิดการพัฒนาแบบ Transit Oriented Development สถานีที่มีราคาสูงมากเป็นดังนี้:

            1. บริเวณจุดเริ่มต้นโครงการถนนรัชดา ซึ่ง ณ ปี 2564 มีราคาตารางวาละ 550,000 บาท เป็นบริเวณสำคัญที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีโอกาสพัฒนาในเชิงพาณิชย์สูง รวมทั้งโครงการอาคารชุดพักอาศัย

            2. บริเวณสถานีบางกะปิ ซึ่ง ดร.โสภณ ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 300,000 บาท สูงกว่าบริเวณสถานีลำสาลีซึ่งเป็นจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีส้มเสียอีก เพราะบริเวณสถานีบางกะปิ มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเข้มข้นมานาน

            3. บริเวณสถานีศรีเอี่ยม ซึ่งเป็นจุดตัดกับถนนบางนา-ตราดและในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าเชื่อมกับสนามบินสุวรรณภูมิ โดยมีราคาตารางวาละ 280,000 บาท

            4. บริเวณสุดท้ายก็คือบริเวณสถานีสำโรง ซึ่งเป็นจุดที่มีการแข่งขันในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่และมีตลาดรวมทั้งศูนย์การค้า จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็น 400,000 บาทต่อตารางวา

 

            เมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน จะพบว่า อัตราการเพิ่มขึ้นในสถานีหลักๆ ค่อนข้างสูงมาก โดยสูงถึงประมาณ 10-16%  ทั้งที่ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 6-8% ต่อปีเท่านั้น และหากพิจารณาเฉพาะที่ดินเปล่าที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาที่ดินเพื่มขึ้นเพียง 3-5%เท่านั้น แสดงว่าการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างเด่นชัดมาก ทั้งนี้สถานีรัชดา เพิ่มขี้นสูงสุดถึง 165 ส่วนสถานีสำโรงเพิ่มขึ้น 10% ทั้งนี้เพราะเพิ่มขึ้นสูงมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาแล้ว

            ในกรณีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในพื้นที่เขตวังทองหลางและลาดพร้าวที่เป็นช่วงต้นของรถไฟไฟฟ้าสายสีเหลืองตามแนวถนนลาดพร้าว ถือว่ามีความหนาแน่นของประชากรมากพอสมควร คือประมาณ 5,352 – 5,692 คนต่อตารางกิโลเมตร แต่ในช่วงศรีนครินทร์ อาจมีความหนาแน่นของประชากรน้อยกว่า  โดยเฉพาะในส่วนที่เป็นส่วนของจังหวัดสมุทรปราการ ปรากฏว่ามีความหนาแน่นของประชากรเพียง 2,855 คนต่อตารางกิโลเมตรเท่านั้น กรณีนี้อาจยังความห่วงใยต่อความสำเร็จของรถไฟฟ้าสายนี้ว่าจะมีคนขึ้นมากน้อยเพียงใด           

            ตัวอย่างที่น่าห่วงคือรถไฟฟ้าสายสีม่วง เช่น บริเวณที่ผ่านเทศบาลตำบลไทรม้า ปรากฏว่าเทศบางแห่งนี้ มีขนาด 8.144 ตร.กม. มีประชากร 23,742 คน หรือมีความหนาแน่นที่ 2,915 คนต่อตารางกิโลเมตร ด้วยความหนาแน่นของประชากรที่ต่ำเช่นนี้ ทำให้มีผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงน้อยมาก  ถ้านำมาเทียบกับสายสีเหลืองส่วนใต้ผ่านเทพารักษ์ ก็อาจเข้าทำนองเดียวกันเพราะที่อำเภอเมืองสมุทรปราการมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 2,855 คนเท่านั้น อย่างไรก็ตามบริเวณเทพารักษ์ก็มีประชากรมากกว่าค่าเฉลี่ยนี้ จึงหวังว่ารถไฟฟ้าสายนี้จะมีผู้ใช้บริการตามสมควร