ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งวันพรุ่งนี้ 18 กรกฎาคม มีข่าวว่าดีเอสไอตรวจพบข้อมูลการตรวจสอบธุรกรรมการเงิน ของสหกรณ์เครดิตยูเนี่ยนคลองจั่น ที่ปล่อยกู้เงินให้กับสมาชิกสมทบของสหกรณ์ 27 ราย กู้ยืมเงิน กว่า 12,000 ล้านบาท โดยไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือมีหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยไม่คุ้มหนี้ ข่าวนี้อาจทำให้สหกรณ์เครดิตยูเนียน ระบบสหกรณ์พังทะลายทั้งระบบ และอาจกระทบต่อสถาบันการเงินและเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศในแง่ลบอย่างมากได้ในอนาคตอันใกล้นี้
          ประเด็นสำคัญมีอยู่ 2 เรื่องคือ เรื่องแรกเป็นการปล่อยกู้เงินซึ่งขัดกับกฎระเบียบของสหกรณ์ฯ ที่อนุญาตให้สมาชิกสามัญเท่านั้น ที่มีสิทธิ์กู้เงินจากสหกรณ์ได้ แต่ปรากฏว่าผู้บริหารกลับปล่อยกู้ให้กับสมาชิกสมทบซึ่งไม่มีสิทธิกู้ ส่วนประเด็นสำคัญอีกเรื่องก็คือการขอกู้โดยไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือมีหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยไม่คุ้มหนี้ โดยประเด็นหลังนี้ หากมีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องและเป็นธรรม ก็คงไม่ก่อให้เกิดปัญหาตามประเด็นแรก เพราะยังไงก็ไม่อาจผ่านไปขอกู้ได้
          กรณีการปล่อยเงินกู้ 27 ราย รวม 12,000 ล้านบาท ก็เท่ากับรายหนึ่งปล่อยเงินกู้ไปประมาณ 444 ล้านบาท ซึ่งสูงเกินกว่าที่สมาชิกทั่วไปที่จะกู้เงินไปซื้อบ้านหรือทรัพย์สินใด ๆ ในฐานะสมาชิกสามัญได้  อีกทั้งยัง (แทบ) ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ดังนั้นหากมีการกำหนดให้มีหลักทรัพย์ค้ำประกันที่เพียงพอ และมีการประเมินค่าโดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ ปัญหาต่าง ๆ ก็จะไม่เกิดขึ้น
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เคยเสนอกับ กลต. และหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง ดังนี้:
          1. ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้กับสถาบันการเงินต่าง ๆ ซึ่งรวมทั้งสหกรณ์เครดิตยูเนียน ควรให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง ในครั้งที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540  สถาบันการเงินหลายแห่งยุบเลิกฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเองและว่าจ้างบริษัทภายนอกให้ดำเนินการ เพราะที่ผ่านมาก็ประเมินเอง และปล่อยกู้เอง จนสถาบันการเงินของตนเองพังทะลายไปหลายแห่ง
          อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน สถาบันการเงินหลายแห่งเริ่มมีฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเองอีกแล้ว บางแห่งมีขนาดใหญ่กว่าบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินเสียอีก กรณีนี้ชี้ว่านอกจากไม่มีการ "วัวหายล้อมคอก" แล้ว ยังกำลัง "ซ้ำรอยเดิม" เสียอีก
          2. ในการประเมินทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ๆ โดยเฉพาะให้กับบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ หรือแม้แต่การทำธุรกรรมของวิสาหกิจอื่นใด ควรมีการกำหนดไว้เช่น หากเกิน 100 ล้านบาท ต้องว่าจ้างบริษัทประเมินที่เป็นกลาง โดยทั้งนี้ วิธีการได้มาซึ่งบริษัทประเมิน ควรได้จากการจับฉลากจากรายชื่อบริษัทที่ได้รับการรับรองจากทางราชการ ไม่ใช่ให้เลือกกันเอง เพราะจะเลือกเฉพาะบริษัทที่ "ซูเอี๋ย" กันได้
          นอกจากนี้ไม่ควรให้เลือกจากผู้ประเมินที่คิดค่าจ้างต่ำสุด เพราะบางบริษัทอาจไม่หวังค่า "Fee" แต่หวังค่า "ฟัน" เพื่อประเมินให้ได้ตามที่อยากได้สูงหรือต่ำ ก็เป็นได้ ค่าจ้างประเมินค่าทรัพย์สินคงไม่เกิน 0.1% ของราคาอยู่แล้ว ต่ำกว่าค่านายหน้า 3%อยู่ 30 เท่าตัว อย่างไรเสียก็คงไม่ทำให้ "ขนหน้าแข้ง" ของเจ้าของทรัพย์ร่วงแต่อย่างใด
          โดยนัยนี้ กลต. หรือ หน่วยงานที่เป็นกลางที่ ธปท. หรือกระทรวงการคลังตั้งขึ้น (ไม่ใช่สมาคม เพราะอาจจะซูเอี๋ยได้เหมือนกันเพราะต่างเป็นคู่แข่งกันและกัน) ควรเป็นคนประสานงานการว่าจ้างกรณีใหญ่ ๆ ทั้งหลายนี้
          3. แม้แต่การประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ก็ควรให้บริษัทประเมินที่เป็นกลาง เป็นผู้ดำเนินการ  หากรัฐบาลคิดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน 3.3% ของมูลค่า ทรัพย์สินราคา 10 ล้านบาท ก็คงต้องเสียภาษี 330,000 บาท ดังนั้นหากกรมที่ดินว่าจ้างผู้ประเมินไปด้วยค่าจ้างไม่เกิน 10,000 บาท (ตามค่าจ้างตลาด) ก็คงมีค่าใช้จ่ายเพียง 0.1% ของมูลค่า หรือ 3.3% ของรายได้เข้ารัฐ
          โดยนัยนี้แทนที่รัฐบาลจะได้รายได้จากราคาประเมินทางราชการที่ต่ำกว่าปกติ เช่น 50% ของมูลค่า คือแทนที่จะมีรายได้ 330,000 บาทจากค่าโอน ก็จะได้เพียง 165,000 บาท ดังนั้นการจ่ายค่าจ้างประเมิน 10,000 บาท จะทำให้มีรายได้เพิ่มขึ้นอีกถึง 165,000 บาท ซึ่งนับว่าคุ้มค่ามาก
          4. สำหรับบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแต่ละคน ต้องทำการประกันการบริการวิชาชีพไว้ เช่น ในงานแต่ละงาน ต้องประกันค่าความเสียหายไว้ประมาณ 5% ของค่าจ้าง ในกรณีประมาทเลินเล่อร้ายแรง และเกิดความเสียหาย บริษัทประกันก็จะสามารถจ่ายค่าความเสียหายได้ แต่หากเป็นในกรณีการทุจริตโดยบริษัทประเมินหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในบริษัทนั้น บริษัทประกันก็ไม่ต้องจ่าย และผู้รับผิดชอบก็คือบริษัทและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้นโดยตรง
          โดยนัยนี้จึงควรจัดตั้งสภาวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน โดยรัฐบาลเป็นผู้ควบคุมในฐานะผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน และมีส่วนราชการ สถาบันการเงิน ผู้ทรงคุณวุฒิ และผู้แทนผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นกรรมการ เป้าหมายสำคัญในการควบคุมนักวิชาชีพและพัฒนาวิชาชีพก็คือ การคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งก็คือสาธารณชน หรือยึดถือประเทศชาติเป็นที่ตั้ง ซึ่งรวมไปถึงตั้งแต่ ประชาชนธรรมดาที่ต้องใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยราชการ ฯลฯ
          ความโปร่งใสยังรวมถึงการควบคุมตัวนักวิชาชีพ ไม่ใช่ให้บริษัทควบคุมอย่างเดียว เพราะบริษัทนั้นอาจจะ “ถูกซื้อ” ได้เช่นกัน ทำให้นักประเมินขาดอิสระทางวิชาชีพ ยิ่งคุ้มครองผู้บริโภค ยิ่งทำให้วิชาชีพได้รับความเชื่อถือจากสังคม อาจกล่าวได้ว่าภาระหน้าที่ของสภาวิชาชีพก็คือเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ควบคุมนักวิชาชีพ ป้องกันการแทรกแซงวิชาชีพและให้การศึกษาแก่สาธารณชนนั่นเอง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน