ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่สำรวจราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้ความเห็นว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในสถานการณ์โควิด 2 ปีที่ผ่านมาลดลงจากช่วงก่อนโควิดอย่างเห็นได้ชัด ตลอดปี 2564 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่เพียง 303 โครงการเท่านั้น ส่วนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยลงกว่าช่วงก่อนโควิดเช่นกัน

            ส่วนราคาที่ดินก็ยังขยับตัวสวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 ราว 4.7% แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วงปี 2562-2563 ที่เพิ่มขึ้น 6.5% ทั้งนี้ในปี 2563 ผู้ประกอบการยอมลดราคาที่อยู่อาศัยในมือลงไปประมาณ 7% เพื่อเป็นการระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้  ส่วนในปี 2564 ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นแต่น้อยกว่า ทั้งนี้เพราะการระบาดของโควิด-19  ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวในช่วงนี้ ในสถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังไม่ได้ดีขึ้น ราคาที่ดินจึงยังเพิ่มขึ้นน้อยไปด้วย

            อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในปี 2565 ราคาที่ดินก็คงจะขยับตัวสูงขึ้นอีก เพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้า ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม ยิ่งกว่านั้นสถาบันต่างๆ ล้วนคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัว ดังนั้นราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดย ดร.โสภณคาดว่าราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5%ทั้งนี้เป็นอานิสงส์จากรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

            สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด ก็คือพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาตารางวาละ 3,300,000 บาทต่อตารางวา ถ้าปูด้วยธนบัตรใบละ 1,000 บาท ต้องปูถึงราว 9 ชั้น  รองลงมาเป็นถนนวิทยุ ซึ่งเป็นแหล่งสำนักงาน โรงแรมคุณภาพ จะเห็นได้ว่าสีลมที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน กลับมีราคาต่ำกว่าย่านสุขุมวิท-ไทมสแควร์ซึ่งเป็นแหล่งธุรกิจบันเทิงและที่อยู่อาศัยราคาแพง นอกจากนี้เยาวราชซึ่งเคยเป็นศูนย์ธุรกิจในอดีต ก็มีราคาไม่ค่อยสูงมากนักเพราะที่ผ่านมายังไม่มีรถไฟฟ้า สำหรับในรายละเอียดเป็นดังนี้:

สรุปสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ในปี 2564

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ สิ้นปี 2564 หดตัวลง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อลดลง และกลุ่มนักลงทุนต่างชาติยังไม่กลับมา Developer จึงเร่งระบายสต็อกเก่า และชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 2564 ลดลง -9.9% จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลง -7.4% มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง -17.2% จากสิ้นปี 2563 ในขณะที่ ราคาเฉลี่ยอสังหาฯ เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น + 16.6% การลดจำนวนโครงการเปิดใหม่นี้ ส่งผลให้อุปทานคงเหลือสะสมลดลง -2.5% จากกลางปี 64 มี 213,728 หน่วย เหลือ 211,770 หน่วย ณ สิ้นปี 2564 โดยต้องใช้เวลา 40.4 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) ถึงแม้ว่าจำนวนอุปทานคงเหลือสะสมจะลดลงไปไม่มากนัก เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดด้วย แต่ก็เป็นแนวโน้มที่ดี เนื่องจากในปี 2564 ยอดขายได้มีมากกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ โดยขายได้รวม 75,364 หน่วย ในขณะที่จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ในปีนี้มีเพียง 60,489 หน่วยเท่านั้น 

คาดว่าในปี 65 จะมีการเปิดตัวโครงการเพิ่ม 15-20% ส่งผลให้มูลค่าเพิ่มขึ้นราว 10% ทว่าราคาเฉลี่ยมีแนวโน้มลดลง 10% เนื่องจากไม่มีการเปิดตัว Mega Project เหมือนในปี 2564

ปี 64 โครงการแนวราบมาแรง ตลาดคอนโดหดตัว

            ถึงแม้ว่าภาพรวมจำนวนการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์จะลดลงทุกประเภทอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วง 2 ปีหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 (ปีพ.ศ. 2563-2564) แต่ยอดซื้อโครงการแนวราบยังไปได้ดี ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมยอดขายลดฮวบไปกว่าครึ่ง แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคหันความต้องการไปซื้อ อยู่อาศัยในโครงการแนวราบ ทำให้โครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ และน่าจะฟื้นตัวได้เร็วที่สุด

            เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนหน่วยขายได้สะสมกับสัดส่วนอุปทานสะสมทั้งหมดในตลาดคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมด  ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจาก 46% ในปี 2561 เหลือเพียง 25% ในปี 2564 เท่านั้น ในขณะที่โครงการแนวราบ ทาวน์เฮาส์ และ บ้านเดี่ยว มีสถานการณ์ที่ไม่ต่างจากก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 มากนัก โดยมีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมดคงที่ โดยทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 33% และบ้านเดี่ยว 26% ในปี 2561 และมีสัดส่วนที่ 25% ในปี 2564 แสดงให้เห็นว่าโครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ เทรนด์ผู้บริโภคหันหาซื้อโครงการแนวราบอยู่อาศัยกันมากขึ้น โดยส่วนใหญ่ที่ขายได้เป็นการระบายสต็อกเดิม เนื่องจากมีโครงการเปิดใหม่น้อยกว่ายอดซื้ออสังหาฯ ทำให้อุปทานเหลือขายในตลาดลดลง