รถไฟฟ้าสายสีส้มนี้กำลังจะแล้วเสร็จ เป็นสายที่ดีมากที่สุดสายหนึ่งเพราะเป็นสายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้จะเพิ่มขึ้นมาก และจะทำให้เมืองขยายไปทางตะวันออกยิ่งขึ้น

            รถไฟฟ้าสายนี้เป็นระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (Heavy Rail) มีระยะทางรวมทั้งสิ้น 39.8 กิโลเมตร แบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนตะวันตก เรียกว่า ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และส่วนตะวันออก เรียกว่า ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) โดยเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2553 คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน – มีนบุรี

            ต่อมาเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2554 คณะรัฐมนตรีได้มีมติอนุมัติให้การจ้างที่ปรึกษาดำเนินงานโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี ซึ่งต่อมาคณะรัฐมนตรีได้รับความเห็นชอบตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2559 ให้ดำเนินงานก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ– มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ก่อน แต่ในช่วงตลิ่งชัน – ศูนย์วัฒนธรรมฯ ที่ควรจะก่อสร้างเป็นอย่างมากเพราะเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรงกลับชะลอไปก่อน นับว่าน่าเสียดายเป็นอย่างยิ่ง

            สำหรับภาพรวมความก้าวหน้าของการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 ปรากฏว่าคืบหน้าไปแล้ว 88.46% โดยแยกเป็นความก้าวหน้าในรายละเอียดของโครงสร้างสถานี ดังนี้:

            OR13 : สถานี ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เสร็จแล้ว 99.83%
            OR14 : สถานี รฟม. เสร็จแล้ว 99.11%
            OR15 : สถานี วัดพระราม 9 เสร็จแล้ว 99.53%
            OR16 : สถานี รามคำแหง 12 เสร็จแล้ว 88.76%
            OR17 : สถานี รามคำแหง เสร็จแล้ว 90.87%
            OR18 : สถานี กกท. เสร็จแล้ว 91.52%
            OR19 : สถานี รามคำแหง 34 เสร็จแล้ว 88.29%
            OR20 : สถานี แยกลำสาลี เสร็จแล้ว 74.86%
            OR21 : สถานี ศรีบูรพา เสร็จแล้ว 76.68%
            OR22 : สถานี คลองบ้านม้า เสร็จแล้ว 80.05%
            OR23 : สถานี สัมมากร เสร็จแล้ว 58.19%
            OR24 : สถานี น้อมเกล้า เสร็จแล้ว 71.79%
            OR25 : สถานี ราษฎร์พัฒนา เสร็จแล้ว 56.80%
            OR26 : สถานี มีนพัฒนา เสร็จแล้ว 69.33%
            OR27 : สถานี เคหะรามคำแหง เสร็จแล้ว 76.03%
            OR28 : สถานี มีนบุรี เสร็จแล้ว 64.96%
            OR29 : สถานี แยกร่มเกล้า เสร็จแล้ว 73.34%

            ส่วนความก้าวหน้างานโครงสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 97.49% และความก้าวหน้างานโครงสร้างอาคารจอดแล้วจร อยู่ที่ 30.67% คาดว่าภายในปี 2565 คงแล้วเสร็จได้ทั้งหมดและเปิดการเดินรถได้

            ที่น่าเสียดายอย่างหนึ่งสำหรับการสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ก็คือ การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ควรสร้างในคลองแสนแสบ โดยอาจสร้างเป็นแบบใต้ดิน หรือบนดินก็ได้ ซึ่งน่าจะเกิดผลกระทบน้อยกว่าการก่อสร้างบนถนนรามคำแหง และสามารถสร้างให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยกว่าการสร้างบนถนน  ในต่างประเทศมีตัวอย่างรถไฟฟ้าที่สร้างเหนือคลอง เช่น  โครงการ Wuppertal Suspension Railway ซึ่งสร้างในเมือง Wuppertal ประเทศเยอรมนี โดยเป็นรถไฟฟ้าแบบแขวน

            ในแง่ของที่อยู่อาศัยพบว่า มีการเปิดตัวโครงการในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) จะมีทั้งหมด 2,954 หน่วย รวมมูลค่าการพัฒนา 7,990 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.705 ล้านบาท โดยส่วนมากจะเป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,180 หน่วย และห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทอีก 774 หน่วย  สำหรับการขายในช่วงที่ผ่านมา ยังค่อนข้างน้อย คือขายได้ 910 หน่วย และส่วนมาก 2,044 หน่วยยังรอผู้ซื้ออยู่  แสดงว่าในปี 2564 การเปิดตัวโครงการไม่คึกคักนัก และการขายก็ค่อนข้างชะลอทั้งที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไปมากแล้ว

            ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้านี้มีโครงการบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 10 ล้านขึ้นไป เปิดขึ้นมาจำนวนหนึ่งเหมือนกัน แต่ยังถือว่าน้อยมาก ไม่เกิน 40 หน่วย  สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดตัวจึงเน้นห้องชุด และคาดว่าห้องชุดเหล่านี้เป็นห้องชุดที่สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุนหรือการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าประมาณ 30% เพราะอสังหาริมทรัพย์ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้มีโอกาสเติบโตดี ที่เหลืออีก 70% คงเป็นผู้ซื้อกลุ่มที่เป็นผู้ใช้สอยเอง

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าในขณะนี้ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ยังมีหน่วยขายรอผู้ซื้ออยู่ 13,356 หน่วย เท่ากับว่าอุปทานทั้งหมดขายไปได้แล้วประมาณ 30% รวมมูลค่าสินค้าที่ยังรอผู้ซื้ออยู่เป็นเงินรวมกัน 65,936 ล้านบาท จากการสำรวจโดยรวมของสินค้าที่อยู่อาศัยในพื้นที่คาดว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.350 ล้านบาท ซึ่งพอๆ กับราคาที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

 

 

            สินค้าส่วนใหญ่ที่มีการพัฒนาในพื้นที่นี้เป็นห้องชุด โดยเป็นห้องชุดถึง 83% จากการพัฒนาทั้งหมด 44,986 หน่วย เป็นห้องชุดถึง 37,390 หน่วย ทั้งนี้ห้องชุดในตลาดขณะนี้ กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นห้องชุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 13,662 หน่วย หรือเท่ากับ 37% ของห้องชุดทั้งหมด  รองลงมาเป็นห้องชุดในระดับราคา 3-5  ล้านบาท จำนวน 8,707 หน่วย และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 8,267 หน่วย  อย่างไรก็ตามก็ยังมีห้องชุดราคาแพงมากคือราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่มีจำนวน 240 หน่วย ยังขายเหลืออยู่ 194 หน่วย ทั้งนี้ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยถึง 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็นส่วนน้อยแต่มีมูลค่าสูงมาก  แม้ห้องชุดจะเป็นสินค้าส่วนใหญ่ แต่ก็ปรากฏว่าอัตราสินค้าที่เหลือรอการขายอยู่ไม่มากนัก โดยเฉลี่ยมีเพียง 22-31% ที่รอการขายอยู่เท่านั้น

            สินค้าที่มีการขายกันมากเป็นอันดับที่สองประมาณ 8% ก็คือ บ้านเดี่ยว ซึ่งมี 3,772 หน่วย ขายไปแล้ว 2,347 หน่วย และเหลือขายอยู่ 1,425 หน่วย หรือขายเหลืออยู่เพียง 38% เท่านั้น  บ้านเดี่ยวเหล่านี้มีราคารวมค่อนข้างสูงคือ 40,838 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,681 ล้านบาท ยังรอขายอยู่รวมมูลค่า 16,158 ล้านบาท โดยเฉลี่ยบ้านเดี่ยวหลังหนึ่งมีมูลค่า 10.827 ล้านบาท จึงนับว่าที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เน้นระดับคุณภาพที่มีราคาสูง  โดยบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 5-10 ล้านบาท

            ส่วนอันดับที่ 3 ก็คือทาวน์เฮาส์ ที่มีอยู่ 3,053 หน่วย หรือราว 7% ของทั้งหมด และขายไปแล้ว 2,152 หน่วย เหลืออยู่เพียง 901 หน่วย หรือเหลืออยู่ 30%  ทั้งนี้การพัฒนาทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 13,949 ล้านบาท ขายไปแล้ว 9,771 ล้านบาท ยังเหลืออยู่ 4,176 ล้านบาท  ราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในพื้นที่นี้เป็นเงิน 4.569 ล้านบาท นับว่าเป็นทาวน์เฮาส์ในระดับราคาค่อนข้างสูง  ทั้งนี้เพราะทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ และกลุ่มใหญ่อีกกลุ่มหนึ่งพัฒนาในราคา 5-10 ล้านบาท

            ในอนาคตคาดว่าการพัฒนาส่วนใหญ่ก็คงยังเน้นเป็นห้องชุดในระดับราคา 2-5 ล้านบาทเป็นหลักทั้งนี้คงเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ และยังมีกำลังในการเก็งกำไรอยู่พอสมควร เพราะรถไฟฟ้าสายนี้ เป็นสายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง แตกต่างจากสายสีเหลือง และสายสีชมพูที่วิ่งระหว่างพื้นที่เขตต่อเมือง และเขตชานเมือง  การพัฒนาโครงการอาคารชุดจะเกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะการเดินทางที่สะดวกขึ้นจากรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ ส่วนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบก็คงจะอยู่ห่างออกจากแนวรถไฟฟ้า

            ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้จัดทำการศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแต่ละสายมาตั้งแต่ต้น รวมทั้งราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลพบว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แพงที่สุดอยู่ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งมีราคาตารางวาละประมาณ 960,000 บาท โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2563 เป็นประมาณ 6% ทั้งนี้เพราะในบริเวณมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มข้นอยู่แล้ว ราคาจึงสูงมากเมื่อเทียบกับบริเวณอื่นๆ

            รถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ทำให้ราคาที่ดินตามริมถนนพระรามที่ 9 เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เพราะมีการปรับเปลี่ยนเส้นทางให้ผ่านถนนสายนี้ ดังนั้น ราคาที่ดินที่สถานี รฟม. และสถานีประดิษฐมนูธรรม จึงค่อนข้างสูง คือเป็นราคาตลาดประมาณ 550,000 บาทต่อตารางวา หรือถือได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 13% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา  ต่อไปในอนาคตถนนพระรามที่ 9 จะมีศักยภาพรุดหน้าตามถนนรัชดาภิเษกช่วงอโศก-ห้วยขวาง เพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้เอง

            หลังจากนั้น ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและสถานีต่างๆ บนถนนรามคำแหงช่วงต้นถึงแยกลำสาลี จะมีราคาใกล้เคียงกัน โดย สถานีรามคำแหง 12 สถานีรามคำแหง สถานี ททท. สถานีหัวหมาก และสถานีลำสาลี จะมีราคาตารางวาละ  350,000 บาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า (2563) ประมาณ 11% รถไฟฟ้าสายนี้ทำให้การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ตามแนวถนนรามคำแหงเติบโตขึ้นเป็นอย่างมาก  สมควรที่รัฐบาลจะใช้เป็นกรณีศึกษาการเก็บภาษีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเพราะการสร้างรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง

            ส่วนในช่วงสถานีศรีบรูพา สถานีคลองบ้านม้า และสถานีสัมมากรจะมีราคาที่ดินพอๆ กันคือตารางวาละ 220,000 บาท  ส่วนในช่วงถัดไปคือ สถานีน้อมเกล้า สถานีราษฎร์พัฒนา สถานีมีนพัฒนา และสถานีเคหะรามคำแหง จะมีราคาพอๆ กันคือ 150,000 – 160,000  บาทต่อตารางวาเพราะอยู่ห่างออกไป  ส่วนสถานีมีนบุรี ซึ่งเป็นช่วงใจกลางความเจริญในเขตมีนบุรีมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 11%  ส่วนสถานีสุวินทวงศ์ แม้ยังมีราคาต่ำกว่าคือ ราคาตารางวาละ 140,000 บาท แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูงคือ 11% เช่นกัน

            ในอนาคตรัฐบาลควรแก้ไขผังเมืองในบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ให้สามารถก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสัดส่วนของพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินหรือ Floor Area Ratio (FAR) สูงขึ้น โดยอาจให้สูงขึ้นถึง 10:1 ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าระยะ 500-1,000 เมตร และมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น รวมทั้งภาษีการเพิ่มขึ้นของราคาตามการนำความเจริญโดยรถไฟฟ้าสายสีส้มนี้ด้วย