หลายคนอยากรู้ว่าแถวราชพฤกษ์ สถานการณ์บ้านเป็นอย่างไร น่าซื้อหรือไม่ มีอะไรที่น่าสนใจเป็นพิเศษ เพราะถนนเส้นนี้ค่อนข้างยาว จุดไหนน่าสนใจกันแน่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวถนนราชพฤกษ์นี้  ซึ่งในที่นี้จะแบ่งออกเป็น 3 ช่วงสำคัญคือ ช่วงตลิ่งชัน ช่วงบางแวก และช่วงเพชรเกษม

            ในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (2564) การเปิดตัวสำคัญๆ มีเพียงบ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ยประมาณ 13.5 ล้านบาทเท่านั้น ไม่มีโครงการประเภทอื่นเลย โดยมีจำนวน 243 หน่วย  ส่วนในช่วงบางแวก มีบ้านเดียวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัว 59 หน่วย รวมมูลค่า 1,416 ล้านบาท และห้องชุดราคา 1-3 ล้านบาท จำนวน 118 หน่วย 

            อย่างไรก็ตามในช่วงเพชรเกษม มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย โดยแยกเป็นบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 191 หน่วย รวมมูลค่า 2,633 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 10-20 ล้านบาทเช่นกัน จำนวน 90 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 5-10 ล้านบาท 106 หน่วย และห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท 161 หน่วย  

            ในด้านการขายใน ณ สิ้นปี 2564 พบว่าตามถนนราชพฤกษ์

            1. ในช่วงตลิ่งชัน ยังมีที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ในสิ้นปี 2564 มาขายในปี 2565 จำนวน 421 หน่วย ทั้งนี้เกือบทั้งหมดคือ 407 หน่วย คือบ้านเดี่ยวในราคาที่แตกต่างกันระหว่าง 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นสำคัญ

            2. ในช่วงบางแวกมีที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ 1,817 หน่วย แยกเป็นห้องชุด 1,551 หน่วย แสดงว่าในพื้นที่นี้มีห้องชุดเหลืออยู่มาก จึงแทบไม่มีห้องชุดเกิดขึ้นในทำเลนี้ในปี 2564 ทั้งนี้ห้องชุดส่วนใหญ่ในย่านนี้มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นสำคัญ

            3. ส่วนในช่วงเพชรเกษม มีหน่วยขายเหลืออยู่มากถึง 6,325 หน่วย โดยส่วนใหญ่ถึง 5,391 หน่วย เป็นห้องชุด โดยเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดในระดับราคา 1-3 ล้านบาท สินค้าอื่นมีประปรายเท่านั้น

            ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคา ตั้งแต่ต้นปี-สิ้นปี 2564 ตามถนนราชพฤกษ์มีการเปลี่ยนแปลงราคาดังนี้:

            1. ช่วงตลิ่งชัน ราคาโดยรวมลดลง 0.64% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาลดลงถึง 5.41% แสดงว่าต้องลดราคาเพื่อจูงใจให้มีผู้ซื้อ

            2. ช่วงบางแวก ราคาลดลงถึง 2.11% % โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาลดลงถึง 4.86% และกลุ่มราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ราคาก็ลดลงถึง 3.28%

            3. ช่วงเพชรเกษม ราคากลับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 1.24% ทั้งนี้คงเป็นบริเวณที่ใกล้ความเจริญกว่าพื้นที่อื่น  โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ราคาเพิ่มขึ้น 3.30% และบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 4.29% และห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ราคาก็ขยับ 3.27% เช่นกัน

            ยิ่งกว่านั้นจากสถิติของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟร์ส ยังพบว่า ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีบ้านและห้องชุดที่ขายได้ตามแนวถนนราชพฤกษ์ ดังนี้:

            1. ช่วงตลิ่งชัน ขายได้รวมกันทุกประเภท 375 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ 311 หน่วย แสดงว่าอุปทานถูกดูดซับไปมากกว่าอุปสงค์ โอกาสเกิดภาวะล้นตลาดจึงมีไม่มากนัก

            2. ช่วงบางแวก ขายได้รวมกันทุกประเภท 680 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 320 หน่วย ในช่วงพื้นที่นี้ก็มีอัตราการดูดซับอุปทานมากขึ้นเช่นกัน

            3. ช่วงเพชรเกษม ขายได้รวมกันทุกประเภท 1,394 หน่วย แต่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 548 หน่วย ในช่วงพื้นที่นี้ก็มีอัตราการดูดซับอุปทานมากขึ้นเช่นกัน

            จะเห็นได้ว่าศักยภาพของถนนราชพฤกษ์ช่วงต้นที่ใกล้กับเพชรเกษม มีการพัฒนาที่เร็วและแรงกว่าเพราะอยู่ในช่วงต่อขยายของรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนาต่างๆ มีศักยภาพสูง  ส่วนบริเวณที่อยู่ไกลออกไป เน้นการพัฒนาในประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะบ้านสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง