ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ณ ครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นการสำรวจล่าสุด พบว่า บริษัทที่เป็นแชมป์เปิดตัวโครงการมากที่สุดคือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บริษัทที่เป็นแชมป์เปิดตัวด้วยมูลค่าสูงสุดคือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ ส่วนบริษัทแชมป์นอกตลาดหลักทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุดคือ บจก.กานดาเดคคอร์
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดตัวมากที่สุดถึง 9 โครงการ รวม 2,859 หน่วย ในมูลค่ารวมของหน่วยขายเปิดใหม่ ณ ครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 ถึง 6,195 ล้านบาททั้งนี้เฉพาะโครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาบริษัทมหาชนแห่งนี้ ครองส่วนแบ่งในตลาดมากที่สุดจนกระทั่งนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ ประธานกรรมการ กลายเป็นเศรษฐีหุ้นที่มีสินทรัพย์มากที่สุด
          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากจำนวนหน่วยและมูลค่าของโครงการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ กลับกลายเป็นบริษัทมหาชนที่พัฒนาจำนวนมากที่สุดถึง 8,418 หน่วย หรือ 14% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 รวมมูลค่าถึง 10,132 ล้านบาท หรือ 6% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในตลาด การที่ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ กลายเป็นแชมป์เปิดการพัฒนามากที่สุดในช่วงที่ผ่านมาก็เพราะความนิยมที่เพิ่มขึ้นของห้องชุดพักอาศัยและบริษัทมหาชนนี้ ก็พัฒนาสินค้านี้เป็นหลัก อย่างไรก็ตามในครั้งที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นแชมป์นั้น ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึงประมาณ 20%-25% ของจำนวนหน่วยเปิดขายและขนาดมูลค่าการพัฒนาโครงการ
          สำหรับบริษัทนอกตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดก็คือ บจก.กานดาเดคคอร์ ซึ่งเปิดโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 อยู่ 4 โครงการ จำนวน 1,661 หน่วย รวมมูลค่าถึง 3,201 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนประมาณ 2.7% ของจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด แม้บริษัทนี้จะไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ แต่ก็เป็นบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพสูงมาก ยังมีบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์อีกหลายแห่งที่มีความสามารถในการบริหารที่ดี และพัฒนาที่ดินประสบความสำเร็จมากกว่าบริษัทมหาชนบางแห่งด้วยซ้ำไป
          อาจกล่าวได้ว่า ใน 10 บริษัทแรกของบริษัทพัฒนาที่ดินที่เปิดตัวด้วยจำนวนหน่วยขายมากที่สุดนั้น มีหน่วยขายรวมกันถึง 28,190 หน่วย หรือมีสัดส่วนถึง 45% ของจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งหมดในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 และสำหรับ 10 บริษัทแรกของบริษัทพัฒนาที่มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดนั้น มีมูลค่ารวมกันถึง 71,525 ล้านบาท หรือประมาณ 41% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด
          อาจกล่าวได้ว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวม 60 บริษัท ครอบครองส่วนแบ่งตลาดถึงสองในสามของมูลค่าการพัฒนาที่เปิดขายใหม่ในครึ่งแรกของปี พ.ศ.2556 โดยเป็นในส่วนของบริษัทมหาชนประมาณ 40 บริษัทถึง 53% และเป็นของบริษัทในเครือของบริษัทมหาชนรวมประมาณ 20 บริษัทอีก 10% นอกนั้นอีก 36% เป็นส่วนของการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่น้อยนอกตลาดหลักทรัพย์สิน สำหรับในส่วนของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ บริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งในตลาด 46% บริษัทในเครือของบริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งอีก 14% นอกนั้นอีก 40% แบ่ง ๆ กันไปโดยบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
          แม้บริษัทในตลาดหลักทรัพย์จะมีส่วนแบ่งในตลาดเพิ่มขึ้นกว่าเมื่อ 10 ปีก่อน แต่ก็ไม่ต้องกังวลว่าจะมีบริษัทใดที่ครอบงำตลาดเพียงบริษัทเดียว หรือสองสามบริษัท เพราะมีการแข่งขันที่ดี ในกลุ่มบริษัทใหญ่ ๆ ด้วยกัน และตามหลักการแล้ว ไม่มีใครสามารถครองส่วนแบ่งในตลาดได้มากถึงครึ่งหนึ่ง เพราะสินค้าอสังหาริมทรัพย์ยึดติดกับทำเล ไม่มีใครสามารถให้บริการได้ทุกทำเล ทั้งนี้ต่างกับสังหารัมทรัพย์ที่ยกไปขายได้ทั่วโลก
          อย่างไรก็ตามรัฐบาลควรเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (Small and Medium Enterprises หรือ SMEs) ด้วยการบังคับให้ทุกบริษัททำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ในปัจจุบัน เป็นการทำกันตามความสมัครใจ บริษัทมหาชนใหญ่ ๆ ก็ไม่ยอมทำเพราะไม่ต้องการเพิ่มต้นทุน บริษัทเล็ก ๆ ทำก็จะเสียเปรียบรายใหญ่เพราะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น หากบังคับให้ทุกบริษัททำประกันโดยทั้งบริษัทและผู้ซื้อต้องร่วมกันรับผิดชอบการคุ้มครองนี้ ก็จะทำให้แบรนด์ของบริษัทเล็ก ๆ มีความทัดเทียมกัน เพราะในขณะนี้บริษัทใหญ่ ๆ ใช้แต่ชื่อเสียงเป็นหลักประกันความอุ่นใจแก่ลูกค้า แต่จากประสบการณ์วิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ไม่ว่าบริษัทรายใหญ่และรายเล็กต่างไม่สามารถคุ้มครองประโยชน์ลูกค้าได้เช่นกัน
          ดังนั้นรัฐบาลจึงควรแก้ไขกฎหมาย หรือขอความร่วมมือกับผู้ประกอบการทุกรายให้ทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา เพื่อว่าผู้ซื้อจะได้ไม่ได้แต่กระดาษสัญญาซื้อขาย หรือเสาบ้าน ในยามที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจเช่นเมื่อครั้งปี พ.ศ.2540

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน