การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูก่อให้เกิดการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่เศรษฐกิจไทยอาจไม่ดี แต่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าก็เพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดหย่อน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ

            ตามข้อมูลใน Wikipedia โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนได้รับการกำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวแบบวิ่งคร่อมคานทางวิ่ง (straddle-beam monorail) เป็นระบบหลัก โดยมีสถานีต้นทางที่บริเวณแยกแคราย และสิ้นสุดที่แยกรามคำแหง-ร่มเกล้า ย่านมีนบุรี ระยะทางรวมประมาณ 34–36 กิโลเมตร ตัวรถเป็นรถปรับอากาศขนาดกว้าง 3.147 เมตร ยาว 11.8-13.2 เมตร สูงประมาณ 4.06 เมตร ความจุ 356 คนต่อตู้ มีทั้งหมด 42 ขบวน 168 ตู้ (ต่อพ่วงแบบ 4 ตู้ต่อขบวน) ขับเคลื่อนจากจุดจอดแต่ละสถานีได้เองโดยไม่ต้องใช้คนควบคุมหรือสั่งการ รองรับผู้โดยสารได้ 15,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทางในช่วงแรก ในอนาคตสามารถเพิ่มจำนวนขบวนเป็น 7 ตู้ต่อขบวน เพื่อให้สามารถรองรับผู้โดยสารได้ 28,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทาง

            ชานชาลาด้านข้างผสมเกาะกลาง ความสูง 3 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาขนาดใหญ่เพื่อรองรับการเปลี่ยนสายระหว่างสายหลักและสายรอง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีศรีรัช ชานชาลาด้านข้าง แบบแยกอาคาร ความสูง 2 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาที่ลดความสูงเพื่อหลบหลีกรางรถไฟฟ้า และสิ่งกีดขวาง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ตัวสถานีออกแบบให้มีประตูกั้นชานชาลาแบบครึ่งความสูง (Half-height) ทุกสถานี หลบเลี่ยงสาธารณูปโภคทั้งบนดินและใต้ดิน รวมถึงออกแบบให้รักษาสภาพผิวจราจรบนถนนให้ได้มากที่สุด และมีเสายึดสถานีอยู่บริเวณเกาะกลางถนน และบริเวณพื้นที่ว่างในบางสถานี

            สำหรับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้ตามผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นดังนี้:

 

 

ลำดับ    รหัส      ชื่อสถานี                            ราคาที่ดิน บ/ตรว.       อัตราเพิ่ม

1          PK01    ศูนย์ราชการนนทบุรี                        290,000            6.9%

2          PK02    แคราย                                         240,000           8.3%

3          PK03    สนามบินน้ำ                                  240,000            8.3%

4          PK04    สามัคคี                                        240,000            8.3%

5          PK05    กรมชลประทาน                             230,000             4.3%

6          PK06    ปากเกร็ด                                      250,000            4.0%

7          PK07    เลี่ยงเมืองปากเกร็ด                         250,000            4.0%

8          PK08    แจ้งวัฒนะปากเกร็ด 28                    270,000             7.4%

9          PK09    เมืองทองธานี                                290,000           13.8%

10        PK10    ศรีรัช                                           290,000           13.8%

11        PK11    เมืองทอง 1                                   290,000           13.8%

12        PK12    ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ์              290,000            13.8%

13        PK13    ที โอ ที                                        290,000           13.8%

14        PK14    หลักสี่                                          320,000           15.0%

15        PK15    ราชภัฎพระนคร                               300,000           16.7%

16        PK16    วงเวียนหลักสี่                                 320,000           12.5%

17        PK17    รามอินทรา 3                                  260,000           11.5%

18        PK18    ลาดปลาเค้า                                   260,000           11.5%

19        PK19    รามอินทรา 31                                260,000           11.5%

20        PK20    มัยลาภ                                         260,000           11.5%

21        PK21    วัชรพล                                         260,000           11.5%

22        PK22    รามอินทรา 40                                260,000           11.5%

23        PK23    คู้บอน                                           270,000          15.0%

24        PK24    รามอินทรา 83                                200,000           15.0%

25        PK25    วงแหวนตะวันออก                           210,000           14.3%

26        PK26    นพรัตนราชธานี                              180,000            15.0%

27        PK27    บางชัน                                         180,000           16.7%

28        PK28    เศรษฐบุตรบำเพ็ญ                          180,000            15.0%

29        PK29    ตลาดมีนบุรี                                   220,000            18.2%

30        PK30    มีนบุรี                                          200,000            10.0%

เฉลี่ยโดยรวม                                                                               11.7%

 

            จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้มีราคาเพิ่มขึ้น 11.7% สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 4.7% แสดงว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้สร้างศักยภาพขึ้นใหม่ให้กับราคาที่ดินในบริเวณนี้  ดร.โสภณตั้งข้อสังเกตว่าถ้าหากมีระบบการจัดเก็บภาษีตามการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบริเวณนี้ เพื่อชดเชยการสร้างรถไฟฟ้า ก็น่าจะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศเป็นอย่างยิ่ง ทั้งนี้สมมติว่า ในระยะเวลา 4 ปีก่อนและหลังการสร้างรถไฟฟ้า หากทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 50% ตามแนวรถไฟฟ้าระยะทาง 32 กิโลเมตร ลึก 500 เมตร สองข้างทางก็จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก จัดเก็บภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นได้อีกมาก

            ในรายละเอียด มีข้อสังเกตเกี่ยวกับราคาที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพูดังนี้:

            1. ที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีที่ 1 ที่ศูนย์ราชการนนทบุรี มีราคาสูงเป็นพิเศษที่ 290,000 บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก่อให้เกิดการพัฒนาตามทางเชื่อมต่อ (Transit Oriented Development หรือ TOD)

            2. ราคาที่ดินช่วงต่อจากนั้นจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัย

            3. ราคาที่ดินจะเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ช่วงสถานีที่ 9 เมืองทองธานีถึงสถานีที่ 14 หลักสี่ เพราะมีส่วนราชการและกิจกรรมในเชิงพาณิชย์หนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณสถานีหลักสี่ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดง น่าจะทำให้เกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น และทำให้ศูนย์การค้าหลักสี่พลาซ่าฟื้นตัวกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันที่รถยนต์ผ่านข้ามหัวไปหมดเพราะใช้ทางด่วนหรือทางยากระดับ

            4. ในช่วงสถานีที่ 15 ราชภัฏพระนคร และสถานีที่ 16 วงเวียนหลักสี่ น่าจะมีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงเป็นพิเศษเนื่องจากการเป็นพื้นที่ TOD เพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั่นเอง ในการนี้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 300,000 – 320,000 บาทต่อตารางวา

            5. หลังจากนั้นราคาที่ดินก็จะขึ้นแบบไม่สูงมากนัก จนถึงสถานีที่ 23 คู้บอน ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ  270,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 15.0% รวมทั้งสถานีที่ 24 รามอินทรา 83 ราคาตารางวาละ 200,000 เพิ่มขึ้น 15.0% เช่นกัน

            6. หลังจากนั้นราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นในอัตราค่อนข้างสูง เพราะผ่านย่านการค้า และในพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มข้น จนถึงสถานีที่ 29 ตลาดมีนบุรี ราคาที่ดินจะเพิ่มเป็น 220,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้นถึง 18.2% ซึ่งนับเป็นการเพิ่มที่สูงมาก เนื่องจากเป็นศูนย์ธุรกิจในพื้นที่นี้ และจะมีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มต่อไป

            แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นมากในบริเวณรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้ แต่ในความเป็นจริง รถไฟฟ้าสายนี้อาจไม่ได้มีความจำเป็นมากนัก ควรสร้างรถไฟฟ้าเข้าเมืองมากกว่า แต่อย่างไรก็ตามทางราชการกลับเร่งรัดสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ก่อน เพราะแทบไม่ต้องเวนคืนที่ดินเนื่องจากสร้างบนทางหลวงเป็นหลัก  ทางเลือกที่ควรสร้างควรเป็นเพียงการสร้างโมโนเรลจากศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะให้เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง รวมทั้งการขยายทางด่วนโทลเวย์เข้าไปในศูนย์ราชการฯ มากกว่าที่จะสร้างรถไฟฟ้าสายนี้

            มีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มาก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกทั้งยังมีบริการรถตู้และรถประจำทางอยู่แล้ว รวมทั้งความจำเป็นในการเดินทางตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้อาจน้อย  ดังนั้นราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง  ผู้ที่ลงทุนซื้อที่ดินไว้ อาจไม่ได้กำไรตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ อาจได้รับมูลค่าเพิ่มขึ้นไม่มาก หรือปล่อยเช่าไม่ได้ราคาเท่าที่ควร

            ก่อนลงทุนซื้อห้องชุดหรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ควรดูให้ดีก่อน ถ้าราคายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ควรลงทุน ถ้าที่มีผู้ซื้อไปแล้ว ราคาไม่ขึ้น ก็ไม่ควรลงทุน