ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ที่ผ่านมากรมโยธาธิการและผังเมืองมีความปรารถนาดีจะควบคุมการบุกรุกทำลายป่าและมุ่งหวังที่จะอนรักษ์ป่าไม้ในเขตเขาใหญ่ จึงตั้งใจจะออกผังเมืองรวมของจังหวัดนครราชสีมาให้ครอบคลุมพื้นที่เขาใหญ่ด้วย แต่แนวคิดนี้มีความผิดพลาดเชิงนโยบายเป็นอย่างมากและถือว่าขาดบูรณาการในภาคปฏิบัติ แสดงถึงแนวคิดในการวางผังเมืองที่ล้าหลังที่ควรได้รับ

ผังเมืองในจังหวัดนครราชสีมา
          นครราชสีมาเป็นเมืองที่มีอายุนับพันปี แต่เริ่มมีผังเมืองฉบับแรกในวันที่ 16 มีนาคม 2529 หรือ 34 ปี หลังจากมี พ.ร.บ. การผังเมืองและผังชนบท พ.ศ. 2495 ผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมาฉบับที่เพิ่งหมดอายุไปเมื่อ 25 กรกฎาคม 2554 นั้น ครอบคลุมพื้นที่เพียง 314.3 ตารางกิโลเมตร จังหวัดนี้ยังมีผังเมืองรวมในพื้นที่อื่น ๆ อีกได้แก่ ผังเมืองโนนสูง ที่เพิ่งหมดอายุไปเมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2555 และผังเมืองรวมบัวใหญ่ พื้นที่ 37 ตารางกิโลเมตร ที่หมดอายุไปเมื่อ 7 ธันวาคม 2553 จะสังเกตได้ว่าผังเมืองรวมทั้ง 3 ฉบับล้วนหมดอายุแล้ว และได้ต่ออายุครั้งละ 1 ปี ครบ 2 ครั้ง จนขาดอายุผังเมืองหมดไปแล้ว ขณะนี้ถือว่าเกิดสุญญากาศผังเมือง คือใครจะสร้างอะไรก็ได้เนื่องจากไม่มีผังเมืองรวม
          ขณะนี้ตามร่างผังเมืองรวมจังหวัดนครราชสีมาฉบับใหม่ 20,494 ตารางกิโลเมตร หรือครอบคลุมพื้นที่ใหญ่กว่าเดิมถึง 65 เท่า หรือมีขนาดใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครถึง 13 เท่า ผังเมืองใหม่นี้ครอบคลุม 32 อำเภอ 289 ตำบล 3,743 หมู่บ้าน 1 เทศบาลนคร 3 เทศบาลเมือง 77 เทศบาลตำบล และ 261 อบต. การวางผังเมืองขนาดยิ่งใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครนี้ จะแล้วเสร็จโดยเร็วคงเป็นไปได้ยาก ยิ่งเมื่อทางสำนักโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนครราชสีมา ได้แจ้งว่าได้รับความเห็นชอบจากการประชุมประชาชน ยิ่งเป็นไปได้ยาก และที่น่าแปลกกว่านั้นก็คือ ขณะที่กรมกำลังทำร่างผังเมืองรวมจังหวัด ก็ยังมีการทำผังเมืองรวมชุมชนพิมาย ผังเมืองรวมชุมชนสีคิ้ว และผังเมืองรวมชุมชนเมืองปัก ควบคู่ในลักษณะที่ซับซ้อนไปอีก

ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
          ตามร่างผังเมืองฉบับใหม่กำหนดให้พื้นที่เขาใหญ่และอีกหลายอำเภอเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม การปศุสัตว์หรือเกี่ยวข้องกับการปศุสัตว์ การอยู่อาศัย สถาบันราชการ สถาบันการศึกษา สถาบันศาสนา การสาธารณูปโภค และการสาธารณูปการ และการอนุรักษ์และส่งเสริมคุณภาพสิ่งแวดล้อม
          สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น จะต้องไม่เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เป็นอาคารขนาดใหญ่ (2,000 ตารางเมตรขึ้นไป) หรืออาคารสูง (เกิน 23 เมตร) และยังกำหนดให้การใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของแปลงที่ดินที่ยื่นขออนุญาต (เช่นจะสร้างบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 200 ตารางเมตร ต้องมีที่ดินไม่น้อยกว่า 1,000 ตารางเมตร หรือ 250 ตารางวา) นอกจากนี้ยังห้ามสร้าง โรงงานทุกจำพวก โรงแรม การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม สนามกอล์ฟ สวนสนุก ข้อนี้ทำให้เกิดการร้องเรียนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ว่าเป็นการจำกัดสิทธิในการพัฒนา เป็นการทำลายบรรยากาศการลงทุน

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เขาใหญ่
          การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทจัดสรรที่ดินเพื่อการตากอากาศ สนามกอล์ฟ โรงแรม และอื่น ๆ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นเป็นอย่างมากในบริเวณเขาใหญ่ อย่างไรก็ตามก็ไม่เคยมีการพัฒนาใดๆ ไปสร้างมลพิษอย่างชัดเจน ไม่ได้ไปก่อสร้างในป่าต้นน้ำ ยกเว้นในพื้นที่เขตป่า ซึ่งมีการถือครองที่ดินที่ผิดกฎหมาย และไม่สมควรให้ประชาชนเข้าอยู่อาศัย
          มีข้อวิตกจริตว่าการที่ผังเมืองประกาศร่างผังเมืองเช่นนี้ ทำให้นายทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่รู้ข่าวก่อน จะออกแบบ ทำโครงการก่อน ทำให้นายทุนรายเล็กเสียเปรียบ ข้อนี้คงไม่เป็นความจริง เพราะการคิดจะจัดสรรที่ดินแม้แต่ที่เพิ่งจะคิดก็ยังทำได้ทัน เนื่องจากร่างผังเมืองนี้ คงไม่แล้วเสร็จภายในปี พ.ศ.2556 นี้ การที่นายทุนท้องถิ่นรายเล็กกว่าพยายามกีดกันรายใหญ่กว่า เป็นการสร้างความไม่เท่าเทียมในการแข่งขัน ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่นายทุนใหญ่หรือเล็ก แต่อยู่ที่ว่าใครสามารถให้บริการสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่ากว่าผู้บริโภคมากกว่า ต้องยึดประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง
          การสร้างห้องชุดตากอากาศ หรือโรงแรมที่มีหลายชั้น ในพื้นที่เขาใหญ่ก็ไม่มีอาคารสูงเกิน 10 ชั้น ที่สูงสุด ก็สูงเพียง 7-8 ชั้นเท่านั้น ส่วนมากโรงแรก็สร้างสูงเพียง 2-4 ชั้น เป็นสำคัญ อย่างไรก็ตามการสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาจเป็นข้อดีในการพัฒนาแนวดิ่ง แทนที่จะทำลายสิ่งแวดล้อมในวงกว้าง และที่สำคัญ ก็ยังไม่เคยมีปรากฏว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศทำลายสิ่งแวดล้อมใด ๆ ในเขาใหญ่
          การห้ามจัดสรร ห้ามสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ ยิ่งผลักดันให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพมหานครเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกพื้นที่จัดสรร ซื้อต่อจากชาวบ้านอย่างผิดกฎหมาย และชาวบ้านก็ไปบุกรุกต่อเนื่องจากที่ผ่านมารัฐบาลทุกยุคทุกสมัย มักจะผ่อนปรนอยู่เสมอ การจะจัดสรรที่ดินหรืออาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ย่อมสมควรทำได้ หากเป็นการกระทำบนที่ดินที่ได้มาถูกต้องตามกฎหมาย และปัจจุบันก็มีกฎหมายอื่นควบคุมอยู่แล้ว การจะลิดรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินย่อมไม่ถูกต้อง

ประเด็นที่ควรหยุดคือการทำลายป่า
          ทุกวันนี้ประชาชนผู้มีรายได้สูงจากกรุงเทพมหานคร เข้าซื้อบ้านและที่ดินที่ผิดกฎหมาย ที่ถือครองอยู่โดยใบ ภบท.5 และ ใบ สปก.4-01 ซึ่งไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ แต่เป็นสิทธิในการใช้สอย และไม่สามารถขายหรือจำนองได้ ที่ดินเหล่านี้รัฐบาลควรห้ามการซื้อขาย ท้องถิ่นไม่ควรอะลุ่มอล่วย ในการเปลี่ยนมือการถือครอง และที่สำคัญ ควรให้ประชาชนออกจากพื้นที่ป่า
          การที่รัฐบาลใช้มาตรการแข็งกร้าวในการให้ประชาชนที่บุกรุกออกจากป่า เคยดำเนินการสำเร็จมาแล้ว เช่น การไล่รื้อหมู่บ้านบนเขาใหญ่เมื่อ 50 ปีก่อน หรือการที่แม้แต่ พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ องคมนตรีและอดีตนายกรัฐมนตรี ยังยินยอมคืนที่ดินบนเขายายเที่ยงคืนแก่ทางราชการ เป็นต้น แต่ในปัจจุบัน กลับมีการบุกรุกที่ดินกันเป็นอันมาก พื้นที่ผิดกฏหมายนี้ควรห้ามสร้างอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ โรงแรม จัดสรรที่อยู่อาศัย เป็นอย่างยิ่ง

การวางผังเมืองเขาใหญ่
          อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ มีพื้นที่รวม 2,168 ตร.กม. หรือประมาณ 1,355,396 ไร่ หรือประมาณ 10.6% ของจังหวัดนครราชสีมา ในความเข้าใจของคนทั่วไปคิดว่าเขาใหญ่อยู่ในจังหวัดนครราชสีมา แต่ในความเป็นจริง เขาใหญ่มีพื้นที่ครอบคลุมถึง 4 จังหวัด โดยมีพื้นที่อยู่ในจังหวัดปราจีนบุรีมากที่สุดถึง 53% รองลงมาคือจังหวัดนครนายก ราว 25% ส่วนที่อยู่ในจังหวัดนครราชสีมามีเพียง 17% และอีก 5% อยู่ในจังหวัดสระบุรี เขาใหญ่เป็นอุทยานแห่งชาติที่มีพื้นที่ใหญ่มากเป็นอันดับ 3 ของประเทศไทย รองจากอุทยานแห่งชาติแก่งกระจาน และอุทยานแห่งชาติทับลาน
          ยิ่งกว่านั้นโดยที่เขาใหญ่ ครอบคลุมพื้นที่เกินกว่าจังหวัดนครราชสีมา กรมโยธาธิการและผังเมือง ควรออกผังชนบทเฉพาะที่ครอบคลุมพื้นที่เขาใหญ่ทั้งหมด ซึ่งรวมพื้นที่ในจังหวัดอื่นด้วย จึงจะทำให้การอนุรักษ์เขาใหญ่และบริเวณใกล้เคียงได้ผล ผังเมืองรวมนครราชสีมา ที่ครอบคลุมเฉพาะขอบขตของจังหวัด จึงยังไม่ตอบคำถามเกี่ยวกับการจัดการพื้นที่เขาใหญ่ จากแผนที่เขาใหญ่ข้างต้น จะเห็นได้ว่า รอบ ๆ เขาใหญ่มีโรงแรมอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งล้วนแต่อาศัยธรรมชาติของเขาใหญ่เป็นจุดขายทั้งสิ้น
          สิ่งที่พึงบูรณาการก็คือ สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด 4 แห่งคือ นครราชสีมา ปราจีนบุรี นครนายกและสระบุรี พึงร่วมกันจัดทำผังเมืองรวมเขาใหญ่ เพื่อกำหนดการใช้ที่ดิน แต่เรื่องเช่นนี้เกิดขึ้นได้ยากเพราะเกินขอบเขตของจังหวัดหนึ่งๆ หรือกรมโยธาธิการและผังเมือง อาจตั้งหน่วยงานพิเศษขึ้นมากำกับการจัดทำและบริหารให้เป็นไปตามผังเมืองรวมเขาใหญ่เสียเลย 
          อย่างไรก็ตามบางท่านอาจสงสัยว่า ใช้คำว่า "ผังเมือง" สำหรับเขาใหญ่ที่มีพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นชนบทหรือป่าเขาได้หรือไม่ ข้อนี้คงไม่ต้องเป็นห่วง เพราะในผังเมืองย่อมรวมส่วนที่เป็นเมืองเล็ก ๆ รอบเขาใหญ่และชนบทโดยรอบอยู่แล้ว ไม่ใช่เป็นผังที่กำหนดเฉพาะเขตเมือง ทั้งนี้ต่างจากเทศบาลที่จะจัดตั้งขึ้นได้ต้องมีความเป็นเมืองเป็นสำคัญ สำหรับคำว่า "ผังชนบท" ไม่ได้มีอยู่ในสารบบของกฎหมายผังเมืองแต่อย่างใด
          หากกรมโยธาธิการและผังเมืองสามารถกำหนดการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง โดยเฉพาะการจัดแยกพื้นที่ (Zoning) ห้ามพื้นที่ ๆ เป็นใบ ภบท. 5 หรือ สปก.4-01 มาใช้ก่อสร้างอาคารใด ๆ โดยเฉพาะอาคารเพื่อการอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ ยกเว้นการอยู่อาศัยโดยเจ้าของเดิม ก็จะช่วยลดการบุกรุกทำลายป่าได้มาก  เพราะจะไม่มีใครสามารถซื้อที่ดินไปสร้างบ้านอยู่อาศัยใหม่หรือประกอบการพาณิชย์ได้
          นอกจากนี้รัฐบาลควรผลักดันให้ผู้อยู่อาศัยในเขตป่าเขาทั้งที่เป็นใบ ภบท.5 และ สปก.4-01 หรืออาศัยอยู่ในที่ดินที่ไม่มีสิทธิครอบครองใด ๆ ออกจากพื้นที่แล้วจัดสรรเมืองให้อยู่โดยเฉพาะ จะอยู่เพื่อการบุกรุกทำลายป่าต่อไปไม่ได้ อย่างเช่นบนพื้นที่เขาใหญ่เมื่อก่อน บริเวณทุ่งหญ้าบุดาปอดก็มีการบุกรุกเป็นชุมชนกลางป่าที่มีราว 40 หลังคาเรือน ครอบครอบพื้นที่ถึง 18,750 ไร่ จนตั้งเป็นตำบลเขาใหญ่ขึ้นในปี พ.ศ.2465 แต่ต่อมาทางราชการได้ย้ายประชาชนนับพันออกจากพื้นที่ลงมายังพื้นราบและยกเลิกตำบลเขาใหญ่ จนขณะนี้ยังเห็นสภาพเป็นทุ่งหญ้ารกร้างในปัจจุบัน

          เราจะปล่อยให้ผู้ที่อยู่ใกล้ทรัพยากรของแผ่นดิน "หยิบชิ้นปลามัน" หรือถือเอาทรัพยากรของชาติไปเป็นของส่วนตัวแบบ "สิบเบี้ยใกล้มือ" ไม่ได้ การโอนอ่อนไม่ปฏิบัติตามกฎหมายก็เท่ากับช่วยทำลายป่า การวางผังเมืองที่ก้าวหน้า จะช่วยปกป้องเขาใหญ่ให้อยู่เป็นสมบัติของประชาชนต่อไปชั่วกาลนาน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน